Het helpen van ouderen om comfortabel te leven is het belangrijkste doel in de assisted-living niche van de gezondheidszorg vastgoedbeleggingstrust sector. Dit houdt in dat de infrastructuur wordt geboden voor een breed spectrum van diensten, van welzijnscomplexen tot faciliteiten voor langdurige zorg, ook bekend als verpleeghuizen. De vergrijzende babyboomers zullen de komende decennia steeds meer naar deze diensten vragen, dus er is een rugwind op lange termijn. Maar op dit moment hebben bedrijven in de sector te maken met tegenwind, zoals zorgen over overbouw (begeleid wonen) en betalingsproblemen (verpleeghuizen). Daarom is het waarschijnlijk het beste om bij de grootste en meest gediversifieerde exploitanten te blijven. Hier is waarom Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR), en voor degenen met een beetje meer risicotolerantie, Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) de top assisted-living-aandelen zijn om in 2019 te kopen.
Expensief, maar verschuift terug naar groei
Aandelen van Welltower, een van de grootste REIT’s in de gezondheidszorg, zijn vandaag niet goedkoop. Het rendement is een relatief bescheiden 5% en de koers-tot-bedrijfsmiddelenverhouding is hoog, rond 19 keer. Er is echter meer aan de hand dan alleen deze cijfers.
Bronafbeelding: Getty Images
Welltower heeft gewerkt aan het verhogen van het percentage particulier betaalde klanten in zijn faciliteiten, vanwege de bezorgdheid over het snijden van de federale overheid in wat Medicare en Medicaid uitbetalen voor de diensten die het levert.
Op dit moment is de overgang grotendeels voltooid, met ongeveer 90% van zijn huren die voornamelijk worden gedekt door particulier betaalde klanten. Ruwweg tweederde van de huren is afkomstig van seniorenwoningen en nog eens 23% van ambulante medische en gezondheidssystemen. Slechts ongeveer 10% komt van verpleeghuizen, die sterk blootgesteld zijn aan derde-betalers.
Het proces van het verschuiven van zijn portfoliomix heeft een negatieve impact gehad op de resultaten van Welltower: Funds from operations daalden in 2017 en waren vrijwel vlak in 2018. De situatie werd ook weerspiegeld in zijn dividend: 2018 was het eerste jaar in meer dan een decennium dat Welltower beleggers geen jaarlijkse uitbetalingsverhoging aanbood. De pauze was echter een verstandige zet, aangezien het trailing-FFO-to-payout percentage hoog is, op ongeveer 100%.
WELL FFO Per Share (TTM) gegevens door YCharts.
Dat gezegd hebbende, met deze overgang grotendeels achter de rug, zou Welltower zich nu weer moeten kunnen richten op groei. In feite kondigde het begin januari de overname aan van een portefeuille van 55 gebouwen met medische kantoren. Dat is buiten de sector van de assistentiewoningen, maar het breidt zijn aanwezigheid uit in een snelgroeiende niche van de gezondheidszorg en helpt om de portefeuille van de REIT verder te diversifiëren. Het is ook vermeldenswaard dat het bedrijf gedurende deze periode een investment-grade credit rating heeft behouden.
Kortom, Welltower is een van de grootste spelers in de gezondheidszorg REIT-industrie, het is financieel sterk, en het begint opnieuw naar groei te kijken. Ondanks zijn verhoogde waardering (die grotendeels verband houdt met de overgang naar particuliere betaling), zou Welltower bovenaan de watchlists van conservatieve beleggers voor 2019 moeten staan.
Bekijk het laatste Welltower earnings call transcript.
Another giant to consider
Dat gezegd hebbende, Welltower is niet de enige grote, financieel sterke REIT voor de gezondheidszorg. Ventas is historisch gezien een van de best geleide REIT’s in de sector, en verschuift vaak haar houding vóór haar rivalen om te anticiperen op veranderende omstandigheden. Ventas verkocht bijvoorbeeld het grootste deel van haar activa in verpleeghuizen een jaar of wat voordat die sector begon in te storten. Ter vergelijking, HCP, een andere reus in de sector, handelde niet snel genoeg en moest zijn verzorgingshuisactiviteiten vanuit een zwakke positie afstoten — en een dure afschrijving nemen.
In feite, als u de FFO resultaten van Ventas en Welltower vergelijkt, zult u merken dat Ventas het de laatste vijf jaar iets beter heeft gedaan. Dat wil niet zeggen dat de resultaten van Ventas geweldig zijn geweest, maar het bedrijf heeft een moeilijke overgangsperiode doorstaan zonder zijn aandeelhouders al te veel pijn te doen. Ondertussen heeft het bedrijf zijn dividend al acht jaar op rij verhoogd.
WELL FFO per aandeel (TTM) gegevens van YCharts.
Ventas is ongeveer net zo gediversifieerd als Welltower en heeft, net als zijn grotere tegenhanger met marktkapitalisatie, een investment-grade balans. Ventas ziet er echter iets beter uit volgens bepaalde maatstaven, waaronder de verhouding tussen de financiële schuld en de EBITDA en de dekking van de vaste lasten. Ventas heeft zelfs een hoger rendement, op ongeveer 5,3% vandaag. Op basis van dat alles lijkt Ventas een betere beleggingsoptie dan Welltower — en dat is het misschien ook. In feite is de prijs-tot-trailing-FFO ratio van Ventas een veel redelijker 14,5.
Ventas concentreert zich echter op de bouw in de medische kantoren- en onderzoekssegmenten. Dat is een goede strategie, die de portefeuille van de REIT zal diversifiëren en de FFO groei zal ondersteunen. Maar het is een tragere groeimethode dan acquisities — Welltower’s huidige voorkeursmethode om zijn portefeuille uit te breiden. Ventas is dus een geweldige optie, maar Welltower lijkt meer opwaarts potentieel te hebben in 2019 — daarom krijgt het hier de hoogste facturering.
Dat gezegd hebbende, zou je niet verkeerd gaan met een van deze namen als je op zoek bent naar een investering in begeleid wonen — waarbij natuurlijk moet worden opgemerkt dat elk op zoek is om uit te breiden buiten dat segment naar hogere groeigebieden van de gezondheidszorg vastgoedruimte.
Lees het laatste transcript van de Ventas earnings call.
Voor degenen met een hoge risicobereidheid
Welltower en Ventas hebben specifiek verpleeghuizen gemeden vanwege het risico dat wordt gevormd door veranderingen in de betaling door derden. De laatste belegging op deze lijst, Omega Healthcare Investors, heeft een strategie die daar volledig tegenin gaat. Verpleeghuizen zijn goed voor ongeveer 83% van zijn huurinkomsten — de rest is afkomstig van seniorenhuisvesting. Het is, in feite, een van de grootste spelers in de langdurige zorg ruimte.
Hier gaat het om: Omega heeft het aardig goed gedaan ondanks de problemen waar verpleeghuizen mee te maken hebben gehad. De laatste paar jaar waren moeilijk voor aandeelhouders, met een scherpe daling van de FFO die de REIT’s trailing FFO payout ratio een tijdlang boven 100% duwde. De resultaten zijn echter weer verbeterd en de uitbetalingsratio is weer terug in de buurt van de 90%. En de onderneming blijft redelijk goed gefinancierd, met een trailing debt-to-EBITDA ratio die ruwweg in lijn ligt met die van Welltower en Ventas. Het blijft ook ruim binnen zijn schuldconvenanten, en de huurdekking van zijn portefeuille, die aangeeft hoe goed zijn huurders presteren, is solide op 1,7.
OHI-gegevens door YCharts.
En Omega blijft zijn portefeuille uitbreiden met aankopen die gedeeltelijk worden gefinancierd door de afstoting van niet-kernactiva, waarbij het profiteert van de zwakte van de verpleeghuissector om zijn activiteiten te laten groeien. Er is geen reden om te verwachten dat het die strategie zal veranderen.
Met dat achtergrondverhaal — plus een aandeel dat is geprijsd op een relatief lage FFO-verhouding van ongeveer 11,7, en een rendement van 7,5% — ziet Omega er hier behoorlijk verleidelijk uit. Beleggers die ’s nachts goed willen slapen, kunnen beter een pas op de plaats maken. In de afgelopen paar jaar is de koers van het aandeel behoorlijk volatiel geweest, en de grote blootstelling aan derde-betalers is een wild card. Met andere woorden, grote koersschommelingen kunnen een tijdje de norm zijn voor dit aandeel.
Toch zouden agressieve beleggers die op zoek zijn naar een maximaal inkomen – en die bereid zijn om door de ups en downs te rijden met een goed beheerde verpleeghuiseigenaar – waarschijnlijk de tijd moeten nemen voor een diepe duik. Als je er de maag voor hebt, kan Omega een goede hoogrenderende optie zijn om in 2019 aan je portefeuille toe te voegen.
Bekijk het laatste transcript van de Omega Healthcare Investors earnings call.
Groot en sterk
De meeste beleggers die geïnteresseerd zijn in de ruimte voor begeleid wonen, zullen het best worden bediend door zich te houden aan de grootste spelers die een solide financiële basis hebben. Welltower, Ventas, en Omega passen allemaal in dat plaatje. Ondanks een lange en succesvolle geschiedenis, heeft Welltower een beetje het gevoel van een turnaround. Het heeft zijn portefeuille herschikt om de risico’s te beperken, en lijkt nu terug in de groeimodus te zijn. Ventas heeft een gelijkaardige verschuiving gemaakt, maar concentreert zich op nieuwbouw — een meer trage en gestage aanpak die conservatieve, waardebewuste investeerders waarschijnlijk aantrekkelijk zullen vinden. En Omega, met zijn verpleeghuisfocus en hoge dividendopbrengst, is het meest geschikt voor risicotolerante beleggers.