Yhteenveto
Jatkuvassa vaikeassa lainanottoympäristössä jotkin potentiaaliset asunnonostajat ovat havainneet, että paras tapa rahoittaa osto ei ole suurelta kaupalliselta pankilta vaan ”perhepankilta” perheen sisäisen lainan avulla. Kunhan IRS:n ohjeita noudatetaan, kauppa voi olla huomattavan houkutteleva, sillä lainaehdot ovat joustavammat, IRS:n edellyttämät sovellettavat liittovaltion korot ovat edelleen alhaisemmat kuin kaupallisten asuntolainojen korot, lainanottaja voi edelleen vähentää asuntolainan korkomaksut, lainan myöntämismaksuja ja monia muita asuntolainan myöntämismaksuja ei tarvitse maksaa ja kaikki korko- ja pääomamaksut jäävät lopulta perheelle.
Merkittävä haittapuoli on kuitenkin se, että sen varmistamiseksi, että IRS todella kunnioittaa transaktiota – ja saadakseen myös joitakin veroetuja – lainan muodollisuuksia olisi noudatettava, mukaan lukien velkakirjan laatiminen, kiinnityksen kirjaaminen asuinpaikkaa vastaan asianmukaisessa oikeudenkäyntipaikassa ja varsinaisten korko- ja/tai pääomamaksujen suorittaminen.
Onneksi on syntynyt uusi ratkaisu – yritys nimeltä National Family Mortgage, joka täyttää kaikki vaaditut asiakirjat, kirjaa kiinnityksen, auttaa lainan hoidossa ja jopa antaa tarvittavat IRS-raportointilomakkeet, ja kaikki tämä murto-osalla perinteisen asuntolainan syntymismaksun kustannuksista. Vaikka tämä ei todennäköisesti merkitse suurta buumia perheen sisäisessä asuntolainanannossa, se kuitenkin helpottaa huomattavasti neuvonantajien strategiaa, jonka he voivat toteuttaa tehokkaasti asiakkaidensa hyväksi!
Author: Michael Kitces
Michael Kitces on suunnittelustrategian johtaja Buckingham Wealth Partnersissa, joka on tuhansia itsenäisiä rahoitusneuvojia tukeva avaimet käteen -periaatteella toimiva varallisuudenhoitopalvelujen tarjoaja.
Lisäksi hän on XY Planning Networkin, AdvicePayn, fpPathfinderin ja New Planner Recruitingin toinen perustaja, Journal of Financial Planningin entinen Practitioner Editor, Financial Advisor Success -podcastin isäntä ja suositun rahoitussuunnittelualan blogin Nerd’s Eye View julkaisija Kitces.com-sivustonsa kautta, joka on omistettu rahoitussuunnittelun tietämyksen edistämiseen. Vuonna 2010 Michaelille myönnettiin yksi FPA:n ”Heart of Financial Planning” -palkinnoista hänen omistautumisestaan ja työstään ammattikunnan edistämiseksi.
PERHEEN SISÄISET LAINASTRATEGIAT
PERHEEN SISÄISEN LAINAN PERUSPERIAATTEESTA Perusperiaate perheen sisäisen lainan myöntämisessä on melko suoraviivainen – sen sijaan, että lainattaisiin rahaa pankeista, perheenjäsen lainaa rahaa tarvitsevalta joltakulta toiselta perheenjäseneltä, kuten esimerkiksi lapselta, joka lainaa rahaa vanhemmiltaan. Näin toimimalla saavutetaan merkittäviä etuja: lapsen maksamat korkokulut jäävät perheeseen (vanhempien käyttöön tai äärimmäisessä tapauksessa lapsi perii ne tulevaisuudessa takaisin!); lainan myöntämis- ja muut transaktiomaksut voidaan välttää; lapsen lainakustannukset ovat tyypillisesti paljon alhaisemmat kuin pankin korot; silti (erityisesti nykyisessä ympäristössä) maksettu korko on edelleen parempi kuin se, mitä vanhemmat olisivat voineet ansaita joukkovelkakirjalainasalkusta.
Tämän päivän markkinoilla vanhemmat voisivat esimerkiksi lainata lapselle rahaa 30 vuoden asuntolainaa varten 2,5 prosentin korolla, mikä on paljon edullisempaa kuin 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina, jonka korko on 3,5 prosenttia (tai korkeampi riippuen laina-arvosta, lainan suuruudesta ja lainanottajan luottotiedoista). Vanhemmat saavat silti 2,5 prosentin koron, joka on niukasta huolimatta parempi kuin mitä he todennäköisesti saavat CD-levyistä (joskin rahan lainaaminen asuntolainaksi on lainanantajalle paljon vähemmän likvidiä). Lisäksi jos laina on kiinnitys, jonka vakuutena on lapsen ostama asunto ja joka on asianmukaisesti kirjattu, lapsi voi edelleen vähentää vanhemmille maksetut kiinnityskorot! (Vanhempien on tietenkin ilmoitettava saadut korot veroilmoituksessaan, aivan kuten muutkin ”joukkovelkakirjojen” korot). Lisäksi laina voidaan järjestää siten, että maksetaan vain korkoa, mikä vähentää lapsen kassavirtavelvoitteita (vaikkakin lainan pääoman jaksottamatta jättäminen vähentää luonnollisesti myös vanhemmille maksettavia kassavirtavelvoitteita).
Perheen sisäisten lainojen lisäetuna, erityisesti asuntolainana asunnon hankkimiseen, on se, että jotkin perinteisen lainanmyöntämismenettelyn asettamat rajoitteet eivät ole enää ongelma; perheenjäsenten ei esimerkiksi tarvitse periä enemmän veloitusta lapselta, jolla on huono luottokelpoisuusluokitus, eivätkä perheenjäsenten tarvitse maksaa enempää velkaa huonon luottokelpoisuuden omaavalta lapselta ja ne voivat vapaasti myöntää lainaa, jonka määrä voi nousta jopa 100 %:iin hankintamäärästä, eikä he voi vaatia ennakkomaksun maksamista. Laina voi olla ensisijaista ostoa, jälleenrahoitusta tai peruskorjausta varten, ja se voidaan järjestää jopa toisena tai kolmantena panttioikeutena taloa vastaan. Yksi suosittu strategia on se, että lapset voivat lainata enintään 80 prosenttia perinteisellä asuntolainalla uuden asunnon ostoa varten, mutta lainata rahaa vanhemmilta rahoittaakseen loput 20 prosentin käsirahan (joka kirjataan toisena panttioikeutena asuntoon).
Varoituksena on tietysti se, että tällaisten strategioiden noudattaminen aiheuttaa lainanantajalle todellisen riskin siitä, että lainan korkoa ja/tai pääomaa ei makseta kokonaan takaisin (pankit vaativat syystä korkeampia korkoja kompensoidakseen suuremmat luottoriskit ja pienemmät ennakkomaksut!), joten lainanantajana toimivan perheenjäsenen tulisi olla varovainen, ettei lainaa lainata varoja tavalla, jossa perheen lainanottajan osittainen maksukyvyttömyys voisi itse asiassa aiheuttaa taloudellisia ongelmia perheelle! Samoin perheenjäsenen lainanantajana on oltava varovainen, ettei hän joudu liian epälikvideihin asemiin, vaikka aina on mahdollista sisällyttää perhelainaan maksuvaatimusehto (jolloin on tietysti edelleen vaarana, että perheen lainanottaja ei kykene jälleenrahoittamaan tai maksamaan velkakirjaa kokonaisuudessaan takaisin ajallaan!).
Lahja vanhemmilta vai laina?
Tärkeä varoitus perheen sisäisiin lainoihin liittyen on se, että jotta verovirasto kunnioittaisi niitä, niiden on todella oltava lainoja eikä lahjoja.
Ongelma on se, että verolainsäädäntö sallii yksityishenkilöiden lahjoittaa toiselle henkilölle vuosittain enintään 14 000 dollaria (vuonna 2013) ilman lahjaveroseuraamuksia; tätä summaa kutsutaan vuotuiseksi lahjaveron ulkopuolelle jättämiseksi. Vaikka 14 000 dollaria on paljon rahaa monille perheille, se on kuitenkin hyvin vähän toisille, jotka itse asiassa haluaisivat siirtää vielä enemmän rahaa kerralla jollekin toiselle perheenjäsenelle. Valitettavasti suuremmat lahjat alkavat kuitenkin kuluttaa yksilön elinikäistä lahjaverovapautusta, mikä saattaa lisätä tulevaa perintöverorasitusta.
Yksi strategia, jota on aiemmin käytetty tämän rajoituksen välttämiseksi, on siirtää rahaa lainana, ei lahjana… ja antaa sitten yksinkertaisesti anteeksi osa lainan koroista ja/tai pääomasta joka vuosi, kunnes lainasumma on kuoletettu. Loppujen lopuksi, jos 100 000 dollaria siirrettiin, korkoa ei tosiasiassa maksettu ja lainanantaja vain antoi koron ja pääoman anteeksi joka vuosi kahdeksan vuoden ajan, kunnes laina oli loppunut, todellisuudessa ”lainanantaja” luultavasti lahjoitti 100 000 dollaria ensimmäisenä vuonna, ja liiketoimi olisi verotettava (lahjaverotettava) vastaavasti. Lisäksi IRS olettaa, että yli 10 000 dollarin suuruisista perhelainoista on maksettu korkoa, mutta se on annettu anteeksi lahjana – mikä tarkoittaa, että lainanantajan on paitsi raportoitava mahdollisesta lahjaverosta myös ilmoitettava veroilmoituksessaan lainan laskennallinen korko! (Toimittajan huomautus: Joitakin laskennallista korkoa koskevia poikkeuksia sovelletaan lainamääriin, jotka ovat 10 000-100 000 dollaria; katso IRC:n 7872(d) §.)
Vuosien mittaan verolainsäädäntöä ja oikeuskäytäntöä on koottu yhteen, jotta on voitu laatia joitakin suuntaviivoja siitä, miten perheen sisäistä lainaa on hoidettava niin, että sitä todella kunnioitetaan lainana eikä lahjana.
PERHEEN SISÄISEN LAINAN VEROSÄÄNNÖT JA VAATIMUKSET
PERHEEN SISÄISEN LAINANVARAUKSEN AVAINTA on se, että jotta verohallinto voi hyväksyä lainan, sitä on kohdeltava vilpittömässä mielessä myönnettynä lainana, mukaan lukien lainaehdot ”markkinaehtoisella” korkokannalla, asianmukaiset koron- ja/tai pääomanmaksut ja mieluiten asianmukaisten asiakirjojen muodollisuudet (vaikka asiakirjoja ei varsinaisesti vaaditakaan).
”Markkinakoron” soveltamiseksi lainaehdoissa olisi määriteltävä korko, joka on vähintään yhtä korkea kuin niin sanotut ”sovellettavat liittovaltion korot” (Applicable Federal Rates, AFR), jotka IRS julkaisee kuukausittain IRC:n 1274 §:n mukaisesti. IRS:n AFR-ohjeiden taulukossa 1 on kolme korkokantaa: lyhytaikainen, keskipitkän aikavälin ja pitkäaikainen. Lyhytaikaiset korot koskevat lainoja, joiden laina-aika on enintään kolme vuotta, keskipitkät korot yli kolme vuotta mutta alle yhdeksän vuotta kestäviä lainoja ja pitkäaikaiset korot vähintään yhdeksän vuotta kestäviä lainoja.
Huomionarvoista on kuitenkin se, että vaikka sovellettavia liittovaltion korkoja pidetään ”markkinaehtoisina” korkoina siinä määrin, että perheen sisäisten lainojen korkojen maksaminen näillä koroilla välttää lahjakohtelun, ne ovat silti huomattavan edullisia korkoja; viime kuukausina lyhytaikainen korko on ollut vain 1 prosentin neljäsosaa, keskipitkän aikavälin korko vain hieman alle 1 prosentin, ja jopa pitkäaikainen korko on alle 2,5 prosenttia! Sitä vastoin 15 vuoden asuntolainan kansallinen keskiarvo on noin 2,8 prosenttia (tätä kirjoitettaessa) ja 30 vuoden asuntolainan lähes 3,5 prosenttia. Näin ollen perheen sisäiset asuntolainat voivat edelleen olla hyvin houkuttelevia lainakorkoina, vaikka korkojen on oltava ”riittävän korkeita” IRS:n AFR-vaatimusten täyttämiseksi.
Perheen sisäisten asuntolainojen toteuttaminen
Yksi suurimmista haasteista monille perheille, jotka harkitsevat perheen sisäisiä lainoja – erityisesti perheen sisäisiä asuntolainoja – on yksinkertaisesti hallinnollinen työ ja vaatimukset lainan toteuttamiseksi asianmukaisesti, varsinkin kun laina on kirjattava asianmukaisesti asuntoa vastaan, jotta lainanottaja voi vähentää lainan korot (ja erityisesti lainan selkeä dokumentointi on myös tarpeen, jos lainanantaja haluaa koskaan saada verovähennyksen takaisinmaksamatta jääneistä määristä, jos lainanottaja laiminlyö maksunsa).
Lisäksi jotkin perheet itse asiassa suosivat muodollisempaa lainajärjestelyä; esimerkiksi silloin, kun vanhemmat lainanantajina todella tarkoittavat transaktiota lainaksi (eivätkä piilolahjaksi), he haluavat olla varmoja siitä, että lapsi lainanottajana kunnioittaa sitä asianmukaisesti ja oppii jonkin verran taloudellista vastuuta (vaikkakin nauttien silti edullisemmista lainaehdoista kuin mitä saisi pankista ja pitäen lainan korot perheessä). Vaihtoehtoisesti, jos rahat lainataan perhesäätiöstä, edunvalvoja toivoo todennäköisesti, että laina dokumentoidaan ja kirjataan asianmukaisesti, jotta voidaan osoittaa, että luottamusvelvoitteet, jotka koskevat luottamusyhteisön varojen vastuullista hallintaa, täytetään.
Mielenkiintoinen uusi ratkaisu tällä alalla on National Family Mortgage, yritys, joka toimii ”välikätenä”, joka auttaa käsittelemään ja ylläpitämään perheen sisäisiä asuntolainoja, hoitamalla kaiken osapuolten välisen velkakirjan laatimisesta, kiinteistön vakuutena olevan omaisuuden dokumentoinnista ja sen kirjaamisesta asianmukaisella lainkäyttöalueella, sähköisten varainsiirtojärjestelyjen luominen lainan maksuja varten (mukaan lukien haluttaessa kotivakuutuksen ja kiinteistöveron tallettaminen) ja maksuilmoitusten ja saldotilitysten lähettäminen sekä jopa asianmukaisten IRS-raportointilomakkeiden laatiminen (lomake 1098 lainanottajalle maksetuista asuntolainan koroista ja lomake 1099-INT lainanantajalle saaduista koroista). Jos laina on rakenteeltaan vain korkoa maksava, National Family Mortgage -palvelu voi myös auttaa järjestämään, että osa lainasta annetaan anteeksi vuosittain (mikä ei todennäköisesti aiheuta IRS:n valvontaa, kun korkoa maksetaan, laina-asiakirjat on kirjattu ja kaikkia muita transaktioon liittyviä muodollisuuksia noudatetaan).
Palvelun hinta on 725 ja 2100 dollarin (lainan koosta riippuen) välillä oleva kertaluonteinen maksu lainaasiakirjoista (joka on kuitenkin yleensä vielä paljon pienempi kuin perinteisen asuntolainan myöntämismaksu!), ylimääräinen kirjaamisvero, joka maksetaan suoraan osavaltiolle/piirikunnalle (lainkäyttöalueilla, jotka vaativat sitä), ja jatkuva lainanhoito (lausunnot, sähköinen varainsiirto, IRS-raportointi jne.) maksaa 15 dollaria/kuukausi (tai hiukan enemmän suuremmista lainoista, ja lisäksi 15 dollaria/kuukausi veloitetaan escrow-palveluista). Tämän blogin lukijat voivat saada 15 prosentin alennuksen kertamaksusta kaikille asiakkailleen, jotka käyttävät palvelua, syöttämällä kuponkikoodin ”KitcesBlogDeal” (ilman lainausmerkkejä), kun asiakas rekisteröityy. (Toimittajan huomautus: Tämä on vain ilmainen tarjous tämän blogin lukijoille; Nerd’s Eye View’n ja National Family Mortgage -yhtiön välillä ei ole mitään taloudellista korvausta tai muuta suhdetta.)
Yhteenvetona voidaan todeta, että perheen sisäiset asuntolainat ovat edelleen melko ”kapea-alainen” strategia, koska se vaatii perheeltä jonkin verran huomattavia taloudellisia edellytyksiä, jotta sillä on ensinnäkin varaa myöntää lainaa lapsille tai muille perheenjäsenille. National Family Mortgage -palvelun kaltaiset palvelut helpottavat kuitenkin huomattavasti prosessin toteuttamista ja hallinnointia, ja kustannukset ovat edelleen paljon alhaisemmat kuin perinteisen asuntolainan myöntämispalkkio, ja samalla kaikki jatkuvat korkomaksut pysyvät perheessä. Ja nykyisillä sovellettavilla liittovaltion koroilla vanhemmilla on paljon mahdollisuuksia auttaa lapsia tai muita perheenjäseniä tekemään kodin hankinnoista edullisempia, jopa tuottaen samalla, mikä on edelleen kohtuullinen tuotto, kun otetaan huomioon tämän päivän alhainen tuottoympäristö!
(Tämä artikkeli sisältyi Carnival of Wealth, Ja pysy poissa Edition on Control Your Cash, Carnival of Investing #13 on Investeem, Carnival of Financial Planning on My Personal Finance Journey ja myös Carnival of Personal Finance #397 on My Personal Finance Journey).
