Executive Summary
In het aanhoudend moeilijke leenklimaat hebben sommige potentiële huizenkopers ontdekt dat de beste manier om een aankoop te financieren niet van een grote commerciële bank is, maar van de “familiebank” in plaats daarvan via een intra-familiale lening. En zolang de IRS-richtlijnen worden gevolgd, kan de transactie opmerkelijk aantrekkelijk zijn, met flexibelere leningsvoorwaarden, IRS-vereiste toepasselijke federale tarieven die nog steeds lager zijn dan commerciële hypotheekrentevoeten, de mogelijkheid om nog steeds hypotheekrentebetalingen voor de kredietnemer af te trekken, het vermijden van initiatie en vele andere hypotheektransactiekosten, en het eenvoudige voordeel dat alle rentebetalingen en aflossingen uiteindelijk in de familie blijven.
Een groot nadeel is echter dat om ervoor te zorgen dat de IRS de transactie echt respecteert – en om ook enkele van de belastingvoordelen te ontvangen – formaliteiten van de lening moeten worden nageleefd, waaronder het opstellen van een promesse, het registreren van de hypotheek tegen de woning in het juiste rechtsgebied, en het voltooien van de feitelijke betalingen van rente en / of hoofdsom.
Gelukkig is er een nieuwe oplossing opgedoken – een bedrijf genaamd National Family Mortgage, dat alle vereiste documentatie voltooit, de hypotheek registreert, helpt bij het onderhouden van de lening, en zelfs de vereiste IRS-rapportageformulieren uitgeeft, allemaal voor een fractie van de kosten van een traditionele hypotheekoprichtingsvergoeding. Hoewel dit waarschijnlijk geen grote hausse in intra-familiale hypothecaire leningen zal betekenen, maakt het de strategie niettemin veel gemakkelijker voor adviseurs om efficiënt voor klanten te implementeren!
Auteur: Michael Kitces
Michael Kitces is hoofd planningsstrategie bij Buckingham Wealth Partners, een turnkey wealth management-dienstverlener die duizenden onafhankelijke financiële adviseurs ondersteunt.
Daarnaast is hij medeoprichter van het XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder, en New Planner Recruiting, de voormalige Practitioner Editor van het Journal of Financial Planning, de gastheer van de Financial Advisor Success podcast, en de uitgever van de populaire financiële planning industrie blog Nerd’s Eye View via zijn website Kitces.com, gewijd aan het bevorderen van kennis in financiële planning. In 2010 werd Michael erkend met een van de FPA’s “Heart of Financial Planning” awards voor zijn toewijding en werk in het bevorderen van het beroep.
Intra-Family Loan Strategies
Het basisprincipe van een intra-familiale lening is vrij eenvoudig – in plaats van geld te lenen van een bank, leent een familielid in nood geld van iemand anders in de familie, zoals een kind dat geld leent van zijn / haar ouders. De voordelen hiervan zijn aanzienlijk: de door het kind betaalde rentekosten blijven in de familie (om door de ouders te worden gebruikt of in het uiterste geval in de toekomst door het kind te worden teruggeërfd!); initiatie- en andere transactiekosten kunnen worden vermeden; de leenkosten voor het kind zijn meestal veel lager dan de rentetarieven van de bank; maar toch (vooral in het huidige klimaat) is de betaalde rente nog steeds beter dan wat de ouders misschien hadden kunnen verdienen met een obligatieportefeuille.
Bijvoorbeeld, in de huidige markt zouden de ouders geld aan het kind kunnen lenen voor een 30-jarige hypotheek tegen 2,5%, wat veel goedkoper is dan een 30-jarige hypotheek met vaste rente tegen 3,5% (of hoger, afhankelijk van de loan-to-value, de grootte van de lening, en de kredietscore van de lener). Toch genereren de ouders nog steeds een rente van 2,5%; hoewel mager, is dat beter dan wat ze waarschijnlijk zullen krijgen van CD’s (hoewel het uitlenen van geld als een hypotheek veel minder liquide is voor de geldschieter!) Bovendien, als de lening een hypotheek is die daadwerkelijk is verzekerd tegen de woning die het kind koopt en correct is vastgelegd, kan het kind nog steeds de hypotheekrente die aan de ouders is betaald aftrekken! (Natuurlijk zullen de ouders de ontvangen rente op hun belastingaangifte moeten vermelden, net als elke andere “obligatierente”). En de lening kan worden gestructureerd als alleen rente om de cashflowverplichtingen voor het kind te verminderen (hoewel het niet afschrijven van de hoofdsom van de lening natuurlijk ook de cashflowbetalingen aan de ouders vermindert).
Een bijkomend voordeel van intra-familiale leningen, vooral als een hypotheek voor de aankoop van een woning, is dat sommige beperkingen van traditionele leningacceptatie niet langer een probleem zijn; familieleden hoeven bijvoorbeeld niet meer in rekening te brengen voor een kind met een slechte kredietscore, en kunnen vrijelijk leningen verstrekken tot 100% van de aankoopprijs zonder een aanbetaling te vereisen. De lening kan voor een primaire aankoop zijn, of voor een herfinanciering, of een renovatie, en kan zelfs worden gestructureerd als een 2e of 3e pandrecht op het huis. Een populaire strategie is voor kinderen om tot 80% te lenen met behulp van een traditionele hypotheek voor de aankoop van een nieuw huis, maar geld lenen van ouders om de aanbetaling voor de resterende 20% te financieren (opgenomen als een tweede pandrecht op de woning).
Natuurlijk, het voorbehoud is dat het aangaan van dergelijke strategieën een reëel risico voor de kredietgever creëert dat de leningrente en / of hoofdsom niet volledig zal worden terugbetaald (er is een reden waarom banken hogere tarieven eisen om grotere kredietrisico’s en kleinere aanbetalingen te compenseren!), dus het familielid-als-kredietverstrekker moet voorzichtig zijn om geen fondsen te lenen op een manier waarbij een gedeeltelijke wanbetaling door de familiale kredietnemer daadwerkelijk financiële nood voor het gezin zou kunnen creëren! Evenzo moet het familielid-als-kredietgever voorzichtig zijn om niet in een te illiquide positie vast te komen zitten, hoewel het altijd mogelijk is om een vraag-bepaling in de familielening op te nemen (wat natuurlijk nog steeds het risico inhoudt dat de familie-kredietnemer niet in staat zal zijn om de lening tijdig te herfinancieren of in zijn geheel terug te betalen!).
Een gift van ouders of een lening?
Een belangrijk voorbehoud bij intra-familiale leningen is dat, om door de IRS te worden gerespecteerd, het echt leningen moeten zijn, en geen schenkingen.
Het probleem is dat de belastingwet individuen toestaat om elk jaar tot $ 14.000 (in 2013) aan iemand anders te schenken zonder enige gevolgen voor de schenkingsbelasting te hebben; dit bedrag wordt de jaarlijkse uitsluiting van de schenkingsbelasting genoemd. Terwijl $14.000 voor veel gezinnen een hoop geld is, is het voor anderen heel weinig, die eigenlijk liever nog meer geld in één keer aan iemand anders in de familie zouden schenken. Helaas beginnen grotere schenkingen de vrijstelling van schenkingsrecht voor het leven van de persoon op te gebruiken, waardoor de kans op toekomstige successierechten toeneemt.
Een strategie die in het verleden werd gebruikt om deze beperking te omzeilen, is om geld over te dragen als een lening, niet als een schenking … en dan gewoon elk jaar een deel van de rente en/of hoofdsom van de lening kwijt te schelden totdat het geleende bedrag is uitgewist. De IRS heeft in de loop der jaren echter veel van deze transacties onderzocht, vaak met ongunstige resultaten; immers, als $100.000 werd overgemaakt, er eigenlijk geen rente werd betaald, en de leninggever gewoon elk jaar rente en hoofdsom vergaf gedurende 8 jaar totdat de lening weg was, dan is de realiteit waarschijnlijk dat de “leninggever” eigenlijk gewoon $100.000 in het eerste jaar schonk, en de transactie moet dienovereenkomstig (schenkings)belasting worden geheven. Bovendien, voor familiale leningen van meer dan $10.000, gaat de IRS ervan uit dat de intresten betaald werden maar vergeven als een schenking – wat betekent dat niet alleen de geldschieter potentiële schenkingsrechten moet rapporteren, maar hij/zij moet op de belastingaangifte ook de toegerekende intresten van de lening rapporteren! (Opmerking van de redacteur: Sommige uitzonderingen op de toegerekende rente zijn van toepassing op leningbedragen tussen $ 10.000 en $ 100.000; zie IRC Section 7872(d).)
In de loop der jaren zijn de belastingwetgeving en jurisprudentie met elkaar verweven om enkele richtlijnen te formuleren over hoe een intra-familielening te beheren, zodat deze echt wordt gerespecteerd als een lening, en niet als een geschenk.
Belastingregels en -vereisten voor intra-familiale leningen
De sleutel tot intra-familiale leningen is dat, wil de lening door de IRS worden gehonoreerd, deze moet worden behandeld als een bonafide lening, met inbegrip van leenvoorwaarden tegen een “markt” rentevoet, juiste betalingen van rente en/of hoofdsom, en idealiter de formaliteiten van de juiste documentatie (hoewel documentatie niet strikt vereist is).
Om een “marktconforme” rentevoet toe te passen, moeten de leningsvoorwaarden een rentevoet vermelden die ten minste even hoog is als de zogenoemde “Applicable Federal Rates” (of AFR) die de IRS maandelijks publiceert op grond van IRC Section 1274. Tabel 1 van de AFR-richtsnoeren van de IRS bevat drie tarieven: korte termijn, middellange termijn en lange termijn. De korte-termijn tarieven zijn voor leningen met een looptijd van 3 jaar of minder; de middellange-termijn tarief is voor leningen langer dan 3 jaar maar korter dan 9 jaar; en de lange-termijn tarief is voor leningen met een looptijd van 9 jaar of langer.
Wat echter opmerkelijk is, is dat, hoewel de toepasselijke federale tarieven als “markt”-tarieven worden beschouwd, in zoverre dat het betalen van rente voor intragroepsleningen tegen deze tarieven schenkingsbehandeling vermijdt, het nog steeds opmerkelijk gunstige tarieven zijn; in de afgelopen maanden bedroeg de korte rente slechts 1/4e van 1%, de middellange rente is net onder 1%, en zelfs de lange rente is minder dan 2,5%! Daarentegen bedraagt het nationale gemiddelde voor een hypotheek met een looptijd van 15 jaar ongeveer 2,8% (ten tijde van dit schrijven), en een hypotheek met een looptijd van 30 jaar bijna 3,5%. Als gevolg hiervan kunnen intra-familiale hypotheekleningen nog steeds zeer aantrekkelijk zijn als leentarieven, zelfs wanneer de tarieven “hoog genoeg” moeten zijn om te voldoen aan de AFR-eisen van de IRS.
Implementatie van intra-familiale hypothecaire leningen
Een van de grootste uitdagingen voor veel gezinnen die intra-familiale leningen overwegen – met name intra-familiale hypotheken – is eenvoudigweg het administratieve werk en de vereisten om de lening goed af te ronden, vooral omdat de lening goed moet worden geregistreerd tegen de woning voor de rente aftrekbaar te zijn voor de kredietnemer (en met name, duidelijke documentatie van de lening is ook vereist als de kredietgever ooit een belastingaftrek wil voor niet-terugbetaalde bedragen in het geval dat de kredietnemer in gebreke blijft).
Daarnaast geven sommige families de voorkeur aan een meer formele leenregeling; bijvoorbeeld, wanneer de ouders-als-kredietverstrekkers de transactie werkelijk als een lening bedoelen (en niet als een verkapt geschenk), willen zij er zeker van zijn dat het kind-als-kredietnemer het op gepaste wijze respecteert en enige financiële verantwoordelijkheid leert (zij het terwijl zij nog steeds genieten van gunstiger leningsvoorwaarden dan die van een bank zouden worden ontvangen, en de leenrente in de familie houden). Anderzijds, als het geld wordt uitgeleend uit een familietrust, zal de trustee waarschijnlijk willen dat de lening naar behoren wordt gedocumenteerd en geregistreerd om te bewijzen dat de fiduciaire verplichtingen om het trustvermogen op verantwoorde wijze te beheren, worden nagekomen.
Een interessante nieuwe oplossing in deze ruimte is National Family Mortgage, een bedrijf dat fungeert als de “middle man” om te helpen bij het verwerken en onderhouden van intra-familiale hypothecaire leningen, waarbij alles wordt afgehandeld, van het opstellen van de promesse tussen de partijen, het documenteren van de trustakte die het onroerend goed als onderpand verpandt en het opnemen ervan in het juiste rechtsgebied, het opzetten van regelingen voor elektronische overboeking voor de betaling van de lening (desgewenst met inbegrip van escrow voor de verzekering van de huiseigenaar en de onroerende voorheffing) en het verzenden van betalingsberichten en saldo-overzichten, en zelfs de afgifte van de juiste IRS-rapportageformulieren (het formulier 1098 aan de kredietnemer voor betaalde hypotheekrente, en het formulier 1099-INT aan de kredietgever voor ontvangen rente). Als de lening is gestructureerd als interest-only, kan de Nationale Familie Hypotheek dienst ook helpen regelen dat een deel van de lening jaarlijks wordt kwijtgescholden (wat veel minder waarschijnlijk is om IRS controle te triggeren wanneer de rente wordt betaald, lening documenten worden vastgelegd, en alle andere formaliteiten van de transactie worden nageleefd).
De kosten voor de dienst is een eenmalige vergoeding tussen $ 725 en $ 2.100 (afhankelijk van de omvang van de lening) voor de lening documenten (die, met name, is over het algemeen nog steeds veel minder dan de initiatie vergoeding voor een traditionele hypotheek!), een extra opname belasting rechtstreeks betaald aan de staat / provincie (voor rechtsgebieden die dit vereisen), en de lopende lening servicing (met de verklaringen, elektronische overschrijving, IRS rapportage, etc.) kost $ 15 / maand (of iets meer voor grotere leningen, en met een extra $ 15 / maand kosten voor escrow-diensten). Lezers van deze blog kunnen een korting van 15% krijgen op de eenmalige kosten voor elk van hun klanten die gebruik maken van de dienst door het invoeren van de coupon code “KitcesBlogDeal” (zonder de aanhalingstekens) wanneer de klant zich aanmeldt. (Noot van de redactie: Dit is gewoon een gratis aanbod aan lezers van deze blog; er is geen financiële vergoeding of andere relatie tussen Nerd’s Eye View en National Family Mortgage.)
Uiteindelijk zijn intra-familiale hypothecaire leningen nog steeds een vrij “niche” -strategie, omdat het een aanzienlijke financiële draagkracht vereist voor de familie om de lening aan kinderen of andere familieleden in de eerste plaats te veroorloven. Niettemin, diensten zoals Nationale Familie Hypotheek maken het proces aanzienlijk eenvoudiger te implementeren en te beheren, en voor een prijs die nog steeds veel lager is dan de initiatiekosten voor een traditionele hypotheek, terwijl tegelijkertijd alle lopende rentebetalingen binnen de familie blijven. En bij de huidige toepasselijke federale tarieven, is er veel kans voor ouders om kinderen of andere familieleden te helpen de aankoop van een huis betaalbaarder te maken, zelfs terwijl het genereren van wat nog steeds een redelijk rendement is gezien de huidige lage rendementsomgeving!
(Dit artikel werd opgenomen in het Carnival of Wealth, And Stay Out Edition op Control Your Cash, het Carnival of Investing # 13 op Investeem, het Carnival of Financial Planning op My Personal Finance Journey, en ook het Carnival of Personal Finance #397 op My Personal Finance Journey).
