Haastattelin hiljattain BiggerPockets Podcastissa Ashley Kehriä, joka kertoi, miten hän aloitti sijoittamisen kiinteistöihin ilman rahaa tarjoamalla muita palveluita, kuten löytämällä kaupat, tuomalla tietämystä ja tarjoamalla kiinteistöhallintoa.
Työn ohessa oppiminen
BiggerPocketsin podcastissa #348 kysyin Ashleylta, miten hän sai ihan ensimmäisen kauppasopimuksensa, ja millaiselta ensimmäinen sijoitus näytti. Tässä on, mitä hän sanoi.
Kun valmistuin yliopistosta, sain kirjanpitäjän paikan CPA-firmasta. Kesti kuusi kuukautta – okei, verokausi.
Ja päätin, että aioin vain olla kotiäiti. Sitten ystäväni isä tarvitsi ehdottomasti jonkun osa-aikaisen hoitamaan joitakin kerrostaloja. Joten suostuin siihen.
Se oli pieni pikku huone, jossa oli laatikoita täynnä papereita ja laatikko täynnä avaimia, ja hän sanoi: ”Ole hyvä. Pystytkö työskentelemään tämän kanssa?”
Aluksi oli 40 asuntoa, nyt on 80 asuntoa. Joten minä vain katsoin mitä hän teki. Hänellä on myös joukko liikekiinteistöjä. Ja sanoin: ”Miksen minäkin voisi tehdä sitä?”
Löysin kumppanin, jolla oli rahaa, ja sanoin: ”Tiedätkö, olen tehnyt tätä vuoden ajan tälle isolle kompleksille. Tiedän, mitä teen, ja pystyn hoitamaan paritalon.”
Katsoimme yhtä paritaloa, ja ostimme sen heti. Muita tarjouksia ei tullut. Se oli todella pienessä kaupungissa.
Ja sitten siitä eteenpäin aloin vain kasvaa ja mennä omilleni. Näin sain alkuni. Otin työpaikan, jossa olin mukana arjessa. Ja se sai minut todella tarttumaan toimeen.
Asun, että jos en olisi jättänyt kirjanpitäjän työtäni ja lähtenyt tähän, en olisi luultavasti koskaan lähtenyt kiinteistösijoittamiseen ollenkaan.
Olen Ashleyn kanssa samaa mieltä! Tuo on niin hyvä pointti.
Olen sitä mieltä, että tuolla tavalla aloittaminen on hyvä idea. Luulen, että monet ihmiset unohtavat sen – ajatuksen siitä, että aloitetaan työtilanteessa sen sijaan, että hyppäävät heti mukaan. Se voi olla ensimmäinen askel tai vauvan askel tai apupyörät, joita joku tarvitsee siirtyäkseen kohti sijoittamista.
Maalasin ennen taloja mentorilleni Kylelle. Maalasin hänelle taloja noin 300 dollarilla. Olin kaikkien aikojen halvin talomaalari.
Mutta se sai minut yhä enemmän ja enemmän innostumaan vuokra-asuntojen omistamisesta, kun työskentelin hänen kanssaan yhä enemmän ja enemmän. Meillä on loistava suhde vielä tänäkin päivänä. Se on siis todella hyvä tapa aloittaa.
Kumppanuuden voima
Haluin tietää lisää siitä, miten Ashley löysi kumppaneita sijoitusuransa alkuvaiheessa. Näin hän sanoi.
Se oli itse asiassa kaveri, joka palkkasi minut, hänen poikansa.
Sanoin: ”Katso, mitä isäsi tekee. Sinunkin pitäisi tehdä näin. Ja hän sanoi: ’Olet oikeassa.'”
Niinpä selvitin kaupan hänelle, selitin miten se toimii, ja hän laittoi käteistä ensimmäisen kiinteistön ostamiseen. Perustimme yhdessä osakeyhtiön ja ostimme kiinteistön käteisellä. Hän piti asuntolainan.
Liittyy asiaan: Ultimate Beginners Guide to Real Estate Investing
No, pari kuukautta myöhemmin löysimme toisen asunnon, jonka halusimme ostaa. Menimme pankkiin, laitoimme kiinnityksen ensimmäiseen asuntoon ja otimme hänen käteisvaransa takaisin. Hän on pitänyt asuntolainaa toisessa kiinteistössä, ja niin se on edelleen tänä päivänä – nämä kaksi kiinteistöä.
Suurin asia oli esitellä hänelle, miten tämä voi toimia, ja näyttää hänelle esimerkkejä siitä, mitä hänen isänsä teki, ja osoittaa, että hän voisi tehdä sen myös.
Näytin hänelle, millaista rahaa hän voisi tienata, koska hän kasvattaisi pääomaa rakennukseen, saisi osan kassavirrasta ja saisi korkoa asuntolainasta. Se oli itse asiassa aika tuottoisa sopimus hänelle. Sitten minä hoidin kaiken. Hän ei tee mitään sen eteen, mikä kuulostaa huonolta, mutta hän on se rahamies, ja minä huolehdin kaikesta.
Rakastan, rakastan, rakastan tätä, ja puhun tästä paljon webinaareissa.
Jos voit tuoda kokemusta ja osaamista pöytään, sinun ei tarvitse tuoda rahaa. Etsi joku muu, jolla on rahaa ja jolla ei ole tietoa ja kokemusta. Sitä voi hyödyntää. Mielestäni ihmiset aliarvioivat sen. Ashley jatkoi:
Olemme työskennelleet yhdessä jo jonkin aikaa. Juuri nyt meillä on neljä kiinteistöä yhdessä ja yksi on kuuden asunnon kiinteistö. Ja sitten olemme myös myyneet kaksi, jotka meillä oli salkussamme.
Aloitin toisen kumppanin kanssa luultavasti kaksi vuotta sitten. Hän oli vain ystävä, ja hänellä oli pari omaa kiinteistöä. Löysimme kaupungin, joka oli vain… se oli vuokralaiskaupunki. Ihmisillä ei vain ollut varaa asuntoihin. Joten ostimme sieltä pari kiinteistöä. Teimme kaiken puoliksi, jaoimme rahat.
Kun sitten jälleenrahoitimme, olimme molemmat mukana asuntolainassa. Hän hoitaa kunnossapitopuolen, ja minä hoidan vuokrauksen ja vuokrasuhteet.
Se on siis toinen kumppanini. Minulla on nyt kaksi.
Tämä on ehdottomasti huomionarvoista. Kumppanuudet voivat olla erilaisia. Jotkut kumppanit ovat rahakumppaneita, ja he laittavat kaiken rahan eivätkä tee mitään työtä. Minullakin on sellaisia kumppaneita.
Ja toisinaan taas kumppani on 50-50. Te vain jaatte roolit ja jaatte rahat. Sekin on ihan okei.
Related: 5 kysymystä, joita kannattaa kysyä sijoituskumppania harkitessa
Jälleen kerran, kun ihmiset tuntevat olevansa jumissa ja että he eivät voi sijoittaa, koska heillä ei ole rahaa, on aina keino keksiä se.
On aina myös keino löytää rahaa. Learn.
Potentiaalisten kumppaneiden lähestyminen
Seuraavaksi juontajapuolisoni David Greene halusi tietää, mitä Ashley sanoi tarkalleen ottaen, kun hän meni pomonsa pojan luokse ja kertoi hänelle, että heidän pitäisi tehdä kauppa yhdessä. Miten hän esitti ehdotuksen ja auttoi poikaa näkemään, että se oli hyvä idea?
OK. Ensimmäinen asia, jonka tein – ja muistan sen itse asiassa aika surkeasti – oli se, että laitoin vain pieniä tiedonmurusia hänen korvaansa. En hukuttanut häntä numeroilla tai muulla sellaisella. Annoin hänelle vain esimerkkejä tuntemistamme ihmisistä, myös hänen isästään.
Sanoin hänelle, että katso heidän menestystään. Hänen setänsä oli tehnyt saman asian kiinteistöjen kanssa. Laitoin vain pieniä nugetteja hänen korvaansa. Ja sitten kun löysin kiinteistön, toin hänelle numerot ja kaiken. Siihen mennessä hän oli jo kiinnostunut kiinteistösijoittamisesta, ja olin herättänyt sen hänessä.
Hän katsoi numeroita ja lähti kanssani katsomaan kiinteistöjä. Hänellä oli itse asiassa tuolloin kämppäkaveri, joka oli aika kätevä. Hänen kämppiksensä sanoi: ”Hei, voin auttaa teitä remontoinnissa ja olla mukana tässä.”
Se oli siis sellaista kuuntelemista hänen korvaansa ja sen rakentamista. Sitten, kun olin valmis ryhtymään toimeen – kuten hei, katsokaa, tässä on tämä tilaisuus juuri nyt – näytin hänelle, mitä hän ansaitsisi koroilla 15 vuoden aikana ja mikä oli potentiaalinen kassavirta.
Ja sitten vain pääoma, jonka rakentaisimme siihen.
Tämä on hienoa. Tärkeintä on, että koko asia on jo valmiiksi mietittynä. Hänen ei tarvinnut tehdä mitään, mikä ei tuntunut mukavalta. Hän sanoi: Hän sanoi: ”Tässä on se, mitä tarvitsen sinulta. Tältä sopimus tulee näyttämään. Näin me teemme.
Siten hänen oli helppo sanoa: ”Okei, olen mukana. Hän teki henkilön kumppaniksi ryhtymisen helpoksi.
Tuntemattomampia erinomaisia neuvoja
Yksi asia, jonka teimme, oli se, että perustimme osakeyhtiön, ja hankimme toisillemme henkivakuutukset. Joten jos hänelle tapahtuisi jotain, voisin käyttää henkivakuutusta ostaakseni hänet ulos ja päinvastoin.
Vau, ajattelin. Olemme tehneet 350 jaksoa, emmekä ole tainneet koskaan antaa tuollaista vinkkiä. Tuo on niin hyvä neuvo.
Se puhuttelee ihmisten pelkoa rahan menettämisestä enemmän kuin ”tässä on kaikki rahat, jotka voit ansaita”. Hän tuli ulos ja näytti tälle henkilölle, miten hän on suojattu, ennen kuin sanoi, mitä hän tarvitsee häneltä.
Teimme toimintasopimuksen ja sitten henkivakuutukset. Minä olin naimisissa ja hän ei ollut silloin. Joten jos hänelle tapahtuisi jotain, se menisi hänen perheenjäsenilleen. Enkä halunnut pyörittää näitä kiinteistöjä hänen kahden sisaruksensa ja vanhempiensa kanssa. Eikä hän halunnut hoitaa kiinteistöjä lainkaan.
Tahdotko lisää tällaisia artikkeleita?
Luo tili jo tänään saadaksesi BiggerPocketin parhaat blogiartikkelit postilaatikkoosi
Rekisteröidy ilmaiseksi
Siinä tapauksessa, että minulle tapahtuisi jotakin, hän mieluummin vain ostaisi perheeni ulos ja myisi luultavasti kaiken.
Käyttimme lakimiestä sopimuksen strukturointiin. Saman, jonka teimme kiinteistön sulkemista varten. Olin itseasiassa käyttänyt häntä aiemminkin, kun rakensin oman taloni. Olemme käyttäneet häntä erilaisiin asioihin, joten se on vain pieni, paikallinen asianajaja.
Hän itse asiassa antoi minulle luonnoksen, jota hän käyttää toimintasopimukseen. Ja hän antoi minun mennä sisään ja tehdä sen juuri sellaiseksi kuin halusin. Sitten hän hyväksyi sen, luki sen uudelleen ja kaikki. Mutta se säästi paljon juridisia kuluja siitä, että itse täytin tiedot.
Luulen, että se maksoi korkeintaan 200 dollaria.
Mikä mahtava tapa käyttää 200 dollaria siihen, että saat sijoittajasi tuntemaan olonsa mukavaksi yhteistyökumppanuudessasi kanssasi.
Jos haluat lisää hyödyllisiä vinkkejä Ashleylta, katso koko podcast-haastattelu täältä: https://youtu.be/GMMMgcgrE28.
Jos pidit yllä olevasta videosta, anna peukku ylös ja jaa se! Tilaa myös YouTube-kanavamme ja podcastimme, niin et jää mistään paitsi!