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プログレッション/リグレッションとは
進歩の原理とは
回帰の原理とは
不動産におけるプログレッション/リグレッションとは
プログレス/リグレッションとは広い意味で以前の状態との比較による格上げ、格下げのことを言う。 不動産では、進行と後退の原則とは、近隣の他の不動産の価値に基づいて、ある不動産の価値が変化することを指します。
進行の原則とは？この鑑定原則によると、ある不動産の周囲に、より高価な不動産がある場合、または隣接している場合、その価値は高くなります。
たとえば、放棄された倉庫が修復され、価値の低い不動産の近くで望ましい創造的なオフィス スペースに変換された場合、それらの売却またはリース価格、および固定資産税が上昇するというプラスの影響を受けます。 これは、新しい、より高価な不動産の近くに位置しているためです。
これは、ある不動産の改築や再開発が近隣の不動産の価値を高め、これらの不動産への投資を促進して、地域の平均評価をさらに高めるといった、「雪だるま効果」を生み出す可能性があります。
回帰の原理とは
逆の鑑定原理とは、価値の低い物件や価値の低下している物件がある地域にある優良物件の価格は、その立地条件によりマイナスの影響を受けるというもので、「回帰の原理」と呼ばれています。 この原則は、規模や設備が似ている物件の鑑定評価を比較するときに最も顕著に現れる。
たとえば、15年前、質の高い住宅や交通機関がある豊かな地域にある商業施設は、高価なリースを獲得していたとする。 この間、近隣のインフラが悪化したり、交通アクセスが以前ほど便利でなくなったり、周囲の住宅地の価値が下がったりした場合（またはこれらの要因が重なった場合）、小売物件は既存のテナントを維持したり新しいテナントを得たりするために料金を下げなければならず、全体の不動産価値の減少につながるかもしれません。
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