Posted on December 23, 2020
In de markt om een commercieel onroerend goed (CRE) te kopen of te huren? U zult uzelf op de hoogte willen stellen van een belangrijke, veelgebruikte term: ‘vanilla shell.’
Wat is een Vanilla Shell?
Het klinkt misschien als een heerlijk snoepje, maar vanille shell verwijst naar de manier waarop een CRE-vastgoed aan de huurder wordt geleverd. Deze eigenschappen, soms ook wel aangeduid als “white box” of “warme schelpen,” hebben meestal afgewerkte binnenwanden, samen met andere voorzieningen.
– Functionerende HVAC-installatie (vandaar de warme shell-naam)
– Verlaagde akoestische plafonds of plafonds met harde deksels (gipsplaat)
– Basisvloeren
– Toiletten
– Verlichting
Zeker, u hebt de disclaimer ‘meestal voorzien van’ hierboven opgemerkt. Dat komt omdat niet alle verhuurders dezelfde werkdefinitie van vanilla shell hanteren. Sommige lijsten ruimten zonder vloer als witte doos. Anderen kunnen zelfs verlichting en plafonds uitsluiten. Het punt is? Zorg ervoor dat u werkt met een ervaren CRE-makelaar die duidelijk de toestand van de ruimte in kwestie zal communiceren en een eerlijke en redelijke huur of prijs voor het pand zal onderhandelen.
Vanilla shell is veruit de meest voorkomende manier waarop CRE-eigenschappen worden vermeld.
Maar wat is het alternatief voor een vanilla shell? Dat zou zijn grijze shell eigenschappen.
Wat is een grijze shell?
Grijze schelpruimten zijn meestal helemaal niet verbeterd. Ze missen binnenmuren, plafonds, toiletten, vloeren en zelfs een functionerende HVAC-systeem dat houdt het warm in de winter en koel in de zomer – dat is ook de reden waarom deze kan worden aangeduid als ‘koude schelpen’. Hoewel het kostbaarder en tijdrovender is om een grijze schil in werkende staat te krijgen voor uw bedrijfsbehoeften, kunt u ze aanpassen om aan alle unieke behoeften te voldoen.
Een vanilleshell heeft misschien alleen een laagje verf, kantoorinrichting en computers nodig om ‘de deuren te openen’. Omgekeerd vereist het verbeteren van een grijze schil meer investering in zowel tijd als geld. Er moeten toiletten worden gebouwd, evenals binnenmuren. Er moet wellicht een HVAC-systeem worden geïnstalleerd. Plafonds moeten worden verlaagd (tenzij u de populaire zichtbare look wilt). Er moet verlichting worden aangebracht en verder alles wat nodig is voor een goed functionerende en veilige werkruimte.
Gray shells zijn wellicht het meest geschikt voor de unieke behoeften van huurders in de gezondheidszorg of andere bedrijven die maatwerk van vloer tot plafond nodig hebben (of dat wensen). De aanpasbaarheid betekent dat de ruimte kan worden uitgerust met een of 15 badkamers, harde vloeren of zacht tapijt, harde deksel of akoestische tegels plafonds, framing voor kleine onderzoeksruimten of grote operatiegebieden en ga zo maar door.
Wat zijn de voordelen van een Vanilla Shell?
Hoewel grijze shells een indrukwekkend ’trick out’ potentieel hebben, zijn ze misschien niet de beste oplossing voor de meeste huurders van winkels en kantoren, vanwege de kosten en tijd die nodig zijn om ze te verbeteren. Aan de andere kant, vanilla shell eigenschappen komen met een paar moeilijk te negeren voordelen voor deze zelfde huurders.
– Korte verbeteringstijd
– Minimale buildout kosten
Andere overwegingen
Voordat u op de stippellijn tekent voor een vanilla shell CRE-eigendom, zijn er een paar andere dingen die u moet weten. Huurders kunnen worden verplicht om het pand white box bij vertrek – dat wil zeggen, het terug te keren naar de oorspronkelijke staat. Vanilla shell eigendommen brengen vaak meer huur op dan andere leveringsopties. En, ten slotte, voor die witte doosruimten die verf of nieuwe vloeren zouden kunnen gebruiken, zorg ervoor dat u uw CRE-makelaar laat onderhandelen over een huurdersverbeteringsvergoeding die alle kosten in verband met deze vereiste upgrades kan compenseren, of zelfs dekken, voordat u erin trekt.
Chris Falk is een ervaren, in Utah gevestigde commerciële vastgoedmakelaar die gespecialiseerd is in en richting geeft aan overnames, disposities en leasing. Hij heeft een aantal van de grootste organisaties in Utah begeleid. Als u hulp nodig hebt bij het navigeren door het CRE-landschap, neem dan vandaag nog contact met hem op voor de vertegenwoordiging die u kan helpen bij het vinden en beveiligen van het meest geschikte onroerend goed voor u en uw zakelijke behoeften.