Listen op: iTunes | Google Podcasts | Online
Laat de volatiliteit van de aandelenmarkt u niet naar het hoofd stijgen. De waarde van de bedrijven in uw portefeuille verandert niet drie keer per dag met een positieve of negatieve 5%. Zorg dat de waarde klopt en de prijs zal volgen.
Zo ontmoette mijn bedrijf onlangs een potentiële klant, een natuurkundige die miljoenen dollars heeft verdiend met het bezitten van flatgebouwen in de V.S. en Canada. Hij bekende dat hij nooit veel geld heeft kunnen verdienen met aandelen. Terwijl we met hem spraken zagen we waarom. De Dow had een van die dagen van 500 punten omhoog en 500 punten omlaag. Hij was zichtbaar gelukkiger als de Dow omhoog ging en droeviger als hij omlaag ging.
Mensen die anders succesvol zijn als zakenman en als belegger in particuliere bedrijven of onroerend goed, veranderen hun gedrag volledig als ze de aandelenmarkt betreden. Ik heb een vriend wiens vader honderden miljoenen dollars heeft verdiend door verschillende bedrijven van de grond af op te bouwen in Mexico. Een absoluut briljant zakenman – en de slechtste aandelenbelegger ooit. Hij piekerde over elke beweging in zijn aandelenportefeuille.
Toen we met de natuurkundige spraken, gebruikten we deze analogie: Wat wij (of elke rationele belegger) doen is niet veel anders dan het kopen van een flatgebouw. Eerst kijk je naar de kwaliteit – hoe goed het gebouw is gebouwd, de locatie en demografische trends in het gebied, enzovoort. Dan begint u met de waardering van dit gebouw. U formuleert uw best-case en worst-case scenario’s voor huurprijzen, bezettingsgraad, onroerendgoedbelasting en andere belangrijke variabelen – prijs per vierkante voet, prijs per slaapkamer, prijs per worst-case huur. In de aandelenmarkt zijn deze sneltoetsen prijs naar winst, prijs naar cashflow, prijs naar boekwaarde.
Als de prijs van het flatgebouw op of onder uw worst-case scenario ligt, koopt u het gebouw. Zo niet, dan ga je verder. Dit is een rationele, zakelijke manier om een flatgebouw of een willekeurig activum te waarderen, met inbegrip van een beursgenoteerd activum.
Echter zijn er twee belangrijke verschillen tussen een flatgebouw (of een particulier bedrijf) en een beursgenoteerd bedrijf: De laatste biedt onmiddellijke liquiditeit en lage transactiekosten. Deze verschillen zouden enorme voordelen moeten zijn. De verkoop van een appartementsgebouw kan maanden of jaren duren. De transactiekosten zijn enorm: 3%-7% van de waarde van het gebouw om te kopen en te verkopen (“in” en “out” kosten samen kunnen oplopen tot 6%-14%).
De aandelenmarkt zou een paradijs moeten zijn voor een belegger of zakenman in appartementen. In plaats van te maken te hebben met huurders en lokale autoriteiten, koop je aandelen of zelfs een appartement REIT (real estate investment trust) die honderden appartementsgebouwen bezit (waardoor het risico van het bezitten van een enkel gebouw aantoonbaar wordt verminderd). De REIT wordt geleid door professioneel management (in dit geval is de definitie van professioneel dat ze betaald krijgen). U kunt hen met de huurders laten omgaan. Natuurlijk moet u het management van de REIT analyseren om er zeker van te zijn dat ze competent zijn en op de juiste manier worden gestimuleerd, maar deze analyse verschilt niet veel van wat een zakenman zou doen bij het inhuren van een manager van een flatgebouw.
Dus, u kunt dezelfde analyse die u uitvoerde op een individueel flatgebouw op deze REIT doen, behalve – en hier komen we op het domein van de openbare aandelen en wordt de rationele persoon vervangen door een irrationele. Aandelen worden elke seconde van de handelsdag geprijsd. Duizenden keren per dag zegt iemand je, dit bedrijf is zoveel waard. Eigenlijk is dit niet wat zij u vertellen; dit is wat u hoort. Wat ze u vertellen is: “Ik zou dit bedrijf voor zoveel kopen of verkopen op dit moment.” Er zijn een miljoen redenen waarom iemand op een bepaalde dag een aandeel zou willen kopen of verkopen. Veel van die redenen hebben niets te maken met de waarde van een bedrijf. Dus ja, er is een verschil tussen waarde en prijs. U kent het verschil alleen als u de tijd hebt genomen om de waarde van het bedrijf te bepalen.
Als uw flatgebouw een openbaar aandeel was, zou de prijs dagelijks fluctueren, en het grootste deel van de fluctuatie zou gewoon ruis zijn. De prijs zou worden beïnvloed door het plaatselijke weer, de werkgelegenheid, het verkeer op de snelweg, een burgemeestersrace – de lijst is lang. Veel van deze factoren zijn voorbijgaand en willekeurig van aard – in één woord, ruis. Als een soortgelijk gebouw als het uwe door een gedwongen verkoper voor een belachelijk lage prijs op de markt wordt gebracht, zult u niet boos zijn dat uw gebouw nu waarschijnlijk minder waard is, u zult het zien als een kans om een ander gebouw goedkoop te kopen. Dat is rationeel, zakelijk gedrag.
De liquiditeit van de aandelenmarkt en de verwaarloosbare transactiekosten zijn geweldige eigenschappen, maar doen de meeste mensen waarschijnlijk meer kwaad dan goed. Zij kunnen zelfs de meeste anderszins scherpzinnige particuliere beleggers dagelijks in ontaarde gokkers veranderen. Het verschil tussen een gokker en een ontaarde gokker: de gokker speelt met zoveel geld als hij zich kan veroorloven te verliezen; de ontaarde gokker zet alles op het spel.
Wanneer je met al je spaargeld op de aandelenmarkt gokt, ben je een ontaarde gokker. Daarom is het belangrijk je te concentreren op wat bedrijven waard zijn, niet hoe de markt ze prijst.