Wenn Sie eine Immobilie an eine andere Person übertragen wollen, sei es durch Verkauf, Schenkung oder gerichtliche Verfügung, müssen Sie ein schriftliches Dokument verwenden, das den gesetzlichen Anforderungen in Ihrem Bundesstaat entspricht. Bei diesem Dokument handelt es sich entweder um eine Kauf- und Verkaufsurkunde, eine Gewährleistungsurkunde oder eine Quitclaim Deed.
Im Bundesstaat New York ist eine Quitclaim Deed oft der einfachste und schnellste Weg, eine Immobilie zu übertragen, aber nicht unbedingt der beste. Diese Art von Urkunde wird häufig verwendet, um Eigentum zwischen Familienmitgliedern zu übertragen, sei es als Schenkung, als Folge einer Scheidung oder um die Immobilie in einen Treuhandfonds einzubringen. Man kann sie auch verwenden, um Eigentum von einer Person auf eine GmbH zu übertragen.
Quitclaim Deeds in New York
Wie in anderen Bundesstaaten ist eine New Yorker Quitclaim Deed eine Art von Urkunde, die alle gesetzlichen Rechte an der Immobilie überträgt, die der Konzessionsgeber hat. Der Konzessionsgeber ist die Person, die das Eigentum überträgt, und der Konzessionsnehmer ist die Person, die das Eigentum erhält. Bei einer Quitclaim-Urkunde gibt es keine Garantien oder Gewährleistungen, die belegen, dass der Konzessionsgeber tatsächlich Eigentümer der in der Urkunde aufgeführten Immobilie ist. Wenn der Konzessionsgeber dem Konzessionsnehmer beispielsweise eine Quitclaim-Urkunde für die Grand Central Station aushändigt, bedeutet das nicht, dass der Konzessionsgeber tatsächlich Eigentümer der Station ist. Der Empfänger einer Abtretungserklärung für die Grand Central Station würde am Ende natürlich leer ausgehen.
Es ist ein gewisses Maß an Vertrauen erforderlich, wenn man eine Abtretungserklärung erhält. Das liegt daran, dass Sie dem Abtretungsempfänger vertrauen müssen – und darauf vertrauen müssen, dass der Abtretungsempfänger tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist.
Wie man eine Quitclaim Deed in New York einreicht
Die Einreichung einer Quitclaim Deed in New York ist in jedem Bezirk ähnlich, auch wenn die Gebühren für die Eintragung in jedem Bezirk unterschiedlich sind. Nachdem Sie die Urkunde notariell beglaubigt haben, reichen Sie die Urkunde beim Bezirksamt des Bezirks ein, in dem sich die Immobilie befindet. Wenden Sie sich an das zuständige Bezirksamt, um herauszufinden, welche Art von Zahlung zulässig ist und welche zusätzlichen Dokumente Sie gegebenenfalls einreichen müssen. Auch wenn die Dokumente in den einzelnen Bezirken oft gleich sind, gibt es doch Unterschiede. Informieren Sie sich daher vor der Einreichung über die Anforderungen in Ihrem Bezirk.
In Bezirken außerhalb von New York City reichen Sie zusammen mit der Aufhebungsurkunde einen Real Property Transfer Report (Formular RP-5217) beim Bezirksbeamten ein. Für in New York City eingereichte Quitclaim Deeds werden der Real Property Transfer Report (Form RP-5217NYC) und eine kombinierte Grunderwerbsteuererklärung, ein Kreditlinien-Hypothekenzertifikat und eine Bescheinigung über die Befreiung von der Zahlung der geschätzten Einkommensteuer (Form TP-584) verwendet, die beide beim Bezirksbeamten eingereicht werden.
Gebühren für die Einreichung einer Quitclaim Deed in New York
Die Gebühren für die Einreichung einer New Yorker Quitclaim Deed variieren von Bezirk zu Bezirk, aber einige der Gebühren sind ähnlich. Ab 2018 beträgt die Grundgebühr für die Einreichung einer Quitclaim Deed für Wohn- oder Landwirtschaftseigentum 125 US-Dollar, während die Gebühr für alle anderen Immobilien 250 US-Dollar beträgt. Diese Gebühren gelten für das Formular RP-5217. Zum Zeitpunkt der Einreichung fallen jedoch zusätzliche Gebühren an. Dazu gehören nominale Gebühren für andere eingereichte Unterlagen, wie z. B. Gebühren für das Formular TP-584. Darüber hinaus gibt es eine allgemeine Eintragungsgebühr, und für jede eingereichte Seite fallen weitere nominale Kosten an.
Die Gebühren in Richmond County umfassen beispielsweise die allgemeine Eintragungsgebühr, einen kleinen Aufschlag, eine Gebühr für zusätzliche Parzellen und Blöcke sowie eine Gebühr für zusätzliche Hypotheken. Diese zusätzlichen Gebühren sind nominal. Die teuerste Gebühr ist die für das Formular RP-5217 oder RP-5217NYC.
Steuerliche Folgen einer Quitclaim Deed in New York
Bevor Sie eine Quitclaim Deed einreichen, sollten Sie die möglichen steuerlichen Folgen bedenken. Der Konzessionsgeber muss vor der Übertragung des Grundstücks alle darauf fälligen Steuern zahlen. Bei der Übertragung der Immobilie muss der Konzessionsgeber auch eine Grundsteuer zahlen. Wenn der Erblasser diese Steuern aus irgendeinem Grund nicht zahlt, könnte der Erwerber auf ihnen sitzen bleiben.
Es können noch weitere Steuern anfallen, wie z. B. die Schenkungssteuer, die der Erblasser zahlt, wenn die Immobilie an ein Familienmitglied verschenkt wird. Melden Sie diese Steuer mit der United States Gift (and Generation-Skipping Transfer) Tax Return (Formular 709) an. Auch einige andere Steuern, z. B. Kapitalertragssteuern, können anfallen.
Wenn Sie jedoch eine Quitclaim Deed verwenden, um Eigentum auf einen Trust zu übertragen, fallen normalerweise keine Steuern an. Ob Steuern anfallen, hängt davon ab, wofür die Übertragung erfolgt, z. B. für eine Schenkung, und nicht von der Art der Urkunde.
Wenn Sie Fragen zu Ihrer Steuerpflicht haben, sollten Sie mit Ihrem Finanzberater sprechen. Auch wenn eine Abtretungserklärung nicht die Formalitäten einer Titelrecherche erfordert wie andere Arten von Urkunden, sollten Sie Ihre Abtretungserklärung dennoch ordnungsgemäß vorbereiten. Vielleicht möchten Sie einen Anwalt oder einen Online-Dienstleister beauftragen, die Abtretungserklärung für Sie vorzubereiten.