Voordat we de specifieke 1031 uitwisseling regels in Californië schetsen, laten we eerst het basisconcept van een 1031 uitwisseling introduceren. Bij een traditionele verkoop van onroerend goed is een verkoper verplicht om vermogenswinstbelasting te betalen over elke winst die bij de verkoop wordt gerealiseerd. Een manier om het betalen van vermogenswinstbelasting te vermijden is het uitstellen van betaling door het aangaan van een Sectie 1031 Ruil. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een 1031-ruil om een “ruil” van gelijksoortige goederen in plaats van een traditionele verkoop. Als de transactie in aanmerking komt, wordt elke gerealiseerde winst uitgesteld totdat het vervangende eigendom op een latere datum wordt verkocht. Een veel voorkomende misvatting is dat onroerend goed dat in Californië wordt verkocht moet worden vervangen door onroerend goed in Californië, dit is niet waar. De “like-kind”-vereiste is zeer algemeen en staat toe dat een omwisselaar eigendom buiten Californië verwerft indien hij dat wenst.
In de Internal Revenue Service Code worden de vereisten uiteengezet waaraan moet worden voldaan om een transactie in aanmerking te laten komen voor de 1031 Exchange-behandeling. Naast de vereisten die in de IRS Code worden gevonden, moeten gekwalificeerde bemiddelaars aanvullende regels volgen die door de staat Californië zijn vastgesteld voor uitwisselingen waarbij het oude of afgestaane onroerend goed of het onroerend goed dat geparkeerd is bij de ruilverkoper Titelhouder zich in Californië bevindt.
Hoe werkt een 1031-ruil in Californië? De 1031-uitwisselingsregels in Californië stellen in het algemeen dat iedereen die een uitwisseling tegen een vergoeding faciliteert, een kantoor in de staat onderhoudt met het oog op het faciliteren van uitwisselingen, of diensten adverteert als een facilitator in de staat, verplicht is om de Californische specifieke regels te volgen.
Een gekwalificeerde bemiddelaar die in Californië opereert, moet een obligatie van $ 1 miljoen handhaven, een bedrag aan contanten of effecten of onherroepelijke kredietbrieven storten van niet minder dan $ 1 miljoen, of alle ruilfondsen op een gekwalificeerde geblokkeerde rekening of trustrekening storten. Iedereen die schade heeft geleden als gevolg van de schending door een facilitator van de Californische 1031-uitwisselingsregels, kan een claim indienen tegen de obligatie, rekening of trust.
Bovendien moet een gekwalificeerde bemiddelaar die in Californië actief is, een fouten- en omissiespolis van niet minder dan $ 250.000 aanhouden of contant geld, effecten of kredietbrieven storten op een rekening die voor hetzelfde doel is aangewezen. Ten slotte moet een gekwalificeerde bemiddelaar in Californië optreden als bewaarder voor alle ruilfondsen en moet hij deze fondsen beleggen volgens een voorzichtige beleggersnorm.
De Californische Franchise Tax Board vereist ook dat een gekwalificeerde bemiddelaar in de meeste gevallen een bedrag inhoudt dat gelijk is aan drie en een derde procent van de verkoopprijs van elk Californisch onroerend goed als voorwaardelijk voor het geval dat de ruil niet wordt voltooid.
Terugvorderingsbepaling
Californië heeft een “terugvorderings”-vereiste voor Californisch onroerend goed dat wordt verkocht in een 1031-uitwisseling en wordt vervangen door onroerend goed buiten de staat volgens Californische FTB-publicatie 1100 Irev 2007, sectie F. Niet-ingezetenen moeten een inkomstenbelastingaangifte voor niet-ingezetenen indienen in het jaar dat het vervangende onroerend goed wordt verkocht in een belastbare vervreemding.
Wil je meer weten over wanneer een 1031-uitwisseling zin heeft? Klik hier om een gratis eBook te downloaden over “Tien redenen waarom een 1031-ruil zinvol is”.