Door Cori Badgley en Nathan Jones
Easementgeschillen tussen naburige landeigenaren zijn gemakkelijke brandstof voor rechtszaken. Over het algemeen is een erfdienstbaarheid een recht om andermans eigendom te gebruiken, voor een specifiek doel. Meestal zijn erfdienstbaarheden niet-exclusief, wat betekent dat zolang de onderliggende eigenaar het gebruiksrecht van de erfdienstbaarheidhouder niet belemmert, hij de eigendom van de erfdienstbaarheid kan blijven gebruiken. Hoewel dit de algemene regel is, is Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 een geschil over een erfdienstbaarheid waarin de houder van de erfdienstbaarheid (“Gray”) beweerde dat de dienstbare eigenaren (“McCormick”) geen recht hadden om een verbindingsoprit te gebruiken die over hun eigendom liep, omdat Gray een exclusieve erfdienstbaarheid had over het land van McCormick.
De partijen in deze zaak zijn buren in een master-planverkaveling. McCormick’s eigendom grenst aan de straat. Gray’s eigendom ligt van de straat direct achter McCormick en is verbonden met de straat door een verlengde oprit die zich aan de kant van McCormick’s eigendom bevindt, parallel aan de eigendomslijn. De geregistreerde erfdienstbaarheid was ongeveer 16 voet breed en 90 voet lang. De erfdienstbaarheid was opgenomen in de CC&Rs voor de gemeenschap als een “exclusieve” erfdienstbaarheid. McCormick had de erfdienstbaarheid gebruikt voor de doorgang van hun paarden, het vervoer van hun paardenvoer en mest, en de toegang tot hun stallen in hun achtertuin. Gray had plannen om de oprijlaan te verbeteren, met inbegrip van bestrating en groenvoorziening om de algemene aanblik van de erfdienstbaarheid te verbeteren van een onverharde weg tot een formele oprijlaan. Gray wilde geen paarden weigeren. Nadat de partijen het niet eens konden worden over het gebruik van McCormick, kwam het tot een rechtszaak. Gray beweerde dat hij een absoluut recht had om McCormick uit te sluiten van elk gebruik van de oprijlaan.
McCormick counterde dat de term “exclusief” alleen bedoeld was om buitenstaanders uit te sluiten van het gebruik van de oprijlaan, maar niet op hun gebruik, aangezien de erfdienstbaarheid dwars door McCormick’s eigendom loopt. Met andere woorden, zolang McCormick de toegang, het in- en uitgaan van de Gray’s niet hinderde, kon McCormick de erfdienstbaarheid blijven gebruiken voor toegang tot en gebruik van de achtertuin. McCormick voerde verder aan dat exclusieve erfdienstbaarheden volgens de Californische wet niet zijn toegestaan. Een vonnis van de rechtbank werd uitgesproken in het voordeel van McCormick. Dit hoger beroep volgde.
Gray betoogde in hoger beroep dat de exclusieve erfdienstbaarheid hem toestond McCormick van het perceel uit te sluiten. Het hof van beroep analyseerde de beoogde mate van exclusiviteit in de erfdienstbaarheidstaal die in de CC&Rs was opgenomen. “Onder sectie 806 van het Burgerlijk Wetboek, wordt de omvang van een bepaald door de voorwaarden van de toekenning.” Na beoordeling van de voorwaarden van de erfdienstbaarheid, verklaarde de rechtbank dat de algemene structuur van de verlening, samen met de specifieke opgesomde rechten van de erfdienstbaarheid, zoals het recht om te bouwen, installeren, onderhouden en repareren; en eisen om de oprit te verzekeren, aantoonde dat de erfdienstbaarheid was bedoeld om exclusief te zijn. Hoewel de rechtbank erkende dat de algemene regel van erfdienstbaarheden wederzijds gebruik toestaat zolang er geen inmenging is door de dienstbare landeigenaar in de rechten van de houder van de erfdienstbaarheid, citeerde zij Pasadena v. California-Michigan etc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, onderscheidde het hof van appel deze zaak omdat een algemene erfdienstbaarheid niet in het geding was. De door McCormick aangehaalde zaken hadden betrekking op de uitleg van niet-exclusieve erfdienstbaarheden; zij waren dus geen controlerende autoriteit.
McCormick betoogde dat exclusieve erfdienstbaarheden verboden zijn onder de Californische wet, stellende dat zij neerkwamen op volledige eigendom van onroerend goed, in plaats van een toegestaan gebruik. Het hof van beroep was het daar niet mee eens en oordeelde dat eerdere jurisprudentie de levensvatbaarheid van exclusieve erfdienstbaarheden in Californië erkende. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) De in de zaak Blackmore geanalyseerde erfdienstbaarheid, die nog minder restrictief was dan in het onderhavige geval, resulteerde in de totstandkoming van een exclusieve erfdienstbaarheid. Het hof van beroep was voorts van oordeel dat exclusieve erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door verjaring, met inbegrip van de foutieve aanleg van verbeteringen op andermans grond. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
Een interessante kanttekening is dat het hof van beroep wel heeft erkend dat exclusieve erfdienstbaarheden in feite neerkomen op een overdracht van eigendom, zij het in een ongebruikelijke vorm. (Zie de analyse van Blackmore v. Powell (2007)). Het hof omzeilde de materiële gevolgen van de kwestie door jurisprudentie te vinden die het gebruik van exclusieve erfdienstbaarheden in Californië al als juist had erkend. Van verder belang was de weigering van de rechter om ondergrondse en luchtrechten in de zaak in overweging te nemen om te bepalen of McCormick nog enig eigendomsrecht behield onder of boven de erfdienstbaarheid van oprit. Het hof vernauwde de uitspraak in de zaak door de voorwaarden van de exclusieve erfdienstbaarheid te interpreteren zoals toegepast op de feiten hier, waarin een geschil over ondergrondse of luchtrechten niet werd gepresenteerd tijdens het proces of in hoger beroep.
Het hof van beroep draaide de uitspraak in het proces in feite terug, door te oordelen dat elk gebruik van de oppervlakte van de erfdienstbaarheid door McCormick onverenigbaar was met het exclusieve gebruik dat aan de Grays was verleend. McCormick, die weliswaar eigenaar van het eigendom is, kan nu niet lopen, rijden of de kant van het eigendom betreden die de erfdienstbaarheid bezit. Hoewel zij de hypotheek, belastingen en verzekering van het eigendom betalen, hebben zij geen enkel gebruiksrecht. McCormick was zich er misschien niet van bewust dat zij een dergelijk aangetast eigendom kochten, maar de rechtbank heeft geen rekening gehouden met de moeilijkheden die de oplossing van de zaak voor McCormick zou meebrengen. Deze zaak onderstreept het belang van het bepalen van het bestaan en de gevolgen van alle aantastingen en beperkingen die bestaan op onroerend goed alvorens te besluiten tot aankoop, of op zijn minst te proberen hun gevolgen te voorspellen.
Cori Badgley is een medewerker bij Abbott & Kindermann, LLP en Nathan Jones is een advocaat bij het kantoor. Voor vragen met betrekking tot dit artikel of andere Californische landgebruik, onroerend goed, milieu en / of planning kwesties contact Abbott & Kindermann, LLP op (916) 456-9595.
De informatie in dit artikel mag niet worden opgevat als formeel juridisch advies door Abbott & Kindermann, LLP, noch de vorming van een advocaat-cliënt relatie. Vanwege de veranderende aard van dit rechtsgebied en het belang van individuele feiten, worden lezers aangemoedigd om onafhankelijk advies in te winnen met betrekking tot hun individuele juridische kwesties.