Als je hebt gehoord van de 1031 uitwisseling in Texas, of gehoord van vrienden en collega’s die er een doen, vraag je je misschien af wat de big deal is? Wat is dit gepraat over de 45-dagen regel, en de 180-dagen regel? En aangezien Texas geen staatsinkomstenbelasting heeft, wat is het voordeel dan eigenlijk?
Voor Texas vastgoedbeleggers is het een bonafide manier om ervoor te zorgen dat u zo veel mogelijk van uw investeringswinsten houdt, in plaats van meer geld aan de overheid te geven. Het heeft ook een aantal voordelen naast belastingbesparing. Het kan helpen flexibiliteit te bieden in het type onroerend goed dat u wilt bezitten, en kan helpen de cashflow te verbeteren.
In dit artikel hebben we de top vier redenen uitgelegd waarom alle beleggers in onroerend goed een 1031-uitwisseling zouden moeten doen. Zelfs als je de buy-and-hold type dat nooit verkoopt, zal dit artikel nuttig zijn in uw onroerend goed journey.
#1 – Een 1031 Exchange in Texas kunt u besparen op belastingen
De eerste en belangrijkste reden iedereen doet een 1031 uitwisseling is om te besparen op belastingen. Bijna elk deel van de staat, van Austin tot El Paso, en Amarillo tot Houston hebben een enorme waardestijging gezien. Of u nu residentieel of commercieel vastgoed bezit, de vastgoedmarkten van Texas stonden in brand in de jaren 2010. Voeg daarbij een gezonde banenmarkt, een bloeiende economie, en een massale instroom van Californiërs en East Coaster’s. Als u de afgelopen twintig jaar een of andere vorm van onroerend goed in Texas hebt bezeten, bent u waarschijnlijk blij geweest met het resultaat.
Op het eerste gezicht lijkt dit belastingbesparingsvoordeel misschien voor de hand liggend. Niemand wil vermogenswinstbelasting betalen, en de 1031-uitwisseling is uw laatste echte manier om deze belastingen te vermijden. Maar in onroerend goed, zijn er zo veel meer belastingen dan alleen vermogenswinsten. De 1031 uitwisseling in Texas kan helpen met deze belastingen ook:
- Depreciation Recapture Tax – Of u uw eigendom hebt afgeschreven of niet, de IRS gaat ervan uit dat u dat hebt gedaan! Wat nog erger is, is dat de afschrijvingen worden belast op het niveau van de inkomstenbelasting
- Eigendomsbelasting – De tarieven van de eigendomsbelasting in Texas behoren tot de hoogste van het land. Als u op zoek bent om een 1031 uitwisseling in Texas te doen en een vervangend onroerend goed in een andere staat te kopen, kunt u besparen op onroerendgoedbelasting. Dit kan helpen de cashflow voor uw onroerend goed te verbeteren
- Affordable Care Act (Obamacare) 3,8% belasting – Ingesteld als onderdeel van de hervormingen van de gezondheidszorg tijdens het presidentschap van Obama, als u een hoog inkomen hebt, wordt u onderworpen aan een extra belasting van 3,8% op uw vermogenswinsten uit een verkoop van onroerend goed. Een 1031-uitwisseling in Texas kan deze belasting uitstellen of elimineren
#2 – Grotere flexibiliteit op eigendomstype
Merendeel van iedereen weet dat het belangrijkste doel van een 1031-uitwisseling is om belastingen uit te stellen, maar niet zo velen praten over de flexibiliteit die een 1031-uitwisseling in Texas kan bieden. In plaats van vast te zitten aan het type onroerend goed dat u bezit (meergezinswoningen, industrieel, zakelijk, enz.), kan een 1031-uitwisseling de beste manier zijn om een ander type onroerend goed te kopen.
Sommigen raken in de war door de term “gelijksoortig” en gaan ervan uit dat dit betekent dat u een winkelpand moet ruilen voor een ander winkelpand, of een eengezinswoning voor een ander SFH. Dit is niet het geval! Elk eigendom dat “wordt gebruikt in een productieve onderneming of investering” is gelijk aan een ander. Zolang het niet uw persoonlijke eigendom is (d.w.z. u woont er niet in), is een 1031-ruil eerlijk spel.
Dit kan geweldig zijn voor investeerders die een portefeuille van residentieel vastgoed hebben opgebouwd, en hun teen in commercieel vastgoed willen steken. Of, als u ziek bent van toiletten, huurders, en afval, kunt u kijken naar DST of NNN eigenschappen. Dit zijn beide structuren die u toelaten om volledig hands-off van uw investering. Andere wegen die beleggers bewandelen zijn olie & gas royalty’s, die gelijk zijn aan een huurwoning, geloof het of niet.
Geografische diversiteit
Niet alleen kunt u een 1031-uitwisseling in Texas gebruiken om flexibiliteit te bieden op soorten onroerend goed, het kan worden gebruikt om een pand in een ander gebied te kopen. Stel dat u onroerend goed bezit in een markt waarvan u denkt dat deze de komende jaren een neergang zal doormaken. Vergeet het proberen om uw eigendom snel te verkopen (wat moeilijk kan zijn als u zich in een kopersmarkt bevindt) en belastingen te betalen op de verkoop. In plaats daarvan biedt een 1031-uitwisseling u de flexibiliteit om de belastingen uit te stellen en naadloos in een ander gebied te kopen.
Veel beleggers die aan de kusten wonen, uiten de wens om in meer onroerend goed te investeren, maar vinden dat de prijzen en cap rates niet verleidelijk genoeg zijn. Door een investering in Californië te verkopen, kunt u meerdere huurwoningen in het middenwesten of zuiden kopen. Dit diversifieert uw portefeuille van geografische risico’s, en waarschijnlijk verhoogt uw cashflow.
#3 – De 1031 uitwisseling “Trade Up”
Een ander groot voordeel van een 1031 uitwisseling in Texas is de mogelijkheid om uw bestaande eigen vermogen te gebruiken om “handel omhoog” in vastgoedwaarde. Bijvoorbeeld, laten we zeggen dat u eigenaar bent van een 500.000 dollar huurwoning en nog steeds 300.000 dollar verschuldigd bent op de hypotheek. Uw vermogen in het pand is $ 200.000. Met een 1031-uitwisseling kunt u dit bestaande pand verkopen en die volledige $ 200.000 gebruiken als aanbetaling op een groter, potentieel $ 1M-vastgoed.
Met een traditionele verkoop zou u waarschijnlijk vermogenswinstbelasting en belasting op afschrijvingen moeten betalen, dus u zou die volledige $ 200.000 niet kunnen inzetten in het volgende pand. Dit is wanneer mensen zich realiseren dat de 1031-uitwisseling misschien wel het beste instrument is dat beleggers hebben om een fortuin te vergaren in buy-and-hold onroerend goed. Door belastingen uit te stellen, kunt u doorgaan met “handel omhoog” totdat u klaar bent met een groot pand en gestaag de hypotheek afbetaalt.
Het is waar dat het oorspronkelijke bedrag van de vermogenswinstbelasting “verborgen” is in uw vervangende eigendom, wachtend tot u verkoopt. Het mooie is dat u kunt blijven uitstellen door nog een 1031-uitwisseling te doen. Vervolgens kunt u het onroerend goed doorgeven aan uw erfgenamen en zij zullen het erven op een “opgevoerde” basis. Dit betekent dat de basis van uw erfgenamen de marktwaarde op het moment van erven zal zijn. We zullen bespreken hoe 1031-uitwisselingen kunnen worden gebruikt als een geweldig hulpmiddel voor estate planning verder op nummer vijf.
#4 – Veel gekwalificeerde tussenpersonen in Texas
Een ander voordeel om een 1031-uitwisseling in Texas te doen, is dat het een aantal van de meest gekwalificeerde tussenpersonen per hoofd van de bevolking heeft. Om een 1031-uitwisseling in Texas (of waar dan ook, wat dat betreft) te doen, moet u een gekwalificeerde tussenpersoon gebruiken.
Vele staten hebben slechts een handvol gekwalificeerde tussenpersonen binnen hun grenzen. Sommige hebben geen gekwalificeerde tussenpersonen in de hele staat. Texas, aan de andere kant, heeft 18 gekwalificeerde tussenpersonen die actief zijn in de staat. Als u binnen een tijdlijn van 45 dagen of 180 dagen werkt en binnen een krappe periode werkt, kunt u gerust zijn in de wetenschap dat een gekwalificeerde tussenpersoon klaar is om te helpen out.
#5 – 1031 Exchange in Texas voor Estate Planning
Hoewel de 1031-uitwisseling het best bekend is als een belastinguitstelstrategie, kan het ook een geweldig hulpmiddel zijn voor estate planning. Zoals we eerder in het artikel hebben vermeld, zijn veel beleggers van plan te “ruilen tot je erbij neervalt.” Dit betekent dat ze een 1031-uitwisseling zullen doen totdat ze overlijden, en hun erfgenamen zullen het pand of de eigendommen erven op een “step-up” -basis.
Maar wat als je liever de eigendommen verkoopt die je daarvoor bezit en investeert in iets dat gemakkelijker te beheren is? Tenzij uw kinderen of significante andere een achtergrond in vastgoedbeheer hebben, kan het gebruik van de 1031-uitwisseling voor estate planning een geweldige optie zijn.
Een tactiek om te overwegen is het doen van een uitwisseling met een enkel onroerend goed en het kopen van meerdere belangen in verschillende Delaware Statutory Trusts (DST’s). Dit zijn “crowdfunded” vastgoedbeleggingen waarbij u een specifiek percentage bezit. Het grote voordeel is dat ze voor u worden beheerd, en dat u elke maand een cheque per post ontvangt.
Stel dat u eigenaar bent van een appartementencomplex dat de afgelopen jaren in waarde is gestegen. Laten we ook aannemen dat u drie kinderen hebt en elk kind een gelijk deel wilt geven. Als u het hele gebouw doorgeeft en het aandeel tussen drie kinderen verdeelt, kunnen er conflicten ontstaan over wanneer u het gebouw moet verkopen of wat u met het gebouw moet doen.
Als u het gebouw verkoopt en elk kind de opbrengst geeft, wordt u getroffen door een enorme belastingrekening. Door een 1031 ruil te doen en drie aandelen van afzonderlijke DST-eigendommen te kopen, lost dit het probleem op. Elk kind krijgt een aparte investering die “brievenbusgeld” oplevert en ze kunnen zelf beslissen wat ze met hun eigen aandeel doen.