Vuokranantaja voi saada vuokrayksikön takaisin omistajan tai omistajan sukulaisen käyttöön pääasialliseksi asunnoksi vähintään 36 kuukauden ajaksi. Sukulaisen muuttohälytys on sallittu vain tietyille omistajan lähisukulaisille, kuten lapselle, vanhemmalle, isovanhemmalle, isoisovanhemmalle, lapsenlapselle, sisarukselle tai omistajan puolisolle tai tällaisten sukulaisten puolisoille. Termi ”puoliso” sisältää myös avopuolisot. Omistajien, jotka häätävät näiden sukulaisten muuttoa varten, on kuitenkin jo asuttava rakennuksessa tai muutettava rakennukseen samaan aikaan kuin sukulainen.
Omistajan tai sukulaisen on muutettava yksikköön kolmen kuukauden kuluessa ja hänen on tarkoitus käyttää yksikköä pääasiallisena asuinpaikkanaan vähintään 36 kuukautta yhtäjaksoisesti. Jos rakennuksen vastaava yksikkö on vapaa tai vapautuu vuokrasuhteen päättämistä koskevan ilmoituksen voimassaoloaikana, ilmoitus on peruutettava. Häädettävälle vuokralaiselle on tarjottava vapaata, San Franciscossa omistettua, ei-vertailukelpoista yksikköä.
Omistajalla, joka haluaa häätää vuokralaisen omistus- tai sukulaisasumista varten, on oltava vähintään 25 prosentin omistusosuus rakennuksesta, jos omistusosuus on kirjattu 21. helmikuuta 1991 jälkeen. Jos omistusoikeus on kirjattu 21. helmikuuta 1991 tai sitä ennen, omistajalta vaaditaan vain 10 prosentin vähimmäisosuutta. Avopuolisot voivat yhdistää omistusosuutensa saavuttaakseen vaaditun 10 tai 25 prosentin omistusosuuden asuakseen yksikössä.
Asetuksessa sallitaan yleensä vuokralaisten häätäminen vain yhdestä yksiköstä rakennusta kohti omistajan käyttöön ja asumiseen. Jos vuokralainen häädetään omistajan käyttöön 18. joulukuuta 1998 jälkeen, kyseinen yksikkö nimetään omistajan yksiköksi myöhempiä omistajan käyttöön tehtäviä häädöksiä varten, ellei omistajan vammaisuus tai muu vastaava vaikeus estä asumista kyseisessä yksikössä.
Vuokralaisilla, jotka ovat vähintään 60-vuotiaita tai jotka täyttävät liittovaltion lisäturvatuloa koskevat vammaisuusohjeet ja jotka ovat asuneet yksikössä vähintään 10 vuotta, tai vuokralaisilla, jotka ovat katastrofaalisesti sairaita ja jotka ovat asuneet yksikössä vähintään 5 vuotta, on suojattu asema, eikä heitä voida häätää sen vuoksi, että joko omistaja tai omistajan sukulainen muuttaisi rakennukseen, jossa on kaksi yksikköä tai enemmän. Vuokralaiset, joilla muutoin olisi suojattu asema, voidaan kuitenkin häätää, jos yksikkö on ainoa vuokranantajan omistama vuokrayksikkö rakennuksessa tai jos vuokranantajan pätevä sukulainen, joka muuttaa sinne, on 60-vuotias tai vanhempi ja jos jokaisessa vuokranantajan omistamassa vuokrayksikössä samassa rakennuksessa (lukuun ottamatta vuokranantajan omistamaa yksikköä) asuu vuokralainen, jolla on suojattu asema. On rikkomus kieltäytyä vuokraamasta seniorille siksi, että tämä henkilö saisi vuokra-asetuksen mukaiset oikeudet.
Vuokralainen, joka on asunut yksikössä vähintään 12 kuukautta, ei saa myöskään joutua häädetyksi sen vuoksi, että omistaja tai sukulainen muuttaa sinne San Franciscon yhdistyneen koulupiirin kouluvuoden aikana, jos alle 18-vuotias lapsi tai San Franciscossa sijaitsevan koulun palveluksessa työskentelevä henkilö asuu vuokrayksikössä, on vuokralaisena kyseisessä yksikössä tai jos hänellä on huoltajuus- tai perhesuhde kyseisessä yksikkönsä vuokralaisen kanssa.
Vuokralaisen, joka väittää olevansa suojellussa asemassa, on ilmoitettava omistajalle vuokralaisen suojellusta asemasta 30 päivän kuluessa siitä, kun hän on saanut joko irtisanomisilmoituksen tai omistajan kirjallisen pyynnön julistaa vuokralaisen suojeltu asema. Vuokralaisen on myös liitettävä mukaan todisteita, jotka tukevat suojattua asemaa koskevaa väitettä. Jos vuokralainen ei toimita ilmoitusta 30 päivän kuluessa, katsotaan, että vuokralainen myöntää, ettei hänellä ole suojattua asemaa. Omistajat, jotka haluavat saada vuokrayksikön takaisin omistajan tai sukulaisen käyttöönsä, voivat kiistää vuokralaisen väitteen suojellusta asemasta joko jättämällä hakemuksen vuokralautakunnalle tai häätämismenettelyn kautta tuomioistuimessa.
Jos omistajan tai sukulaisen muuttoilmoitus annettiin tiedoksi ennen 1. tammikuuta 2018 ja vuokra-asuntoa tarjotaan vuokralle irtisanomisilmoituksen tiedoksiantoa seuraavan kolmen vuoden aikana, vuokranantajan on tarjottava asuntoa ensin siirtyneelle vuokralaiselle.
Jos omistajan tai sukulaisen muuttoilmoitus annettiin tiedoksi 1. tammikuuta 2018 tai sen jälkeen ja vuokra-asuntoa tarjotaan vuokralle viiden vuoden aikana siitä, kun irtisanomisilmoitus on annettu tiedoksi, vuokranantajan on ensin tarjottava asuntoa siirtyneelle vuokralaiselle, ja vuokranantajan on jätettävä jäljennös uudelleenvuokraustarjouksesta vuokralautakunnalle 15 päivän kuluessa tarjouksesta. Vuokralaisella on 30 päivää aikaa tarjouksen vastaanottamisesta ilmoittaa vuokranantajalle tarjouksen hyväksymisestä tai hylkäämisestä, ja jos tarjous hyväksytään, vuokralaisen on otettava yksikkö uudelleen käyttöön 45 päivän kuluessa tarjouksen vastaanottamisesta.
Jos omistajan tai sukulaisen muuttoilmoitus annettiin tiedoksi ennen 9. marraskuuta 2015 ja vuokranantaja vuokraa yksikön uudelleen vuokralle siirtyneelle vuokralaiselle tai uudelle vuokralaiselle kolmen vuoden kuluessa ilmoituksen tiedoksiantamisesta, alkuvuokra on rajoitettu enintään siihen vuokraan, jonka siirtynyt vuokralainen olisi maksanut, jos siirtynyt vuokralainen olisi pysynyt asunnossa, lisättynä mahdollisilla sallituilla korotuksilla.
Jos omistajan tai sukulaisen muuttoilmoitus annettiin tiedoksi 9. marraskuuta 2015 tai sen jälkeen ja vuokranantaja vuokraa asunnon uudelleen vuokralle siirtyneelle vuokralaiselle tai uudelle vuokralaiselle viiden vuoden kuluessa ilmoituksen tiedoksiantamisesta, alkuvuokra on rajoitettu enintään siihen vuokraan, jonka siirtynyt vuokralainen olisi maksanut, jos hän olisi pysynyt asunnossaan, lisättynä sallituilla korotuksilla.
Tammikuun 1. päivänä 2018 tai sen jälkeen tiedoksi annettujen omistajan tai sukulaisen muuttoa koskevien häätöilmoitusten osalta on uusia raportointivaatimuksia, jotka koskevat vuokrayksikön käyttöä tällaisen häätöilmoituksen jälkeen. Vuokranantajien on toimitettava vuokralautakunnalle selvitys asunnon käytöstä ja vähintään kaksi tositelomaketta viiden vuoden ajalta sen jälkeen, kun yksikkö on saatu takaisin, paitsi jos selvityksestä käy ilmi, että vuokranantaja ei enää pyri saamaan yksikköä takaisin, ja vuokralautakunta on hyväksynyt vuokranantajan kirjallisen hakemuksen, joka koskee irtisanomisilmoituksen peruuttamista, jolloin selvitystä asunnon käytöstä ei tarvitse toimittaa. Hallinnolliset rangaistukset vaaditun asumisilmoituksen ja/tai sitä tukevien asiakirjojen toimittamatta jättämisestä ovat 250 dollaria ensimmäisestä rikkomisesta, 500 dollaria toisesta rikkomisesta ja 1 000 dollaria jokaisesta seuraavasta rikkomisesta.
Vuokralautakunta lähettää jäljennöksen jokaisesta asumisilmoituksesta vuokralle siirtyneelle vuokralaiselle vuokralautakunnassa olevaan osoitteeseen tai ilmoituksen siitä, että vuokranantaja ei ole toimittanut vaadittua asumisilmoitusta. Vuokralautakunta lähettää myös vuotuisen ilmoituksen siihen yksikköön, josta vuokralainen on siirtynyt pois, jossa ilmoitetaan yksikön enimmäisvuokra.
Omistajan, joka pyrkii saamaan yksikön takaisin omistajan tai sukulaisensa käyttöön muuttaakseen sinne, on toimittava vilpittömässä mielessä, ilman taka-ajatuksia ja vilpittömässä tarkoituksessa.
Näyttöä siitä, että vuokranantaja ei ole toiminut vilpittömässä mielessä omistajan tai sukulaisen muuttohäädössä, voi olla muun muassa jokin seuraavista:
- Vuokranantaja ajoittaa ilmoituksen tiedoksiannon tai hallussapitoa koskevan kanteen vireillepanon välttääkseen muuttamisen vastaavaan yksikköön tai välttääkseen tarjoamasta vuokralaiselle korvaavaa yksikköä;
- Vuokranantaja on laiminlyönyt irtisanomisilmoituksen toimittamisen vuokralautakunnalle;
- vuokranantaja tai sukulainen, jonka vuoksi vuokralainen häädettiin, ei ole muuttanut yksikköön kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun vuokranantaja sai yksikön takaisin hallintaansa, ja sen jälkeen käyttänyt yksikköä kyseisen henkilön pääasiallisena asuinpaikkana vähintään 36 peräkkäistä kuukautta;
- vuokranantajalla tai sukulaisella, jonka vuoksi vuokralainen häädettiin, ei ole laillista, vilpittömässä mielessä hyväksyttävää syytä siihen, että hän ei ole muuttanut yksikköön kolmen kuukauden kuluessa ja/tai käyttänyt yksikköä pääasiallisena asuinpaikkanaan vähintään 36:tta perättäistä kuukautta;
- vuokranantaja ei ole toimittanut vuokralautakunnalle vaadittua selvitystä asumisesta;
- vuokranantaja on vuokrannut yksikön uudelle vuokralaiselle korkeammalla vuokralla kuin mitä häädetty vuokralainen olisi maksanut, jos hän olisi pysynyt jatkuvassa asunnossa;
- vuokranantaja antoi erillisen omistajan muuttohäätöilmoituksen toisesta yksiköstä eikä ole hakenut kyseisen ilmoituksen peruuttamista tai peruuttamista;
- vuokranantaja häätää vuokralaiset useista saman rakennuksen vuokrayksiköistä 180 päivän kuluessa omistajan muuttohäätöilmoituksen tiedoksiantamisesta; ja
- vuokranantaja saattoi päätökseen 37 pykälän mukaiset ulosostoneuvottelut.9E(c) kohdan mukaisia neuvotteluja muiden vuokralaisten kanssa samassa rakennuksessa, jonka hallussapitoa haetaan.
Vuokralautakunta valitsee kuukausittain satunnaisotoksen, joka käsittää 10 prosenttia kaikista vuokralautakunnalle jätetyistä asumisilmoituksista, ja laatii luettelon kaikista yksiköistä, joiden osalta vaadittua asumisilmoitusta ei ole jätetty, ja toimittaa ne syyttäjävirastolle tutkittavaksi. Vuokranantaja, joka viiden vuoden kuluessa siitä, kun omistajan tai sukulaisen muuttoa koskeva irtisanomisilmoitus on annettu tiedoksi, perii asunnosta kohtuutonta vuokraa, syyllistyy rikkomukseen, ja häntä on rangaistava 1 000 dollarin pakollisella sakolla jokaiselta kuukaudelta tai sen osalta, jolta vuokranantaja perii kohtuutonta vuokraa. Pakollisen sakon lisäksi vuokranantajaa voidaan rangaista myös vangitsemalla hänet lääninvankilaan enintään kuudeksi kuukaudeksi.
Rikosoikeudellisten seuraamusten lisäksi tapauksissa, joissa vuokranantaja on jälleenvuokrannut yksikön viiden vuoden kuluessa omistajan tai sukulaisen muuttoilmoituksen tiedoksiantamisesta ja veloittaa uudelta vuokralaiselta kohtuutonta vuokraa, vuokralainen voi nostaa kanteen vuokranantajaa vastaan ja vaatia vuokranantajalta kieltotuomiota ja/tai vahingonkorvausta, jonka määrä on vähintään kolminkertainen ylisuuren perityn liikaa perityn vuokran määrään verrattuna. Voittoa tavoittelemattomilla San Franciscon vuokralaisen oikeuksia ajavilla järjestöillä on myös tietyissä olosuhteissa oikeus nostaa siviilikanne kieltoa ja/tai vahingonkorvausta vastaan vuokranantajaa vastaan, joka on kerännyt uudelta vuokralaiselta liikaa vuokraa omistajan tai sukulaisen muuttohäädön jälkeen.
Vuokranantajien on maksettava muuttokustannukset vuokralaisille, jotka häädetään omistajan tai sukulaisen muuton vuoksi. Jokaisella luvallisella asukkaalla, iästä riippumatta, joka on asunut yksikössä vähintään vuoden, on oikeus 4 500,00 $:n suuruiseen muuttokorvaukseen, jonka enimmäismäärä on 13 500,00 $ yksikköä kohti. Lisäksi jokainen iäkäs vuokralainen, joka on vähintään 60-vuotias, jokainen vammainen vuokralainen ja jokainen kotitalous, jossa on yksi tai useampi alaikäinen lapsi, on oikeutettu 3 000,00 dollarin lisäkorvaukseen. Maaliskuun 1. päivästä 2007 alkaen näiden siirtokorvausten määrää, mukaan luettuna yksikkökohtaisten siirtokustannusten enimmäismäärä, mukautetaan vuosittain inflaation mukaan. Tietoja nykyisistä muuttokorvausten määristä saa vuokralautakunnalta soittamalla numeroon 415-252-4602 tai kotisivuiltamme osoitteesta www.sfrb.org. Luettelo muuttokorvausten määristä on saatavissa myös vuokralautakunnan toimistosta.
Vuokranantajan on annettava kaikille yksikön asukkaille kirjallinen ilmoitus muuttokorvausoikeuksista viimeistään häätöilmoituksen tiedoksiantopäivänä, ja vuokranantajan on myös toimitettava jäljennös asetuksen 37.9C §:stä. Ilmoitukseen on sisällyttävä selvitys, jossa kuvataan ylimääräiset muuttokustannukset, jotka ovat käytettävissä tukikelpoisille vuokralaisille, jotka ovat ikääntyneitä tai vammaisia, sekä kotitalouksille, joissa on lapsia. Vuokranantajan on toimitettava jäljennös tästä ilmoituksesta vuokralautakunnalle 10 päivän kuluessa ilmoituksen tiedoksiantamisesta sekä jäljennös häätöilmoituksesta ja todiste siitä, että se on annettu vuokralaiselle tiedoksi. Vuokranantajan on 30 päivän kuluessa siitä, kun se on saanut vuokralaisen vaatimuksen lisämaksusta iän, vammaisuuden tai kotitaloudessa olevien lasten vuoksi, ilmoitettava vuokralautakunnalle kirjallisesti vuokralaisen vaatimuksesta ja siitä, kiistääkö vuokranantaja vaatimuksen vai ei. Vuokralautakunnalla ei kuitenkaan ole valtuuksia hyväksyä tai ratkaista vetoomuksia, jotka koskevat vuokralaisen vaatimusta ylimääräisistä muuttokustannuksista iän, vammaisuuden tai kotitaloudessa olevien lasten vuoksi. Tällaiset riidat on ratkaistava toisella foorumilla.