Een 1031 Exchange, ook bekend als een Like Kind Exchange, is een manier van structureren van een verkoop van bepaalde soorten onroerend goed, zodat de winst of winst van de verkoper op dit moment niet wordt belast. In plaats daarvan wordt het eigendom dat wordt verkocht, vervangen door een ander “soortgelijk” eigendom. Als de transactie goed is gestructureerd, wordt de winst of winst van de verkoper uitgesteld tot een datum in de toekomst. Een 1031 uitwisseling kan een geweldige manier zijn om een bestaande vastgoedbelegging te verkopen en vervolgens een nieuwe vastgoedbelegging te kopen, terwijl boetes voor vermogenswinstbelasting worden vermeden. Hieronder hebben we wat nuttige informatie om beter uit te leggen wat een 1031-uitwisseling is, hoe het werkt en enkele van de betrokken regels en voorschriften.
***Dit is bedoeld om u gewoon een snelle samenvatting van 1031-uitwisselingen te geven en niet bedoeld om u door het proces te leiden.***
Als u denkt dat een 1031-uitwisseling goed kan werken voor uw persoonlijke situatie, kunnen wij u helpen in contact te komen met een gekwalificeerde 1031-uitwisselingsaccommodator.
Sectie 1031 wordt het vaakst gebruikt in verband met de verkoop van onroerend goed. Sommige uitwisselingen van persoonlijke bezittingen kunnen in aanmerking komen voor Sectie 1031. Ruil van aandelen van bedrijfsaandelen in verschillende bedrijven zal niet in aanmerking komen. Ook niet in aanmerking komen uitwisselingen van partnerschapsbelangen in verschillende partnerschappen en uitwisselingen van vee van verschillende geslachten. Voor de uitwisseling van onroerende goederen op grond van Sectie 1031 zal elk onroerend goed dat wordt beschouwd als “onroerend goed” onder de wetgeving van de staat waar het onroerend goed is gelegen, worden beschouwd als “soortgelijk”, zolang zowel het oude als het nieuwe onroerend goed door de eigenaar wordt gehouden voor investering, of voor actief gebruik in een handel of bedrijf, of voor de productie van inkomsten.
Om volledig voordeel te verkrijgen, moet het vervangende onroerend goed van gelijke of grotere waarde zijn, en alle opbrengsten van het afgestane onroerend goed moeten worden gebruikt om het vervangende onroerend goed te verwerven. De belastingplichtige kan de opbrengst van de verkoop van het oude onroerend goed niet ontvangen; als hij dat wel doet, wordt de ruil gediskwalificeerd voor het deel van de verkoopopbrengst dat de belastingplichtige heeft ontvangen. Om deze reden worden ruiltransacties (met name niet-gelijktijdige ruiltransacties) doorgaans zo gestructureerd dat het belang van de belastingbetaler in het af te stoten vastgoed wordt toegewezen aan een gekwalificeerde bemiddelaar voordat de verkoop wordt gesloten. Op deze manier heeft de belastingplichtige geen toegang tot of controle over de fondsen wanneer de verkoop van het oude eigendom wordt afgesloten.
Bij het afsluiten van de verkoop van het afgestane eigendom wordt de opbrengst door de afsluitende agent (doorgaans een titelbedrijf, escrowbedrijf of afsluitende advocaat) naar de gekwalificeerde bemiddelaar gestuurd, die de fondsen bewaart tot het moment dat de transactie voor de aankoop van het vervangende eigendom gereed is om te worden afgesloten. Dan wordt de opbrengst van de verkoop van het teruggegeven eigendom door de Gekwalificeerde Tussenpersoon gestort om het vervangende eigendom aan te kopen. Nadat de verwerving van het vervangende eigendom is afgerond, levert de gekwalificeerde bemiddelaar het eigendom aan de belastingbetaler, allemaal zonder dat de belastingbetaler ooit “constructieve ontvangst” van de fondsen heeft gehad.
De heersende gedachte achter de 1031-wissel is dat, aangezien de belastingbetaler slechts een eigendom ruilt voor een of meer andere eigendommen van “soortgelijke aard”, er niets door de belastingbetaler wordt ontvangen dat kan worden gebruikt om belastingen te betalen. Bovendien heeft de belastingbetaler een continuïteit van de investering door de vervanging van het oude onroerend goed. Alle winst zit nog steeds opgesloten in het geruilde onroerend goed en dus wordt er geen winst of verlies “erkend” of geclaimd voor inkomstenbelastingdoeleinden.
Voorbeelden van een 1031 ruil
Een investeerder koopt een commercieel pand in een winkelcentrum voor $200.000. Na zes jaar kan hij het pand verkopen voor $250.000. Dit zou resulteren in een winst van $ 50.000 waarover de belegger vermogenswinstbelasting zou moeten betalen, maar als hij de opbrengst van de verkoop van $ 250.000 in een ander pand investeert, zou hij op dat moment geen belasting over de winst hoeven te betalen. Een eigenaar van een vrijstaande woning op 3 acres wordt door zijn werkgever overgeplaatst naar een andere staat. In plaats van het huis te verkopen, dat niet langer zijn persoonlijke woning zal zijn, kiest hij ervoor het voor een bepaalde periode te verhuren. Na tien jaar besluit hij dat hij het wil verkopen, maar tegelijkertijd heeft hij een volwassen zoon die in een andere staat gaat studeren. Hij besluit dat hij een appartementencomplex wil kopen in de universiteitsstad voor zijn zoon en andere studenten om te huren terwijl ze op school zitten. Zijn huis is gestegen van $200.000 naar $300.000. Daarom regelt hij een IRC 1031-uitwisseling en koopt hij het nieuwe onroerend goed, waardoor hij de vermogenswinst op dat moment vermijdt.
Tijdlimieten:
Er zijn ZEER BELANGRIJKE tijdslimieten om bewust van te zijn in een 1031-uitwisseling. Neem contact met ons op, en wij kunnen u voorzien van iemand die volledig op de hoogte is van de huidige wet-en regelgeving.
Zowel het afgestane onroerend goed en het vervangende onroerend goed moet worden gehouden, hetzij voor investeringen of voor productief gebruik in een handel of bedrijf. Een persoonlijke woning kan niet worden geruild.
Het goed moet van gelijke soort zijn. Onroerende goederen moeten worden geruild tegen onroerende goederen, hoewel een ruime definitie van onroerende goederen van toepassing is en grond, bedrijfsruimten en woningen omvat. Persoonlijke bezittingen moeten worden geruild voor persoonlijke bezittingen. (Er zijn enkele ingewikkelde regels in verband hiermee – bijvoorbeeld, vee van verschillend geslacht worden niet beschouwd als soortgelijk eigendom voor het doel van een 1031-ruil). De opbrengst van de verkoop moet worden geïnvesteerd in een soortgelijk actief binnen 180 dagen na de verkoop. Het goed moet echter binnen 45 dagen worden geïdentificeerd, maar er mogen maximaal drie eigendommen worden geïdentificeerd. Er worden beperkingen opgelegd aan het aantal vervangende eigendommen die kunnen worden geïdentificeerd als potentiële vervangende eigendommen. Meer dan één potentiële vervangende eigenschap kan worden geïdentificeerd zolang u aan een van deze regels voldoet.
Boot
Hoewel het niet wordt gebruikt in de Internal Revenue Code, wordt de term “Boot” vaak gebruikt bij het bespreken van de fiscale gevolgen van een 1031 Exchange. Boot is een oude Engelse term die “Iets gegeven in aanvulling op” betekent. De “Boot received” is het geld of de reële marktwaarde van “Other Property” die de belastingplichtige in een ruil ontvangt. Geld omvat alle kasequivalenten, schulden, verplichtingen of hypotheken van de belastingplichtige die door de andere partij worden overgenomen, of verplichtingen waaraan het door de belastingplichtige geruilde bezit is onderworpen. “Andere bezittingen” zijn bezittingen die niet van gelijke aard zijn, zoals persoonlijke bezittingen, een promesse van de koper, een belofte om werk te verrichten aan het onroerend goed, een bedrijf, enz.
Er zijn vele manieren waarop een belastingplichtige “Boot” kan ontvangen, zelfs onbedoeld.
Er zijn vele manieren waarop een belastingplichtige “boot” kan ontvangen, zelfs onbedoeld. Het is belangrijk dat een belastingplichtige begrijpt wat kan resulteren in “boot” om belastbaar inkomen te vermijden.
De meest voorkomende bronnen van “boot” zijn onder meer de volgende:
Geldelijke “boot” die uit de ruil wordt gehaald. Dit zal meestal in de vorm van “Netto ontvangen contanten” zijn, of het verschil tussen contanten ontvangen uit de verkoop van het afgestane onroerend goed en contanten betaald om het (de) vervangende onroerend goed(en) te verwerven. Netto ontvangen contanten kunnen resulteren wanneer een belastingplichtige “Trading down” is in de ruil (d.w.z. de verkoopprijs van het (de) vervangende onroerend goed(en) is lager dan die van het (de) afgestane goed(eren).)
Debt reduction boot die zich voordoet wanneer de schuld van een belastingplichtige op het vervangende onroerend goed lager is dan de schuld die op het (de) vervangende onroerend goed(eren) rustte. Zoals het geval is met cash boot, kan schuldvermindering boot optreden wanneer een belastingplichtige is “Trading down” in de uitwisseling.
Verkoopopbrengst wordt gebruikt om niet-gekwalificeerde kosten te betalen. Bijvoorbeeld servicekosten bij het afsluiten die geen afsluitkosten zijn. Als de verkoopopbrengsten worden gebruikt om bij het sluiten niet-gekwalificeerde kosten te betalen, is het resultaat hetzelfde als wanneer de belastingbetaler contant geld van de ruil had ontvangen en dit geld vervolgens had gebruikt om deze kosten te betalen. Belastingbetalers worden aangemoedigd om bij het afsluiten van de verkoop van hun eigendom contant geld mee te brengen om het volgende te betalen: Niet-transactiekosten: d.w.z. Huur peroraties, Nuts escrow kosten, Huurder schade deposito’s overgedragen aan de koper, en alle andere kosten die geen verband houden met de sluiting.
Excessief lenen om vervangende eigenschap te verwerven. Het lenen van meer geld dan nodig is om te sluiten op vervangende eigenschap zal niet leiden tot de belastingplichtige te ontvangen belastingvrij geld van de sluiting. De fondsen van de lening zullen als eerste worden aangewend voor de aankoop. Als door de toevoeging van ruilfondsen bij de afsluiting een overschot ontstaat, worden alle ongebruikte ruilfondsen teruggegeven aan de erkende bemiddelaar, vermoedelijk om te worden gebruikt voor de aankoop van meer vervangend onroerend goed. De kosten voor de verwerving van de lening (initiëringskosten en andere kosten in verband met de verwerving van de lening) met betrekking tot het vervangende onroerend goed moeten bij de afsluiting worden opgebracht uit de persoonlijke middelen van de belastingplichtige. Belastingbetalers nemen gewoonlijk het standpunt in dat de kosten voor de verwerving van de lening worden betaald uit de opbrengst van de lening. De IRS kan echter het standpunt innemen dat deze kosten worden betaald met wisselkoersfondsen. Dit standpunt is gewoonlijk ook het standpunt van de financieringsinstelling. Helaas is er op dit moment geen leidraad van de IRS over deze kwestie die nuttig is.
Niet-gelijksoortige goederen die worden ontvangen uit de ruil, naast gelijksoortige goederen (onroerend goed).
Bootsbeperkingen: Ruilers wordt geadviseerd de volgende richtlijnen te volgen:
Altijd “across” of omhoog ruilen, maar nooit omlaag ruilen om ontvangst van boot te voorkomen, hetzij als contanten, schuldvermindering of beide. De boot ontvangen kan worden gecompenseerd door gekwalificeerde kosten betaald door de wisselaar.
Altijd om contant geld naar de sluiting van de vervangende eigenschap te brengen om leningskosten of andere kosten te dekken die geen gekwalificeerde kosten zijn. (Zie boven)
Niet om eigendom te ontvangen dat niet gelijkaardig is.
Niet om het vervangende eigendom te overfinancieren, aangezien de financiering moet worden beperkt tot het bedrag dat nodig is om te sluiten op het vervangende eigendom in aanvulling op de uitwisseling fondsen die zullen worden gebracht naar de sluiting van het vervangende eigendom.
The Three-Property Rule – Elke drie eigendommen, ongeacht hun marktwaarde.
The 95% Rule – Elk aantal vervangende eigendommen als de reële marktwaarde van de eigendommen die daadwerkelijk worden ontvangen aan het einde van de ruilperiode ten minste 95% is van de totale FMV van alle potentiële vervangende eigendommen die zijn geïdentificeerd.
De 200%-regel – Een willekeurig aantal eigendommen zolang de totale reële marktwaarde van de vervangende eigendommen niet hoger is dan 200% van de totale FMV van alle geruilde eigendommen vanaf de oorspronkelijke overdrachtsdatum.
Tijdlimieten en moeilijkheden om ze te halen
Vaak is het moeilijkste onderdeel van een 1031-uitwisseling het identificeren van een vervangend eigendom binnen de eerste 45 dagen na de verkoop van het afgestane eigendom. De IRS is strikt in het niet toestaan van verlengingen.
Een 1031-uitwisseling is vergelijkbaar met een traditioneel IRA- of 401K-pensioenplan. Wanneer iemand activa in belastinguitgestelde pensioenplannen verkoopt, worden de vermogenswinsten die anders belastbaar zouden zijn, uitgesteld totdat de houder begint te cashen uit het pensioenplan. Hetzelfde principe geldt voor belastinguitgestelde ruil of investeringen in onroerend goed. Zolang het geld opnieuw wordt geïnvesteerd in ander onroerend goed, kan de vermogenswinstbelasting worden uitgesteld. In tegenstelling tot de eerder genoemde pensioenrekeningen, zullen huurinkomsten op vastgoedbeleggingen belast blijven worden naarmate de netto-inkomsten worden gerealiseerd.
Een alternatief voor een 1031-uitwisseling voor iemand die de vermogenswinstbelasting wil uitstellen, maar die geen onroerend goed wil blijven houden, is een gestructureerde verkoop. Deze methode biedt zowel koper als verkoper veel voordelen en wordt beschouwd als ideaal voor degenen die met pensioen willen gaan of uit de vastgoed- of bedrijfsmarkt willen stappen.
Hoe een 1031-uitwisseling tot stand komt
De volgende volgorde geeft de volgorde van de stappen in een typische 1031-uitwisseling weer:
Stap 1. Neem de diensten van een belastingadviseur/CPA in dienst. Laat u door dezelfde adviseren.
Stap 2. Verkoop het eigendom, inclusief de Samenwerkingsclausule in de verkoopovereenkomst. “Koper is zich ervan bewust dat de verkoper de intentie heeft om een 1031-uitwisseling te voltooien door middel van deze transactie en stemt er hierbij mee in om samen te werken met de verkoper om hetzelfde te bereiken, zonder extra kosten of aansprakelijkheid voor de koper.” Zorg ervoor dat uw escrow officer/closing agent contact opneemt met de Qualified Intermediary om de uitwisselingsdocumenten te bestellen.
Step 3. Ga een 1031 ruilovereenkomst aan met uw Gekwalificeerde Tussenpersoon, waarin de Gekwalificeerde Tussenpersoon wordt genoemd als opdrachtgever bij de verkoop van uw afgestane onroerend goed en de daaropvolgende aankoop van uw vervangende onroerend goed. De 1031 Ruilovereenkomst moet voldoen aan de eisen van de IRS, vooral met betrekking tot de opbrengst. Samen met deze overeenkomst wordt een amendement op de escrow ondertekend waarin de Gekwalificeerde Tussenpersoon als verkoper wordt genoemd. Normaal gesproken wordt de akte nog steeds voorbereid voor registratie van de belastingbetaler aan de echte koper. Dit wordt directe toewijzing genoemd. Het is niet nodig om het vervangende eigendom op dit moment te laten identificeren.
Stap 4. De overgedragen escrow sluit, en de slotverklaring geeft aan dat de Gekwalificeerde Tussenpersoon de verkoper was, en de opbrengst gaat naar uw Gekwalificeerde Tussenpersoon. De fondsen moeten op een aparte, volledig gescheiden geldmarktrekening worden geplaatst om liquiditeit en veiligheid te verzekeren. De sluitingsdatum van de geblokkeerde woning is dag 0 van de uitwisseling, en dat is wanneer de klok van de uitwisseling begint te tikken. Schriftelijke identificatie van het adres van het vervangend onroerend goed moet binnen 45 dagen worden verzonden en het geïdentificeerde vervangend onroerend goed moet door de belastingplichtige binnen 180 dagen worden verworven.
Stap 5. De belastingplichtige stuurt schriftelijke identificatie van het adres of de wettelijke beschrijving van het vervangende bezit naar de gekwalificeerde bemiddelaar, op of voor dag 45 van de ruil. Het moet worden ondertekend door iedereen die de ruilovereenkomst heeft ondertekend, en het mag worden gefaxt, persoonlijk worden afgeleverd of per post worden verzonden aan de gekwalificeerde bemiddelaar, de verkoper van het vervangende onroerend goed of zijn agent, of aan een advocaat die er niets mee te maken heeft. Stuur het per aangetekende post, met bewijs van ontvangst. U hebt dan een bewijs van ontvangst van een overheidsinstantie.
Stap 6. Belastingplichtige sluit een overeenkomst voor de aankoop van vervangend onroerend goed, opnieuw met inbegrip van de samenwerkingsclausule. “Verkoper is zich ervan bewust dat de koper de intentie heeft om een 1031 ruil te voltooien door middel van deze transactie en stemt er hierbij mee in om samen te werken met de koper om hetzelfde te bereiken, zonder extra kosten of aansprakelijkheid voor de verkoper.” Er wordt een amendement ondertekend waarin de Gekwalificeerde Tussenpersoon als koper wordt genoemd, maar opnieuw is de overdracht van de echte verkoper aan de belastingbetaler.
Stap 7. Wanneer aan de voorwaarden is voldaan en de escrow wordt voorbereid om te sluiten, en zeker vóór de 180e dag, volgens de 1031-wisselovereenkomst, stuurt de Gekwalificeerde Tussenpersoon de ruilfondsen en de groei-opbrengsten naar de escrow, en de slotverklaring vermeldt de Gekwalificeerde Tussenpersoon als de koper. De gekwalificeerde bemiddelaar stuurt de belastingbetaler een eindafrekening, waaruit blijkt dat de fondsen van de ene escrow binnenkomen en naar de andere gaan, allemaal zonder constructieve ontvangst door de belastingbetaler.
Stap 8. Belastingbetaler dient formulier 8824 in bij de IRS wanneer belastingen worden ingediend, en elk soortgelijk document dat uw staat vereist.