Las Vegas domineerde de nationale scène voor 2018 verkoop van nieuwe woningen in master-planned gemeenschappen zoals het in meer dan een decennium niet heeft gedaan door vier in de top 21 te plaatsen, volgens ranglijsten die zijn vrijgegeven door twee vastgoedadviesbureaus.
……We hopen dat u onze inhoud waardeert. Abonneer u vandaag om dit verhaal en al onze verhalen te blijven lezen.
Hoewel het aantal totale woningverkopen ver onder het niveau van voor de recessie blijft en Las Vegas in de tweede helft van 2018 vertraagde, is het de sterkste vertoning als een groep masterplannen sinds vóór de Grote Recessie in de jaren 2000.
In 2018 verhuisde Summerlin van de vierde naar de derde plaats. Inspirada in het westen van Henderson daalde één plek naar de negende plaats. Cadence in het oosten van Henderson steeg van de 23e naar de 19e plaats. Skye Canyon in de noordwestelijke vallei sprong van de 50e naar de 21e.
Het is de meest dominante vertoning van Zuid-Nevada in de nationale masterplanranglijst sinds 2007 vóór de Grote Recessie, toen Mountain’s Edge nr. 1 was, Providence nr. 5 was en Summerlin nr. 8 was, volgens de historische cijfers van RCLCO. John Burns Real Estate Consulting heeft ook rankings.
In 2004 – een van de meest dominante ooit in de nationale ranglijsten voor Las Vegas bouwers – Southern Highlands gerangschikt vierde; Summerlin, vijfde; en Aliante in Noord-Las Vegas zesde. Sun City Anthem was achtste.
Over het geheel genomen was de verkoop van nieuwe huizen sterk in Las Vegas in 2018, een stijging van 15,5 procent tot eind november, volgens Home Builders Research.
Ze waren nog sterker in Summerlin met 1.318 verkopen, een stijging van 25 procent ten opzichte van de 1.052 in 2017, volgens de makelaarskantoren, die de gegevens krijgen van de master-planontwikkelaars.
Inspirada was een uitzondering met zijn 717 verkopen, 14 procent minder dan de 837 in 2017.
Cadence steeg 5 procent van 456 naar 481, terwijl Skye Canyon de grootste procentuele stijging van elk masterplan in de top 50 registreerde door 52 procent te winnen van 315 naar 478. Het was twee verkopen verwijderd van een plaats in de top 20.
Las Vegas is altijd een stad geweest die de masterplannen heeft omarmd, volgens Ken Perlman, een principal bij John Burns Consulting, die de zuidelijke Nevada-markt volgt. Tijdens de neergang is veel ontwikkeling, ook in masterplannen, gestopt vanwege hoe uitdagend de markt was, voegde hij eraan toe.
“Het laat zien dat de Las Vegas-markt terug is en zich heeft hersteld,” zei Perlman. “Het laat ons zien dat Las Vegas niet meer alleen een gemeenschap is waar bouwers huizen op de grond zetten en huizenkopers ze kopen. Het laat ons zien dat Las Vegas een gemeenschap is van verfijnde ontwikkelaars die begrijpen wat de consument wil en veel tijd en denkwerk besteden aan de implementatie ervan. Las Vegas is niet meer alleen een tweederangs markt waar mensen naartoe gaan voor betaalbaarheid … het is een markt waar mensen naartoe willen voor lifestyle en kwaliteit van huizen. Ontwikkelaars erkennen dat je een gemeenschap moet produceren om huizen te kunnen verkopen.”
Na de vier master-planned gemeenschappen van Las Vegas in de top 21, heeft Orange County in Californië er drie, Phoenix heeft er drie en Houston heeft er twee. Er zijn er vijf in Florida, maar ze zijn verspreid over de hele staat. The Villages in Florida staat op nummer 1 in de natie met 2.134 verkopen, een daling van 4 procent ten opzichte van 2017.
Texas, Florida en Californië zijn goed voor 68 procent van de totale verkoop onder de 50 best verkopende gemeenschappen, waarbij het aandeel van de totale verkoop in andere staten sinds 2017 op ongeveer 32 procent blijft, volgens RCLCO.
Florida blijft de top vijf van de lijst domineren, met The Villages, Lakewood Ranch en West Villages gerangschikt op nr. 1, nr. 2 en nr. 5, respectievelijk. Lakewood Ranch in Sarasota had 1.482 verkopen, zo’n 164 meer dan Summerlin.
“Om vier in de top 21 te hebben is een ongelooflijke prestatie,” zei Perlman. “Wat dat je vertelt is dat de ontwikkelaars in staat zijn geweest om echt grote master-planned gemeenschappen te creëren. Ze denken na over het product dat ze vandaag bouwen, en ze geven mensen wat ze willen op het gebied van gezondheid, wellness en sociale interactie en toegang.
Perlman zei dat Summerlin “het hoogwatermerk” vertegenwoordigt voor woningen in Las Vegas, en het heeft alles wat een koper wil in een masterplan: starterswoningen voor gezinnen, move-down product, toegang tot voorzieningen en gemeenschappelijke ontmoetingsplaatsen. Downtown Summerlin heeft zich ontwikkeld tot een epicentrum voor voedsel, detailhandel en entertainment, zei hij. En er is een sterke actieve-volwassenen component, voegde hij eraan toe.
“Als je kijkt naar wat master-plan gemeenschap kopers willen, vandaag, het is interactieve ruimtes, sociale ruimtes, eten en entertainment,” zei Perlman. “Summerlin doet dat in overvloed. Het is leuk geweest om te zien wat Summerlin is geworden. (Het is niet alleen een van de beste masterplannen in Las Vegas, maar overal in het land. Het is een van de masterplannen die mensen op nationaal niveau kennen en herkennen.”
Perlman zei dat Inspirada “ook veel van dat doet,” en het laat zien dat gezinnen voorzieningen en een geweldige locatie willen. Het heeft geweldige parken, een boerenmarkt, yogalessen, gezondheid en wellness, zei hij.
“Het is datzelfde thema van gemeenschapsinteractie, gezondheid, wellness en socialisatie,” zei Perlman. “Summerlin doet het. Inspirada doet het. Cadence doet het. Skye Canyon doet het. Dat is een van de redenen waarom ze succesvol zijn geweest.
In zijn rapport zei RCLCO, dat de verkoop van nieuwe huizen in Las Vegas “uitzonderlijk goed” heeft gepresteerd vanwege een gebrek aan herbevoorrading in het gebied. Het noemde aanzienlijke prijsstijgingen met november de vijfde opeenvolgende maand van dubbelcijferige prijsstijgingen jaar-op-jaar.
Gregg Logan, de directeur van RCLCO, zei Las Vegas plaatsen vier in de top 21 is indrukwekkend, hoewel het had een vertraging in de tweede helft van het jaar.
Summerlin hield vast op nummer 3 van het midden van het jaar ranking, maar had 226 minder verkopen dan de eerste helft. Inspirada daalde één plaats naar de negende plaats met 233 minder verkopen in de tweede helft. Cadence daalde van de 12e plaats in de eerste helft met 187 minder verkopen in de tweede helft. Skye Canyon daalde van de 17e plaats in de eerste helft met 90 minder verkopen in de tweede helft, volgens RCLCO-cijfers.
“We waren allemaal een beetje bezorgd, en de markt vertoonde enkele tekenen van afkoeling een beetje tijdens de zomer,” zei Logan. “Wat het ons vertelt is dat zelfs als de markt een beetje is gematigd, master-planned gemeenschappen nog steeds worden gezien als een meer wenselijke plek om te zijn. Ik denk dat je altijd nog meer een vlucht naar kwaliteit ziet. We zitten niet in een neergang, maar toen de markt vertraagde, leek het erop dat de master-planned gemeenschappen dat een stuk minder ervaren. Hun kopers worden aangetrokken tot het hebben van recreatieve en sociale voorzieningen naast mooie huizen.”
Logan zei dat de zorg over Las Vegas de betaalbaarheid is, hoewel consumenten bereid zijn een premie te betalen om in een masterplan te zitten voor de voorzieningen. Sommige van de andere markten van de natie, meer dan Las Vegas, lijken een groter probleem te hebben met betaalbaarheid met stijgende rentetarieven en stijgende huizenprijzen, zei hij.
“De Vegas masterplannen zijn niet goedkoop, maar ze leveren een goede waarde, en de consument ziet die prijswaarde relatie,” zei Logan. “De bouwers hebben een goede baan van een segmentatiestrategie waar ze product aanbieden aan een reeks huizenkopers en niet alleen de high-end.”
Logan zei dat hij verwacht dat 2019 vergelijkbaar zal zijn met 2018, en hij anticipeert niet op een dramatische vertraging. Prijzen zijn omhoog gekropen, maar het consumentenvertrouwen in Las Vegas is goed, zei hij.
“Gemeenschappen zullen het net zo goed doen als ze deden in goede (tijden), maar het zal moeilijk zijn om dramatisch te overtreffen wat er in 2018 is gebeurd, “zei Logan. “Er is een waarschijnlijkheid dat ze dicht bij het tempo van 2018 zullen blijven.”
Perlman zei dat hij optimistisch is over waar de huizenverkoop zal eindigen, maar het potentieel voor stijgende rentetarieven en zorgen over betaalbaarheid zijn factoren.
“We voorspellen dat de verkoop van nieuwe huizen vrij vlak zal blijven, en we gaan een beetje prijsstijging zien,” zei Perlman.
“Het tempo van de werkgelegenheidsgroei kan een beetje vertragen, omdat het moeilijk is om de economie in hetzelfde tempo te laten groeien als iedereen een baan heeft. Het grootste ding voor Las Vegas is net als het is voor veel markten in het land. De grootste sleutel voor Las Vegas is betaalbaarheid. Er is heel weinig risico met overaanbod. Er is niet te veel voorraad. De vraag is nog steeds vrij goed, maar de uitdaging is betaalbaarheid.”
De Burns Affordability Index heeft Las Vegas op een 8,6 van de 10 en met huizenprijzen die omhoog gaan, zei Perlman. De grootste uitdaging voor Las Vegas is om door te gaan met het produceren van geweldige huizen tegen prijzen die mensen zich kunnen veroorloven.
Een van de manieren waarop je betaalbaarheid creëert, is door verschillende producten te bouwen: kleinere huizen, huizen met een hogere dichtheid, product met binnen- en buitenruimten, zei Perlman. En wat kopers helpt een kleiner huis of een huis met een hogere dichtheid of een kleiner perceel te compenseren, is de mogelijkheid om te communiceren met hun gemeenschap en een geweldige gemeenschapsruimte te hebben, zei hij.
“Dat is de reden waarom Summerlin, Inspirada, Cadence en Skye Canyon het zo goed doen,” zei Perlman. “Er zijn bouwers bouwen grote hogere dichtheid product in Las Vegas die er goed uitzien, meer haalbaar geprijsd en doen dit binnen de constructies van deze masterplannen waar kopers zeggen dat ze OK zijn met een beetje kleine woning. Ik heb nog steeds de prijs die ik me kan veroorloven en al deze coole voorzieningen die eraan verbonden zijn in deze geweldige gemeenschap. Dat is de afweging die de kopers bereid zijn te maken.”
Las Vegas is klaar voor wat er komen gaat, zei Perlman. Als je lokaal en nationaal kijkt, zijn er twee grote kopersprofielen die door de pijplijn komen: de jonge koper die het eerste huis koopt en de move-down, actieve volwassene die op zoek is naar een levensstijl, zei hij.
“Als je nadenkt over welke gemeenschappen zijn opgezet om die kopers te vangen, is er geen betere plek dan Las Vegas voor die kopers,” zei Perlman. “Als je kijkt naar een aantal van de producten die daar worden gebouwd voor die actief-volwassen koper, ik hou van wat Toll Brothers aan het doen is in Regency at Summerlin. Ik ben opgewonden om Shea te zien evolueren in Trilogy. Las Vegas begint nu te kijken naar de nieuwe generatie van doorstromende kopers. Tegelijkertijd, die eerste keer koper die op zoek is naar lifestyle en sociale interactie en betaalbare prijzen, die kopers hebben daar ook mogelijkheden. Inspirada, Cadence, Skye Canyon en zelfs delen van Summerlin hebben product dat perfect spreekt tot die kopers. “