Als het huidige klimaat van record lage voorraad en record huizenverkoopprijzen aanhoudt, moeten vastgoedbeleggers een breed scala aan tactieken en strategieën begrijpen en implementeren om hun portefeuilles levend en winstgevend te houden.
Wanneer het goed wordt gedaan, stelt een dubbele sluiting beleggers in staat om snel te gaan met het verwerven van vastgoedbeleggingen met minimaal kapitaal. Het gebruik van een dubbele sluiting is een creatieve exit-strategie voor onroerend goed wholesaling.
In deze ultieme gids, zullen we breken alles wat u moet weten over het gebruik van de dubbele sluiting methode.
Na het lezen van dit artikel leert u het volgende:
- U kent het verschil tussen opdracht en dubbele sluiting.
- U weet hoe en wanneer u een opdracht of dubbele sluiting in uw voordeel kunt gebruiken.
- U hebt een nieuwe exit-tactiek om toe te voegen aan uw strategie voor het investeren in onroerend goed.
We hopen dat u geniet van Double Closing: De Ultieme Gids! Laten we er in duiken en leren hoe je meer deals sluit!
- Wat is een dubbele sluiting?
- Hoe werkt een dubbele sluiting in onroerend goed?
- Is een dubbele sluiting illegaal?
- Hoe doe je een dubbele sluiting (5 stappen)
- Heb je geld nodig om een dubbele sluiting te doen?
- Double Closing vs. Assignment
- Is Double Closing met titelbedrijven normaal?
- Hoe een dubbele sluiting te financieren?
- Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Wat is een dubbele sluiting?
Een dubbele sluiting is een vastgoedbeleggingsstrategie die voornamelijk door groothandelaren wordt gebruikt. Deze methode biedt een secundaire sluitingsmogelijkheid om een investerende deal gedaan te krijgen.
Een dubbele sluiting is wanneer twee vastgoedtransacties tegelijkertijd plaatsvinden en er typisch drie partijen bij betrokken zijn: de oorspronkelijke verkoper, de groothandelaar/investeerder, en de eindkoper. De groothandelaar/investeerder is betrokken bij beide sluitingen.
In de huidige 2020 vastgoedmarkt, blijft de voorraad laag. Er zijn echter verkopers die snel moeten verkopen. Beleggers die de dubbele sluiting exit-strategie begrijpen, kunnen hierop inspelen en een deal opzetten waarbij alle partijen winnen.
Hoe werkt een dubbele sluiting in onroerend goed?
Een dubbele sluiting wordt georganiseerd en gecoördineerd door de vastgoedbelegger / groothandelaar. Deze investeerder fungeert in wezen als een tussenpersoon.
Omdat er zo veel bewegende delen aan een dubbele sluiting, moet de belegger worden georganiseerd, weet het onroerend goed markt comps grondig, communicatief met alle partijen, en werken met een goed geïnformeerde titel company.
Denk aan de twee deals als:
De eerste transactie (A→B): De verkoper is “A” en de groothandelaar/investeerder is “B”.
De tweede transactie (B→C): De groothandelaar/investeerder is “B” en de eindkoper is “C”.
Als de investeerder (“B”) koopt u een object met korting van een verkoper en verkoopt u dat object vervolgens onmiddellijk aan een nieuwe eindkoper, “C”.
De financiering kan zo worden opgezet dat de contante opbrengst van de verkoop van de investeerder aan de eindkoper (B→C) de aankoop van de oorspronkelijke verkoper (A→B) kan financieren via escrow.
Wanneer het titelbedrijf de fondsen van de eindkoper ontvangt en de A→B-transactie afsluit, kan de investeerder dan onmiddellijk de verkoop van B→C afsluiten.
Wanneer B→C afsluit, is de opbrengst wat de investeerder aan de deal verdient!
Omdat deze twee transacties tegelijkertijd plaatsvinden, is de term “double closing” bedacht. Een dubbele afsluiting kan ook een “gelijktijdige afsluiting” of een “back-to-back afsluiting” worden genoemd.
Is Double Closing Illegaal?
Iedere staat heeft zijn eigen eisen en regels rond het uitvoeren van een dubbele sluiting. Dat gezegd zijnde, dubbele sluiting is legaal in veel Amerikaanse staten. Beleggers moeten altijd werken met een lokale gerenommeerde onroerend goed advocaat op de hoogte blijven van de nieuwste regels en voorschriften.
Vele staten staan groothandel en dubbele sluiting met voorbehoud rond de volgende punten toe:
- Afhankelijk van de vraag of de belegger een opdrachtgever is in de deal, wat betekent dat de belegger het onroerend goed voor zichzelf koopt.
- Afhankelijk van de bron van financiering die wordt gebruikt voor beide zijden van de dubbele sluiting.
- Afhankelijk van of de belegger is een licentie makelaar of niet.
Er zijn veel misvattingen rond de concepten van groothandel en dubbele sluiting. Deze verwarring kan investeerders afschrikken van volkomen legale investeringsmogelijkheden. Het is zeer belangrijk om onroerend goed juridisch advies in te winnen en te begrijpen wat u wel en niet kunt doen in uw staat.
Double Closing In Californië
Een dubbele sluiting is legaal in Californië. Echter, de “dezelfde dag” dubbele sluiting zal eigenlijk plaatsvinden over ten minste twee dagen. De B naar C transactie zal ten minste een dag na de A naar B transactie is gesloten.
Dit zorgt voor de minimale vereiste “titelbeleid inkoop” tijd gemandateerd door de staat Californië. Elk deel van de dubbele sluiting moet onafhankelijk sluiten met zijn eigen fondsen.
Double Closing In Florida
Een dubbele sluiting is legaal in Florida. Beleggers kunnen echter niet langer de aankoopfondsen van de eindkoper gebruiken om hun aankoop van het object van de oorspronkelijke verkoper te financieren. Daarom moeten beleggers hun eigen kapitaal voorschieten om de aankoop van A→B te sluiten.
Double Closing In Texas
Een dubbele sluiting is legaal in Texas met een paar voorbehouden.
Net als in Florida en Californië kunnen beleggers de C-transactiekoopfondsen niet langer gebruiken om het A→B-gedeelte van de dubbele close te financieren.
Een belegger kan transactiefinanciering of hard geld gebruiken om de initiële aankoop te financieren. Transactiefinanciering kan ook “flitsfinanciering”, “fondsen op dezelfde dag”, “ABC-financiering” of “overbruggingskrediet op één dag” worden genoemd.
Hoe doe je een dubbele sluiting (5 stappen)
Hier is een stap voor stap overzicht over hoe je een onroerend goed dubbele sluiting te doen:
Stap 1: Vind de deal
De groothandelaar/investeerder zal een gemotiveerde verkoper en onderwerp eigendom met behulp van zijn / haar marketing inspanningen, de Multiple Listing Service (MLS), investeerders netwerk, koper lijst, rijden voor dollars, vogel honden, bandit borden, direct mail, of andere reclame-methoden.
Stap 2: Onderhandelen over het contract
De groothandelaar/investeerder zal samenwerken met de eigenaar/verkoper om te onderhandelen over een aankoopprijs en het onroerend goed veilig te stellen met een koop- en verkoopovereenkomst. Dit is het A→B-gedeelte van de double close.
*Note: Als de groothandelaar op dit punt een traditionele groothandelsovereenkomst overweegt, zou het van cruciaal belang zijn een overdrachtsclausule op te nemen. Aangezien de groothandelaar/investeerder echter van plan is om tot een double close over te gaan, is een toewijzingsclausule niet langer vereist.
Stap 3: Zoek een eindkoper
De groothandelaar/investeerder gaat aan de slag om een nieuwe eindkoper voor het pand te vinden. Zodra deze koper is gevonden, zal de groothandelaar/investeerder met de eindkoper onderhandelen en een afzonderlijke aan- en verkoopovereenkomst sluiten. Dit is het B→C-gedeelte van de dubbele sluiting.
Stap 4: Regel beide sluitingen
De groothandelaar/investeerder zal samenwerken met een investeerdersvriendelijk titelbedrijf en afsluitende agent om deze sluitingen te coördineren. Idealiter zullen beide sluitingen op hetzelfde moment of binnen enkele uren van elkaar plaatsvinden, afhankelijk van de staatseisen rond funding.
Step 5: Close The Deals & Get Paid!
Wanneer het titelbedrijf beide transacties sluit, neemt de koper de eigendom van het onroerend goed, de verkoper verzamelt de opbrengst van de verkoop, en de groothandelaar verzamelt een mooie groothandelsvergoeding!
Voor meer over wat er gebeurt tijdens een onroerend goed sluiten, bekijk deze korte video:
Do You Need Money To Double Close?
Of je geld nodig hebt om dubbel te sluiten of niet is afhankelijk van uw specifieke staat.
Als Escrow Funding is een optie:
Als de staat toestaat dat de A→B-sluiting wordt gefinancierd met B→C-financiering, hoeft de groothandelaar/investeerder geen geld naar de tafel te brengen voor het sluiten.
In dit geval brengt de eindkoper uiteindelijk het geld dat beide deals zal financieren. De eindkoper brengt fondsen om het onderwerp eigendom te kopen en de titel bedrijf houdt dit geld in escrow.
Als Escrow Funding is geen optie:
Als de staat niet zal toestaan dat fondsen van de tweede sluiting worden gebruikt voor de aankoop in de eerste sluiting, moet de investeerder zijn of haar eigen kapitaal naar de tafel brengen. Als de belegger zijn of haar eigen geld niet wil gebruiken, kan transactionele of kortetermijnfinanciering worden benut.
Double Closing vs. Opdracht
Double closings en opdrachten zijn twee exit-strategieën die vaak worden gebruikt door groothandelaren in onroerend goed. Er zijn belangrijke verschillen tussen de twee strategieën.
In een opdracht van contract deal, de groothandelaar / investeerder nooit daadwerkelijk koopt of bezit het onderwerp eigendom. De groothandelaar krijgt het onderwerp eigendom onder contract om te kopen met een toewijzingsclausule en wijst vervolgens het recht op aankoop toe aan een andere eindkoper.
De groothandelaar verdient geld door een toewijzingsvergoeding te innen wanneer de vastgoedafsluiting plaatsvindt. Daarom is de groothandelaar nooit de eigenaar van het onroerend goed en verschijnt hij nooit op de chain of title.
In een dubbele sluiting, zal de groothandelaar/investeerder het eigendom kort bezitten alvorens het aan de eindkoper te verkopen. Dit betekent dat de groothandelaar/investeerder zal verschijnen op de keten van titel.
Een dubbele sluiting omvat twee afzonderlijke sluitingen met twee afzonderlijke sets sluitingsinformatie, HUD-1 of andere afwikkelingsverklaringen, en titelverzekering / sluitingskosten. De belegger zal eigenlijk kopen of verkopen van een woning in de eerste sluiting en vervolgens kopen of verkopen van de woning in de tweede sluiting.
Een dubbele afsluiting is ook duurder dan een overdracht. Bij een dubbele sluiting betaalt de belegger afsluitkosten voor twee afzonderlijke transacties.
In een toewijzingsdeal is de belegger nooit daadwerkelijk eigenaar van het onroerend goed. Dit betekent dat de belegger deze afsluitkosten meestal niet hoeft te betalen voor beide transacties!
De groothandelaar / investeerder moet het risiconiveau evalueren dat hij of zij comfortabel vindt om te nemen bij de beslissing om een opdracht of een dubbele afsluiting te doen.
Is dubbele afsluiting met titelbedrijven normaal?
Sommige titelbedrijven kunnen dubbele afsluitingen uitvoeren. Gezien de unieke timingbehoeften en de vele bewegende onderdelen van dit soort investeringstransacties, is het echter van vitaal belang dat de belegger werkt met een beleggersvriendelijk titelbedrijf of een doorgewinterde afsluitende advocaat.
Veel titelbedrijven weten niet hoe ze een dubbele afsluiting moeten uitvoeren of weigeren ze te doen. Het is belangrijk om meerdere titelbedrijven te interviewen en aanbevelingen te vragen van uw beleggersnetwerk om beleggersvriendelijke bedrijven te vinden.
How To Fund A Double Closing?
Het financieren van een dubbele sluiting kan op een van de twee manieren gebeuren.
De eerste manier is als de eindkoper fondsen inbrengt om het object te kopen (B→C) en de groothandelaar/investeerder die fondsen gebruikt om de eerste sluiting tegelijkertijd te financieren (A→B).
Veel staten staan deze praktijk niet langer toe, dus groothandelaars/investeerders kunnen hun eigen kapitaal gebruiken of transactionele financiering vinden.
Transactionele financiering is wanneer een kredietverlener het volledige bedrag van de deal aan de belegger/groothandelaar zal lenen om de A→B-aankoop te voltooien. Dit stelt de belegger in staat te sluiten zonder zijn eigen geld als hefboom te gebruiken.
De transactionele financiering kredietverstrekker zal meestal een percentage van de lening evenals een origination fee in rekening brengen. Deze kosten zijn niet goedkoop! Echter, als de deal is zoet genoeg en de belegger heeft gevonden dat de deal zinvol is, kan deze financiering de moeite waard zijn.
Transactionele financiering kredietverstrekkers, in tegenstelling tot hard geld kredietverstrekkers, zal meestal vereisen een snelle doorlooptijd om terugbetaald te krijgen. Daarom moet een dubbele sluiting snel plaatsvinden, meestal binnen enkele uren of 1-2 werkdagen, voor deze financieringsbron om te werken.
Hier ‘ een video-overzicht van transactionele financiering voor onroerend goed dubbele sluitingen:
Traditionele hypotheekopties zoals een conventionele of FHA lening zal niet werken met dubbele sluiten investeren deals als gevolg van nationale regelgeving en seasoning requirements.
Wilt u leren hoe u een cash kopers lijst op te bouwen? Check out Cash Kopers: The Beginner’s Guide!
Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Advantages of Double Closing
Er zijn veel voordelen aan dubbele sluitingen.
In tegenstelling tot een traditionele contract opdracht, een dubbele sluiting zorgt voor meer privacy. De netto winst van de investeerder bij de groothandel de deal zal vertrouwelijk zijn van de oorspronkelijke verkoper en de eindkoper als gevolg van de twee afzonderlijke sluitingen plaatsvinden.
Dit is vooral voordelig als je het net een hogere winst of als je in staat waren om het pand te verkopen voor een hogere prijs dan de oorspronkelijke verkoper dacht dat het pand waard was.
Sommige verkopers of eindkopers kunnen gefrustreerd zijn of dreigen zich terug te trekken uit een deal als ze denken dat een groothandelaar / investeerder “te veel” heeft gemaakt op de deal.
Een dubbele close zorgt voor privacy, zodat deze andere partijen uw eindwinst niet kennen.
Nadelen van Double Closing
Double closings zijn duurder dan een eenvoudige opdracht omdat er twee closing transacties zijn, niet slechts één. Daarom moet de groothandelaar/belegger bereid zijn de afsluitkosten voor twee transacties te betalen: aan de koopzijde (A→B) en aan de verkoopzijde (B→C).
Een dubbele afsluiting vergt ook meer werk van de belegger/groothandelaar. Deze belegger beheert twee vastgoedtransacties, twee afzonderlijke communicatielijnen met de verkoper en de uiteindelijke koper, en al het bijbehorende papierwerk.
Hoewel, het grotere risico en de vereiste manuren kunnen de extra inspanning zeker waard zijn, omdat de belegger potentieel veel meer kan verdienen aan een dubbele sluiting ten opzichte van een traditionele opdrachtdeal.
Final Thoughts On Double Closing
Inzicht in hoe en wanneer een dubbele sluiting te gebruiken kan een slimme methode zijn voor vastgoedbeleggers van alle ervaringsniveaus.
Of u nu huizen omkoopt, onroerend goed in nood verkoopt, of op zoek bent naar passief inkomen op lange termijn, het vinden van een betrouwbare investeringsniche en -strategie zal u goed van pas komen als u op zoek gaat naar uw eigen vastgoed deals!