Een verhuurder kan het bezit van een verhuureenheid terugvorderen voor bewoning door de eigenaar of een familielid van de eigenaar voor gebruik als hoofdverblijfplaats gedurende een periode van ten minste 36 onafgebroken maanden. Een ontruiming door een familielid is alleen toegestaan voor bepaalde naaste familieleden van de eigenaar, waaronder een kind, ouder, grootouder, kleinkind, broer of zus, of de echtgenoot van de eigenaar of echtgenoten van dergelijke relaties. De term “echtgenoot” omvat ook huisgenoten. Eigenaren die uitzetten om deze familieleden te laten intrekken, moeten echter al in het gebouw wonen of op hetzelfde moment naar het gebouw verhuizen als het familielid.
De eigenaar of het familielid moet binnen drie maanden in de eenheid intrekken en van plan zijn om de eenheid gedurende ten minste 36 ononderbroken maanden als hoofdverblijfplaats van die persoon te bewonen. Indien een vergelijkbare eenheid in het gebouw leeg staat of vrijkomt gedurende de periode van de opzegging, moet de opzegging worden herroepen. Een leegstaande, niet-vergelijkbare eenheid in San Francisco moet worden aangeboden aan de huurder die wordt uitgezet.
Een eigenaar die een huurder voor eigenaars- of familieledenbewoning wil uitzetten, moet ten minste een belang van 25% in het gebouw hebben, als het eigendomsbelang na 21 februari 1991 werd geregistreerd. Indien de eigendom op of voor 21 februari 1991 is geregistreerd, hoeft de eigenaar slechts een minimumbelang van 10% te hebben. Echtgenoten kunnen hun belangen combineren om het vereiste belang van 10% of 25% te bereiken om een eenheid te kunnen bewonen.
De ordonnantie staat in het algemeen toe dat huurders uit slechts één eenheid per gebouw worden gezet voor gebruik en bewoning door de eigenaar. Wanneer een huurder wordt uitgezet voor bewoning door de eigenaar na 18 december 1998, wordt die eenheid aangeduid als de eenheid van de eigenaar met het oog op latere uitzettingen van bewoning door de eigenaar, tenzij de handicap van de eigenaar of een andere soortgelijke ontbering bewoning van die eenheid verhindert.
Huurders die ten minste 60 jaar oud zijn of voldoen aan de gehandicaptenrichtlijnen voor federaal aanvullend-zekerheidsinkomen en die ten minste 10 jaar in de eenheid hebben gewoond, of huurders die catastrofaal ziek zijn en ten minste 5 jaar in de eenheid hebben gewoond, hebben een beschermde status en kunnen niet worden uitgezet omdat de eigenaar of het familielid van de eigenaar verhuist naar een gebouw dat 2 eenheden of meer heeft. Huurders die anders een beschermde status zouden hebben, kunnen echter worden uitgezet als de eenheid de enige verhuureenheid in het gebouw is die eigendom is van de verhuurder, of als het in aanmerking komende familielid van de verhuurder dat zal intrekken 60 jaar of ouder is en elke verhuureenheid die eigendom is van de verhuurder in hetzelfde gebouw (behalve de eenheid die door de verhuurder wordt bewoond) wordt bewoond door een huurder met een beschermde status. Het is een misdrijf om te weigeren te verhuren aan een senior omdat die persoon rechten zou verwerven op grond van de Huurverordening.
Bovendien mag een huurder die 12 maanden of langer in een eenheid heeft gewoond, niet worden uitgezet voor een eigenaar of familielid om in te trekken tijdens het schooljaar voor het San Francisco Unified School District, als een kind jonger dan 18 of een persoon die op een school in San Francisco werkt in de huureenheid woont, een huurder in de eenheid is of een voogdij- of familierelatie heeft met een huurder in de eenheid.
Een huurder die beweert een beschermde status te hebben, moet de eigenaar op de hoogte brengen van de beschermde status van de huurder binnen 30 dagen na ontvangst van ofwel een kennisgeving om te ontruimen of een schriftelijk verzoek van de eigenaar om de beschermde status van de huurder te verklaren. De huurder moet ook bewijsstukken ter staving van de beschermde status bijvoegen. Indien de huurder niet binnen de termijn van 30 dagen een verklaring indient, wordt dit beschouwd als een erkenning dat de huurder geen beschermde status heeft. Eigenaren die het bezit van de verhuureenheid voor bewoning door eigenaar of familielid willen terugkrijgen, kunnen de aanspraak van een huurder op beschermde status betwisten door een verzoekschrift in te dienen bij de Huurcommissie of door een ontruimingsprocedure bij de rechter.
Wanneer een ontruimingsbericht voor bewoning door eigenaar of familielid vóór 1 januari 2018 is betekend en de verhuureenheid te huur wordt aangeboden tijdens de periode van drie jaar na de betekening van het ontruimingsbericht, moet de verhuurder de eenheid eerst aanbieden aan de ontheemde huurder.
Wanneer een ontruimingsbericht van een eigenaar of familielid op of na 1 januari 2018 is betekend en de verhuureenheid te huur wordt aangeboden tijdens de periode van vijf jaar na de betekening van het bericht tot ontruiming, moet de verhuurder de eenheid eerst aanbieden aan de ontheemde huurder en moet de verhuurder binnen 15 dagen na het aanbod een kopie van het nieuwe huuraanbod bij de Huurcommissie indienen. De huurder heeft 30 dagen na ontvangst van het aanbod om de verhuurder te laten weten of hij het aanbod aanvaardt of verwerpt, en indien hij het aanbod aanvaardt, moet hij de eenheid binnen 45 dagen na ontvangst van het aanbod opnieuw betrekken.
Wanneer een kennisgeving van ontruiming door de eigenaar of een familielid vóór 9 november 2015 is betekend en de verhuurder de eenheid binnen drie jaar na de betekening van de kennisgeving opnieuw verhuurt aan de ontheemde huurder of aan een nieuwe huurder, wordt de aanvangshuurprijs beperkt tot niet meer dan wat de ontheemde huurder zou hebben betaald indien de ontheemde huurder in bewoning was gebleven, vermeerderd met alle toegestane verhogingen.
Wanneer een kennisgeving van ontruiming door de eigenaar of een familielid op of na 9 november 2015 is betekend en de verhuurder de eenheid binnen vijf jaar na de betekening opnieuw verhuurt aan de ontheemde huurder of aan een nieuwe huurder, is de aanvangshuurprijs beperkt tot ten hoogste het bedrag dat de ontheemde huurder zou hebben betaald indien de ontheemde huurder inwoner was gebleven, vermeerderd met eventuele toegestane verhogingen.
Voor ontruimingskennisgevingen van eigenaars of familieleden die op of na 1 januari 2018 zijn betekend, zijn er nieuwe rapportagevereisten met betrekking tot het gebruik van een verhuureenheid na een dergelijke ontruimingskennisgeving. Verhuurders zullen verplicht zijn om een verklaring van bewoning met ten minste 2 vormen van ondersteunende documentatie in te dienen bij de Huurcommissie voor de periode van vijf jaar na het herstel van het bezit van de eenheid, tenzij uit de verklaring van bewoning blijkt dat de verhuurder niet langer probeert het bezit van de eenheid te herstellen en de Huurcommissie het schriftelijke verzoek van de verhuurder tot intrekking van de kennisgeving tot ontruiming heeft ingewilligd, in welk geval geen verdere verklaring van bewoning hoeft te worden ingediend. Administratieve boetes voor het niet indienen van de vereiste verklaring van bewoning en / of ondersteunende documentatie zijn verplicht in het bedrag van $ 250 voor de eerste overtreding, $ 500 voor de tweede overtreding, en $ 1.000 voor elke volgende overtreding.
De huurcommissie zal een kopie van elke verklaring van bewoning naar de ontheemde huurder op het adres in het bestand bij de huurcommissie sturen, of een bericht dat de verhuurder niet de vereiste verklaring van bewoning heeft ingediend. De huurcommissie zal ook een jaarlijkse kennisgeving sturen naar de eenheid waaruit de huurder werd verdreven met vermelding van de maximale huurprijs voor de eenheid.
Een eigenaar die probeert het bezit van een eenheid terug te krijgen om er een eigenaar of familielid te laten intrekken, moet dit te goeder trouw doen, zonder bijbedoeling en met eerlijke bedoelingen.
Het bewijs dat de verhuurder niet te goeder trouw heeft gehandeld bij een ontruiming van een eigenaar of familielid om in te trekken, kan het volgende omvatten, maar is niet beperkt tot het volgende:
- De huisbaas tijden de betekening van de kennisgeving, of het indienen van een actie om het bezit te herstellen, om te voorkomen dat een vergelijkbare eenheid wordt verplaatst, of om te voorkomen dat een huurder een vervangende eenheid wordt aangeboden;
- De huisbaas heeft nagelaten de kennisgeving van ontruiming bij de Huurcommissie in te dienen;
- De verhuurder of het familielid voor wie de huurder is uitgezet, is niet binnen drie maanden nadat de verhuurder het bezit van de eenheid heeft teruggekregen, in de eenheid gaan wonen en heeft de eenheid vervolgens minimaal 36 achtereenvolgende maanden als hoofdverblijfplaats van die persoon bewoond;
- De verhuurder of het familielid voor wie de huurder is uitgezet, heeft geen legitieme, bonafide reden om niet binnen drie maanden in de eenheid te gaan wonen en/of om de eenheid minimaal 36 achtereenvolgende maanden als hoofdverblijfplaats van die persoon te bewonen;
- De verhuurder heeft geen vereiste verklaring van bewoning bij de huurcommissie ingediend;
- De verhuurder heeft de eenheid aan een nieuwe huurder verhuurd tegen een hogere huurprijs dan de ontheemde huurder zou hebben betaald indien hij/zij ononderbroken bewoond zou zijn gebleven;
- De verhuurder heeft een afzonderlijke kennisgeving van ontruiming door de eigenaar voor een andere eenheid betekend en heeft geen ontbinding of intrekking van die kennisgeving gevraagd;
- De verhuurder heeft huurders van meerdere huureenheden in hetzelfde gebouw ontruimd binnen 180 dagen na de betekening van de kennisgeving van ontruiming door de eigenaar; en
- De verhuurder heeft uitkooponderhandelingen overeenkomstig Sectie 37.9E(c) met alle andere huurders in hetzelfde gebouw waar bezit wordt gezocht.
Elke maand zal de Huurcommissie een willekeurige steekproef van 10% van alle bij de Huurcommissie ingediende Bewonersverklaringen nemen en een lijst samenstellen van alle eenheden waarvoor de vereiste Bewonersverklaring niet is ingediend en deze voor onderzoek naar de Officier van Justitie zenden. Een verhuurder die een te hoge huur vraagt voor een eenheid binnen vijf jaar na de betekening van een kennisgeving van ontruiming voor de eigenaar of een familielid die intrekt, maakt zich schuldig aan een misdrijf en wordt gestraft met een verplichte boete van $1.000 voor elke maand of gedeelte daarvan dat de verhuurder een te hoge huur vraagt. Naast de verplichte boete kan de verhuurder ook worden gestraft met een gevangenisstraf van ten hoogste zes maanden.
Naast de strafrechtelijke sancties kan een verhuurder die een woning binnen vijf jaar na de betekening van een huisuitzettingsbevel opnieuw verhuurt en een nieuwe huurder een te hoge huur in rekening brengt, de verhuurder aanklagen voor een voorlopige voorziening en/of een geldelijke schadevergoeding van ten minste drie keer het bedrag van de te veel betaalde huur. Non-profit San Francisco huurdersrechtenorganisaties hebben in bepaalde omstandigheden ook de status om een civiele procedure aan te spannen voor een voorlopige voorziening en/of schadevergoeding tegen een verhuurder die te veel huur heeft geïnd van een nieuwe huurder na een huisuitzetting van een eigenaar of familielid.
Huurders zijn verplicht om verhuiskosten te betalen aan huurders die worden uitgezet voor huisuitzetting van een eigenaar of familielid. Elke erkende bewoner, ongeacht zijn leeftijd, die ten minste één jaar in de eenheid heeft gewoond, heeft recht op een verhuisvergoeding van $4.500,00, met een maximumvergoeding van $13.500,00 per eenheid. Bovendien heeft elke bejaarde huurder die 60 jaar of ouder is, en elke huurder met een handicap, en elk huishouden met een of meer minderjarige kinderen, recht op een extra betaling van $3.000,00. Elk jaar met ingang van 1 maart 2007 wordt het bedrag van deze verhuisvergoedingen, inclusief de maximale verhuiskosten per eenheid, aangepast aan de inflatie. Informatie over de actuele verhuizingsvergoedingen kunt u opvragen bij de Huurcommissie via 415-252-4602 of via onze website www.sfrb.org. De verhuurder is verplicht om alle bewoners van de woning schriftelijk in kennis te stellen van hun recht op verhuizing op of voor de datum van betekening van het ontruimingsbevel en moet tevens een afschrift van artikel 37.9C van de verordening overleggen. Deze kennisgeving moet een verklaring bevatten waarin de extra verhuiskosten worden beschreven die beschikbaar zijn voor in aanmerking komende huurders die bejaard of gehandicapt zijn en voor huishoudens met kinderen. De verhuurder moet een kopie van deze kennisgeving indienen bij de huurcommissie binnen 10 dagen na de betekening van de kennisgeving, samen met een kopie van het uitzettingsbevel en een bewijs van betekening aan de huurder. Binnen 30 dagen na ontvangst van de vordering van de huurder tot bijbetaling wegens leeftijd, handicap of het hebben van kinderen in het huishouden, moet de verhuurder de Huurcommissie schriftelijk informeren over de vordering van de huurder en of de verhuurder de vordering al dan niet betwist. De huurcommissie is echter niet bevoegd om verzoekschriften in behandeling te nemen of te beslissen over de vordering van een huurder tot het betalen van extra verhuiskosten op grond van leeftijd, handicap of het hebben van kinderen in het huishouden. Dergelijke geschillen moeten worden opgelost in een ander forum.