Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines

Preliminary Lien Notices

“Prelims” moeten altijd worden gegeven (meestal noodzakelijk voor het perfectioneren van retentierecht, borgtocht en stop notice vorderingen) Binnen twintig (20) dagen na de eerste dag dat materialen/arbeid zijn geleverd verzenden (“20-dagen kennisgevingen/prelims”). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Moet naar eigenaar, bouwlener, en “persoon met wie contract gesloten is” sturen (A.R.S. § 33-992.01(B)) Kan later dan 20 dagen na de eerste dag van levering van materiaal/arbeid verzenden, maar vooronderzoek zal alleen teruggaan en materiaal/arbeid vastleggen die binnen 20 dagen voorafgaand aan vooronderzoek geleverd is (A.R.S. § 33-992.01(E))

Vorderingen inzake retentierechten voor monteurs/materiaalmannen

Moet geregistreerd worden in het register van de county waar het werk zich bevindt binnen een wettelijke tijdsperiode na “voltooiing” of registratie van een “kennisgeving van voltooiing”. (A.R.S. § 33-993) “Voltooiing” wordt gedefinieerd als dertig (30) dagen na de eindinspectie en schriftelijke eindaanvaarding door de overheidsinstantie die de vergunning heeft afgegeven, of stopzetting van de werkzaamheden gedurende 60 opeenvolgende dagen. (A.R.S. § 33-993(C))

Als er geen kennisgeving van voltooiing is geregistreerd en betekend, heeft een pandrechteiser honderdtwintig (120) dagen vanaf de datum van “voltooiing” van het project (niet noodzakelijkerwijs voltooiing van het contract van de eiser) om zijn pandrechtvordering te registreren. Vuistregel: Een aanvrager van een retentierecht heeft 150 dagen vanaf de datum van afgifte van het certificaat van ingebruikneming om een retentierecht op te nemen (30 dagen voor “voltooiing” plus 120 dagen). (A.R.S. § 33-993(A))
Als een kennisgeving van voltooiing is geregistreerd en betekend, heeft een pandhouder daarna zestig (60) dagen de tijd om zijn pandrechtvordering vast te leggen in de county waar het onroerend goed zich bevindt. (A.R.S. § 33-993(A))

Lien Claim Foreclosure Lawsuit

Suit moet worden ingediend binnen zes maanden na datum lien claim geregistreerd. (A.R.S. § 33-998) Een kennisgeving van aanhangigheid van actie (ook genoemd een “lis pendens”) moet worden geregistreerd binnen vijf dagen na het indienen van het retentierecht executie rechtszaak. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Het niet tijdig indienen van de rechtszaak of het niet tijdig registreren van de lis pendens is doorgaans fataal voor een rechtszaak over de gedwongen executie van een retentierecht.

Stop Notices – (Niet van toepassing op openbare projecten of door de eigenaar bewoonde woningen)

Leveranciers en onderaannemers die gerechtigd zijn een retentierecht te registreren, kunnen de eigenaar of de bouwlener persoonlijk of per aangetekende post een stop notice zenden. Hoofdaannemers met het recht om een retentierecht te registreren kunnen de eigenaar niet dienen, maar de geldschieter wel. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)) Moet worden betekend “voor het verstrijken van de toegestane tijd voor registratie.” (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Vuistregel: Als u in staat bent om een retentierecht vast te leggen, bent u in staat om een stop notice te dienen.

Stop Notice Lawsuit

Suit kan op elk moment worden ingediend na tien dagen vanaf de datum waarop de stop notice is betekend – zelfs vóór voltooiing van het project – maar kan niet later worden ingediend dan drie maanden na het verstrijken van de tijd om het retentierecht vast te leggen. (A.R.S. § 33-1063(A)) “Kennisgeving van aanvang” van een rechtsvordering tot uitvoering van een aanmaning tot stopzetting moet binnen vijf dagen na aanvang worden gegeven aan de ontvangers van de aanmaning tot stopzetting. (A.R.S. § 33-1063(B))

Arizona Public Project Payment Bonds (Federal Miller Act zeer vergelijkbaar, maar vereist geen prelim)

Indien niet in direct contract met prime, 20 dagen prelim moet worden betekend (belangrijk onderscheid met Miller Act). (ARS 34-223(A)) Indien niet in direct contract met hoofdaannemer, moet de brief met de vordering worden ontvangen door hoofdaannemer binnen negentig (90) dagen na de laatste datum waarop materialen/arbeid zijn geleverd. Vuistregel: De 90 dagen lopen vanaf de laatste datum van levering van arbeid/materialen volgens contract en niet noodzakelijkerwijs de datum van de factuur, en garantie/punch-list werk en rente/financiële kosten verlengen de tijd gewoonlijk niet. (ARS 34-223(A)) De brief met de vordering moet “met grote nauwkeurigheid” het gevorderde bedrag en de naam van de partij aan wie het materiaal/arbeid werd geleverd, vermelden en aangeven dat de eiser zich tot de opdrachtgever wendt voor betaling. Verwijs naar het obligatienummer indien bekend. Indien er sprake is van een rechtstreeks contract met de opdrachtgever, is noch een 20-dagen voorschot noch een “90-dagen brief” vereist, maar beide worden aanbevolen. (ARS 34-223(A)) Praktische tip: Alleen de hoofdaannemer moet de 90-dagen brief ontvangen, maar het kopiëren van de borg, eigenaar, kredietverstrekker, onderaannemer, en andere belanghebbende partijen kan ertoe leiden dat de betaling eerder wordt gedaan.

Public Project Payment Bond Lawsuit

Voor Arizona en federale overheidsprojecten, kan een rechtszaak worden ingediend na de 90e dag – maar niet later dan een jaar – vanaf de laatste datum waarop materialen/arbeid zijn geleverd aan het project ter bevordering van het contract. (ARS 34-223(B)) Zuiver herstelwerkzaamheden mogen deze termijn niet verlengen.

Private Project Payment Bond Claims

Verzamel een kopie van de borgtocht, volg de in de borgtocht gespecificeerde kennisgevings- en claimvereisten, en dien een vordering in binnen de in de borgtocht gespecificeerde tijd. De wet van Arizona vereist aantoonbaar dat particuliere betalingsobligaties niet restrictiever zijn dan betalingsobligaties voor openbare projecten. (ARS 33-1003(B)) Neem echter de nodige voorzichtigheid in acht en voldoe aan de eisen inzake kennisgeving, vordering en rechtszaak die in de obligatie zijn vermeld.

Over de auteur: Mark Bogard is een bouwrecht advocaat bij het Phoenix advocatenkantoor van Jaburg Wilk. Al bijna 20 jaar helpt hij leveranciers, aannemers, eigenaren/ontwikkelaars, kredietverstrekkers en geregistreerde professionals op vrijwel alle gebieden van het bouwrecht, met inbegrip van betalingsoplossingen zoals pandrechten, betalingsgaranties, stop-notices en “prompt pay” op particuliere en openbare projecten.