Home equity is the difference between what a mortgageed obduktiovelallinen owes and the fair market value of the home. Se on potentiaalinen omaisuuserä, joka voi parantaa eläkkeelle jäämisen näkymiä tai elämäntapaa, ja monilla eläkeläisillä on huomattavaa omaa pääomaa kodeissaan. Käänteinen asuntolaina voi hyödyntää tätä omaa pääomaa käteisenä, ja ostoon myönnettävää käänteistä asuntolainaa voidaan käyttää myös asunnon ostamiseen.
Tämä vaihtoehto tunnetaan nimellä ostoon myönnettävä asunto-omaisuusvakuudellinen asuntolaina (Home Equity Conversion Mortgage, HECM).
Käänteinen asuntolaina voi hyödyttää eläkeläisiä, jotka eivät välttämättä halua jäädä omakotitaloon eläkepäiviään. He etsivät kustannustehokasta tapaa pienentää asumiskustannuksiaan, löytää tähän elämänvaiheeseen sopivampi koti tai muuttaa eläkkeelle siirtymistä helpottavaan paikkaan.
Käänteisen asuntolainan (HECM) määritelmä
HECM:n avulla ikääntyneet asunnonomistajat voivat ottaa lainaa ensisijaisen asuntonsa pääomaa vastaan. Heidän on oltava vähintään 62-vuotiaita täyttääkseen kelpoisuusehdot, eikä asuntolainaa tarvitse maksaa takaisin ennen kuin kiinteistö myydään tai lainanottaja kuolee tai muuttaa pois asunnosta.
Lainan määrä, jonka voi lainata, riippuu lainanottajan ja puolison iästä, nykyisestä korkotasosta, asunnon arvosta arvioinnin perusteella ja alkuperäisestä kiinnitysvakuutusmaksusta (Initial Mortgage Insurance Premium, IMIP), joka on kertaluonteinen lainan sulkemismaksu.
Maksut asunnonomistajalle voivat olla kertasuorituksina tai määräajoin. He käytännössä keräävät kotinsa oman pääoman käteisenä. Toisin kuin perinteisessä asuntolainassa, kuukausimaksuja ei vaadita, mutta korkoa kertyy, ja se on maksettava takaisin yhdessä alkuperäisen lainasumman kanssa. Laina erääntyy, kun talo myydään, lainanottaja kuolee tai muuttaa pois vähintään 12 kuukaudeksi.
Käänteisiä asuntolainoja ovat saatavilla vain FHA:n hyväksymät lainanantajat.
Käänteisen asuntolainan käyttäminen asunnon hankkimiseen
Käänteisiä asuntolainoja on yleisesti käytetty strategisesti auttamaan eläkeläisiä jäämään koteihinsa ikääntyessään ja kohentamaan kassavirtaa. Ostoon tarkoitettu HECM tarjoaa lainanottajalle kiinteäkorkoisen kertalainan, jota käytetään asunnon ostoon. Käänteinen asuntolaina muodostaa kiinnityksen kiinteistöön aivan kuten perinteinenkin laina.
Lainaohjelmaa rahoittaa Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön asuntohallinto (HUD-FHA).
Lainanottajan kelpoisuusehdot
Lainanottajan on täytettävä tietyt vaatimukset, jotta hän voi saada HECM-ostolainan. Ikäsääntöjen lisäksi näiden ehtojen on täytyttävä:
- Ostetusta asunnosta on tultava ensisijainen asuinpaikkasi 60 päivän kuluessa sopimuksen tekemisestä.
- Sinun on pystyttävä jatkossakin maksamaan kiinteistöverot, vakuutukset, HOA-maksut tai muut kiinteistön ylläpitokustannukset.
- Sinun on osallistuttava HUD:n hyväksymään neuvontaan.
- Sinulla ei saa olla mitään liittovaltion velkavelvoitteita.
Kiinteistörajoitukset
Ostettaviin kiinteistöihin liittyy myös rajoituksia. Asunnon on oltava omakotitalo. Kahden tai neljän asunnon asunto on myös hyväksyttävä, kunhan asut yhdessä asunnossa pääasiallisena asuinpaikkanasi. Myös FHA:n hyväksymät valmistaloasunnot ja osakehuoneistot kelpaavat.
Vaadittu käsiraha
Vaaditaan huomattava käsiraha, joka on tyypillisesti paljon suurempi kuin perinteinen asuntolaina. Sinun on maksettava noin puolet asunnon hinnasta omilla rahoillasi ja säästöilläsi – yleensä 45-62 prosenttia.
Myös sulkemiskustannuksia tulee, ja ne voivat olla suuremmat kuin muuntyyppisiin asuntolainoihin liittyvät kustannukset.
Alkuerä voi kuitenkin tulla lahjoituksena ystäviltäsi tai perheeltäsi. Sinun ei tarvitse omistaa olemassa olevaa kiinteistöä tai myydä olemassa olevaa kotiasi täyttääkseen kelpoisuusehdot, kunhan HECM:n avulla ostamastasi kodista tulee ensisijainen asuinpaikkasi.
Takaisinmaksuvaihtoehdot
Miten maksat asuntolainan takaisin, on sinusta kiinni. Voit halutessasi maksaa kuukausimaksuja niin paljon tai niin vähän kuin haluat, tai voit olla maksamatta kuukausimaksuja, jolloin laina maksetaan takaisin aivan kuten perinteinen käänteinen asuntolaina – saldo erääntyy maksettavaksi kuollessasi, kun muutoin lähdet asunnosta tai jos et noudata asuntolainan ehtoja.
Käänteisen asuntolainan edut ostoa varten
On mahdollista ostaa asunto tyhjentämättä eläkeaikaisia säästöjä säännöllisten kuukausittaisten maksujen suorittamiseen, koska siinä ei vaadita kuukausittaisia maksuja. Näin eläkeläiset tai esi-eläkeläiset voivat ostaa koteja, jotka saattavat olla halutummalla eläkkeelle siirtymispaikalla tai jotka sopivat paremmin heidän muuttuviin tarpeisiinsa menettämättä koko eläkepesämunansa ostovoimaa.
Federal Housing Administration tarjoaa näille lainoille takautumisoikeudettoman ominaisuuden, joten sinä tai perillisesi ette koskaan ole velkaa enempää kuin kodin arvo, kun HECM erääntyy.
Käänteisen asuntolainan haitat ostoa varten
Yksi käänteisen asuntolainan suurimmista haittapuolista ovat ostokustannukset. Eläkeläiset, joilla on kassavirtaongelmia, voivat lopulta huomata, että kiinteistöverot, vakuutukset ja muut kulut tulevat vaikeiksi ylläpitää.
Toinen mahdollinen riski on, että kertyvät korot syövät lopulta oman pääoman. Mitä kauemmin asut ja pysyt kiinteistössä, sitä suuremmaksi kasvaa mahdollisuus, että oma pääoma vähenee huomattavasti tai jopa häviää.
Yksi tarkoitukseksi tapaamisessa hyväksytyn neuvonantajan kanssa HECM-ohjelman kelpoisuusvaatimusten täyttämiseksi on henkilökohtaisen taloudellisen tilanteesi arviointi.
Muuten pelkona on se, että perheesi ei pysty ottamaan kotia haltuunsa kuoltuasi. Heidän olisi jälleenrahoitettava kiinteistö tai muutoin maksettava käänteinen asuntolaina pois, jos he haluaisivat pitää sen.