Home equity is het verschil tussen wat een hypotheeknemer verschuldigd is en de reële marktwaarde van het huis. Het is een potentieel vermogen dat de pensioenvooruitzichten of levensstijl kan verbeteren, en veel gepensioneerden hebben een aanzienlijk vermogen in hun huis. Een omgekeerde hypotheek kan dat vermogen aanboren voor contant geld, en een omgekeerde hypotheek voor aankoop kan ook worden gebruikt om een huis te kopen.
Deze optie staat bekend als een home equity conversion mortgage (HECM) voor aankoop.
Een omgekeerde hypotheek kan gunstig zijn voor gepensioneerden die niet noodzakelijkerwijs in het ouderlijk huis willen blijven wonen tijdens hun pensioenjaren. Ze zijn op zoek naar een kosteneffectieve manier om hun woonlasten te verlagen, een meer geschikte woning te vinden voor dit seizoen van het leven, of te verhuizen naar een meer pensionering-vriendelijke locatie.
De definitie van een omgekeerde hypotheek (HECM)
Een HECM staat senior huiseigenaren toe om te lenen tegen het eigen vermogen in hun primaire woning. Ze moeten ten minste 62 jaar oud zijn om in aanmerking te komen, en er is geen terugbetaling van de hypotheek vereist totdat het pand wordt verkocht of de kredietnemer sterft of uit het huis verhuist.
Het bedrag dat u kunt lenen, hangt af van de leeftijd van de kredietnemer en de echtgenoot, de huidige rentetarieven, de waarde van het huis op basis van een taxatie, en de initiële hypotheekverzekeringspremie (IMIP) – een eenmalige afsluitkosten voor de lening.
Betalingen aan de huiseigenaar kunnen een eenmalig bedrag of periodiek zijn. Ze zijn in wezen het verzamelen van het eigen vermogen in hun huizen in contanten. In tegenstelling tot een traditionele hypotheek zijn er geen maandelijkse betalingen nodig, maar de rente stapelt zich op en moet worden terugbetaald samen met het oorspronkelijke geleende bedrag. De hypotheek is verschuldigd wanneer het huis wordt verkocht, de kredietnemer overlijdt of voor 12 maanden of langer verhuist.
Reverse hypotheken zijn alleen beschikbaar via FHA-goedgekeurde kredietverstrekkers.
Een omgekeerde hypotheek gebruiken om een huis te kopen
Reverse hypotheken zijn vaak gebruikt om gepensioneerden strategisch te helpen in hun huis te blijven terwijl ze ouder worden en om hun cashflow te verbeteren. De HECM voor aankoop biedt de lener een vast tarief, forfaitaire lening die wordt toegepast op de aankoop van een huis. De omgekeerde hypotheek vormt een pandrecht op het onroerend goed, net als een traditionele lening zou doen.
Het leningprogramma wordt gesponsord door het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, Federal Housing Administration (HUD-FHA).
Kwalificaties van de kredietnemer
Leningnemers moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen om in aanmerking te komen voor een HECM voor aankoop. Naast de leeftijdsregels, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
- Het gekochte huis moet uw hoofdverblijfplaats worden binnen 60 dagen na het sluiten.
- U moet in staat zijn om te blijven betalen voor onroerendgoedbelasting, verzekering, HOA bijdragen, of andere kosten voor onderhoud van het pand.
- U moet deelnemen aan een counseling sessie goedgekeurd door HUD.
- U mag geen federale schuldverplichtingen hebben.
Property Restrictions
Er zijn ook beperkingen op eigendommen die kunnen worden gekocht. De woning moet een eengezinswoning zijn. Een twee- tot vier-eenheid woning is ook aanvaardbaar, zolang u bewoont een van de eenheden als uw hoofdverblijfplaats. FHA-goedgekeurde manufactured homes en condo’s komen ook in aanmerking.
Vereiste aanbetaling
Een aanzienlijke aanbetaling is vereist, meestal veel meer dan u zou betalen op een traditionele hypotheek. U moet ongeveer de helft van de prijs van het huis betalen met uw eigen geld en spaargeld – meestal ergens tussen 45% en 62%.
Er zullen ook afsluitkosten zijn, en deze kunnen hoger zijn dan die in verband met andere soorten hypotheken.
De aanbetaling kan echter ook komen in de vorm van een gift van vrienden of familie. U hoeft geen bestaand onroerend goed te bezitten of uw bestaande huis te verkopen om in aanmerking te komen, zolang het huis dat u via een HECM koopt uw hoofdverblijfplaats wordt.
Terugbetalingsopties
Hoe u de hypotheek terugbetaalt, is aan u. U kunt maandelijkse betalingen doen als u dat wilt, zo veel of zo weinig als u wilt, of u kunt geen maandelijkse betalingen doen en de lening zal worden terugbetaald, net zoals een traditionele omgekeerde hypotheek zou doen – het saldo zou verschuldigd zijn op het moment van uw overlijden, wanneer u anders het huis verlaat, of als u zich niet aan de hypotheekvoorwaarden houdt.
Voordelen van een omgekeerde hypotheek voor aankoop
Het is mogelijk om een huis te kopen zonder pensioensparen af te tappen om regelmatige maandelijkse betalingen te doen, omdat er geen maandelijkse betalingen vereist zijn. Dit stelt gepensioneerden of pre-pensioneerden in staat om huizen te kopen die misschien in een meer wenselijke pensioenlocatie zijn of beter geschikt zijn voor hun veranderende behoeften zonder de koopkracht van hun hele pensioennestei te verliezen.
De Federal Housing Administration biedt deze leningen met een non-recourse-functie, zodat u of uw erfgenamen nooit meer dan de waarde van het huis verschuldigd zullen zijn wanneer de HECM komt te vervallen.
Nadelen van een omgekeerde hypotheek voor aankoop
Een van de grootste nadelen van een omgekeerde hypotheek is de out-of-pocket kosten. Gepensioneerden met cash flow zorgen zou uiteindelijk kunnen vinden dat de onroerende voorheffing, verzekering, en andere uitgaven moeilijk te handhaven worden.
Een ander potentieel risico is dat de oplopende rente uiteindelijk zal eten weg op uw eigen vermogen. Hoe langer u in de woning woont en blijft wonen, hoe groter de kans wordt dat uw eigen vermogen drastisch wordt verminderd of zelfs verdwijnt.
Een van de doelen van een ontmoeting met een erkende adviseur om in aanmerking te komen voor het HECM-programma is een beoordeling van uw persoonlijke financiële situatie.
Een andere angst is dat uw familie niet in staat zal zijn om de woning over te nemen na uw overlijden. Ze zouden de woning moeten herfinancieren of anderszins de omgekeerde hypotheek moeten aflossen als ze deze willen behouden.