Hoe weten vastgoedinvesteerders en kredietverstrekkers nu echt of een inkomensgenererend pand de prijs… en het risico waard is?
Een pand dat vandaag cashflowpositief is, kan in de komende jaren snel veranderen in een geldverliezende investering als de inkomstenprognoses te optimistisch zijn of de koper te veel schulden gebruikt om het pand te kopen.
Onderschrijving van onroerend goed is een complex proces. Het is een van de minst begrepen onderdelen van de kwalificatie voor een lening, maar ook een van de belangrijkste om te begrijpen.
In dit artikel zullen we kijken naar hoe het overnemen van onroerend goed werkt, en hoe huurwoningbeleggers kunnen leren denken als een geldschieter om betere investeringskeuzes te maken.
Wat is Underwriting in Real Estate?
Underwriting in onroerend goed is vergelijkbaar met het pregoedkeuringsproces voor het krijgen van een lening. Soms is underwriting geautomatiseerd – een proces dat bekend staat als “desktop underwriting” – en andere keren wordt het proces gedaan door een ³”echte³” persoon wanneer een transactie complexer is of niet voldoet aan de Fannie Mae of FHA leningvereisten.
Zodra de leningaanvraag en het papierwerk van de kredietnemer ter beoordeling zijn ingediend, kan een underwriter vragen om meer specifieke informatie over de kredietnemer of het onroerend goed. Dat is een van de redenen waarom het soms voelt alsof het proces voor het krijgen van een lening sleept on and on.
Op een $ 100.000 eigenschap een koper met behulp van een conservatieve LTV kan $ 25.000 naar beneden met de kredietgever het maken van een lening voor het saldo van $ 75.000. Hoewel geen enkele belegger graag wordt afgewezen voor een lening, helpt underwriting kopers en kredietverstrekkers om te voorkomen dat kostbaar kapitaal wordt gestoken in een pand dat mogelijk slecht presteert.
Wanneer ze worden afgewezen voor een vastgoedlening, vragen ervaren beleggers zich altijd af “Waarom?” voordat ze een andere kredietverstrekker benaderen. Als de potentiële aankoop niet door de underwriting, kan het een rode vlag dat de deal geen goede financiële zin.
De rol van een Real Estate Underwriter
Een onroerend goed underwriter bepaalt de veiligheid en het risiconiveau van de lening door het onderzoeken van de koper geloofsbrieven en de waarde van de investering. Als het risiconiveau te hoog is, kan de underwriter vragen om een grotere aanbetaling of een hogere rente, zodat het maken van de lening is het toegenomen risico waard.
Debt en onderpand zijn twee van de belangrijkste metrics een underwriter gebruikt om de financiering goed te keuren of af te keuren:
- DSCR (debt service coverage ratio) beoordeelt de relatie tussen de netto bedrijfsopbrengsten en het totale leenbedrag
- Collateral dat de lening waarborgt, omvat de aanbetaling van de kredietnemer en het verschil tussen de getaxeerde waarde en de marktwaarde
Hoe Underwriting Real Estate Works
De underwriter is verantwoordelijk voor het beantwoorden van twee belangrijke vragen:
- Is de lener een goed risico die kan worden vertrouwd om de lening op tijd te betalen, en aan alle voorwaarden van de lening te voldoen?
- Is het onroerend goed de moeite waard het geleende bedrag als de kredietnemer in gebreke blijft en het pand moet worden teruggenomen door de bank en vervolgens doorverkocht?
Aan het eind van de dag, de underwriter is de persoon die verantwoordelijk is voor het waarborgen dat kredietnemers kunnen betalen wat ze verschuldigd zijn en als het onroerend goed in staat is om de verwachte inkomsten te genereren.
Het acceptatieproces kan overal duren van een paar dagen tot een paar weken, afhankelijk van hoe complex de transactie is. De basisstappen bij het onderschrijven van onroerend goed zijn:
- Bekijk de activa en passiva van de lener om het inkomen en de nettowaarde te verifiëren
- Bekijk de betalingsgeschiedenis van de lener en de staat van dienst van het betalen van verschillende bronnen van doorlopend en niet doorlopend krediet op tijd
- Verhoog de kredietscore en controleer de kredietgeschiedenis
- Analyseer de DTI (schuld-
- Evalueer eigendom om de marktwaarde te bepalen
- Onderzoek titel om huidige eigendom en bestaan van pandrechten te leren
- Bepaal of de locatie van het eigendom onderhevig is aan overstromingen, orkanen of tornado’s, of andere natuurrampen
- Vraag aanvullende informatie van lener indien nodig
Inzicht in het perspectief van de geldschieter
Underwriters begrijpen dat investeren in onroerend goed een getallenspel is, waar feiten het belangrijkst zijn. Financiële metrieken en metingen een onroerend goed underwriter reviews omvatten:
1. DSCR (debt service coverage ratio) om het bedrag van NOI (netto bedrijfsopbrengsten) te meten dat nodig is om de schuldendienst terug te betalen.
Onderhandelaars geven doorgaans de voorkeur aan een DSCR van 1,25 of hoger. Ter vergelijking: een debt service coverage ratio van 1,0 betekent dat een pand slechts genoeg inkomsten genereert om de lening te betalen, en dat er niets overblijft in reserve, nadat de normale bedrijfskosten zijn betaald.
2. NOI wordt berekend door de underwriter na het bekijken van de bestaande winst-en-verliesrekening, proforma prognoses, en huurders huur roll.
Onderhandelaars zullen vaak verschillende variabelen gebruiken, zoals een hoog huurdersverloop, geen huurverhogingen of andere marktfactoren, om het effect op het netto-exploitatie-inkomen van het pand te bepalen.
3. LTV (loan-to-value ratio) meet het bedrag van de lening in vergelijking met de marktwaarde van het pand. In de ogen van de kredietverstrekker heeft een investeerder die een grotere aanbetaling doet, “meer in het spel” en vertegenwoordigt hij minder risico omdat de LTV lager is.
Bijvoorbeeld, een koper die een aanbetaling van $10.000 doet op een eigendom van $100.000 heeft een LTV van 90% met een hoog risico. Aan de andere kant, een conservatieve belegger met een LTV van 75% zet $ 25.000 van zijn eigen geld in de deal, waardoor minder risico voor de kredietgever.
Andere factoren die een onroerend goed underwriter overweegt zijn onder meer het bruto inkomen van het pand en het potentieel voor het toevoegen van waarde.
Een onroerend goed underwriter kijkt ook naar de track record van de kredietnemer. Ervaren investeerders die hetzelfde type onroerend goed kopen waarmee ze hun succes al hebben bewezen, vergroten de kans op het krijgen van een lening.
Variabelen die van invloed zijn op het acceptatieproces
Hoewel er tientallen factoren kunnen zijn die van invloed zijn op het al dan niet goedkeuren van een lening, zijn er vijf belangrijke variabelen die van invloed zijn op het acceptatieproces:
Rent Growth
Het bedrag van de huur en de voorspelde groei heeft een directe invloed op alle andere metrieken die worden gebruikt om de financiële prestaties van inkomensproducerend onroerend goed te analyseren. Soms “pluggen” beginnende vastgoedbeleggers een vast percentage huurgroei in, maar dat kan leiden tot het maken van een slechte investeringsbeslissing.
Sommige markten zijn meer seizoensgebonden dan andere, dus een pand met een huurcontract dat in het midden van de winter afloopt, kan langer duren om te verhuren. In markten met een sterke bevolkings- en banengroei kan de huurgroei veel hoger zijn dan gemiddeld als gevolg van een onevenwicht tussen vraag en aanbod van huurwoningen.
Vacaturegraad
Vacantie in huurwoningen wordt op twee verschillende manieren gecreëerd. Ten eerste is er de tijd die nodig is om een nieuwe huurder te vinden als de oude vertrekt. Ten tweede kan leegstand ook worden veroorzaakt door uitzetting en de tijd die nodig is om reparaties uit te voeren voordat het pand weer kan worden verhuurd.
Sommige soorten onroerend goed kunnen een hogere leegstand hebben dan andere.
Zo zien de meeste huurders een eengezinswoning als het meest gewilde type woning om te huren, omdat het meer aanvoelt als thuis. Dit betekent dat de leegstand meestal lager zal zijn. Een huis zal echter ook 100% leegstaan tussen huurders, terwijl eenheden in een pand met meerdere huurders zelden tegelijkertijd leegstaan.
Cashflowprognose
Door huurgroei en leegstand nauwkeurig te voorspellen, kunnen investeerders en underwriters betrouwbaardere cashflowprognoses maken.
Brutohuurinkomsten of cashflow is het totale bedrag aan inkomsten dat een pand zal binnenbrengen, terwijl de netto cashflow of netto bedrijfsopbrengsten het geld is dat overblijft om bedrijfskosten te betalen en schulden af te lossen.
Netto inkomen is wat overblijft om noodreparaties te financieren, belastingen te betalen, en geld op de bank te zetten als winst. Een huurwoning met weinig of geen netto-inkomsten vertegenwoordigt een hoger risico voor de underwriter en de belegger, omdat het potentieel voor een negatieve cashflow groter is.
Potentieel rendement op de investering
Er zijn een verscheidenheid van manieren om het rendement van investeringen te meten, met inbegrip van bruto rendement, cash-on-cash, en IRR (of geannualiseerd rendementspercentage). Maar een van de eenvoudigste maatstaven voor rendement zijn de instap- en uitstapcaprates.
De instap – of “going in” – rate is eenvoudig te berekenen door de werkelijke netto bedrijfsopbrengsten te delen door de huidige marktwaarde van het onroerend goed: Cap rate = NOI / Marktwaarde.
Het exit cap rate – of de “going out” – cap rate op het moment dat het pand wordt verkocht is echter veel moeilijker te voorspellen. Dat komt omdat nauwkeurige prognoses moeten worden gemaakt van wat de huurinkomsten, de exploitatiekosten, de marktwaarde van het onroerend goed, en wat cap rates voor soortgelijk onroerend goed zal een aantal jaren in de toekomst.
Een van de redenen een underwriter prognoses cap rates gaan vooruit is om de kwaliteit van het onroerend goed onderpand te vergelijken met het saldo van de lening. Een pand dat in de loop van de tijd waarde verliest omdat de huren dalen of omdat de bedrijfskosten onevenredig stijgen, vormt een groter toekomstig risico voor de kredietverlener dan een huurpand dat jaar na jaar een gezonde netto cashflow genereert.
Final Thoughts
Underwriting in onroerend goed helpt kredietverstrekkers en investeerders te voorkomen dat kapitaal wordt gestoken in een pand dat een hoog risico heeft om een probleem te worden. Geen enkele belegger wordt graag afgewezen voor een lening of gevraagd om een grotere aanbetaling te doen en een hogere rente en meer beperkende leningsvoorwaarden te accepteren.
Door te begrijpen hoe vastgoedacceptatie werkt, kunnen beleggers leren denken als een geldschieter en betere beslissingen nemen over de huurwoning die ze kopen.