Kuuntele: iTunes | Google Podcasts | Online
Älä anna osakemarkkinoiden volatiliteettiaallon nousta päähäsi. Salkkuusi kuuluvien yhtiöiden arvo ei muutu positiivisesti tai negatiivisesti 5 prosenttia kolme kertaa päivässä. Hanki arvo oikein, niin hinta seuraa perässä.
Yritykseni tapasi esimerkiksi äskettäin potentiaalisen asiakkaan, fyysikon, joka on tienannut miljoonia dollareita omistamalla kerrostaloja Yhdysvalloissa ja Kanadassa. Hän tunnusti, ettei ole koskaan pystynyt tekemään paljon rahaa osakkeilla. Keskustellessamme hänen kanssaan huomasimme, miksi. Dow-indeksillä oli yksi niistä 500 pisteen nousu- ja 500 pisteen laskupäivistä. Hän oli silminnähden onnellisempi, kun Dow nousi, ja surullisempi, kun se laski.
Ihmiset, jotka muutoin menestyvät liikemiehinä ja sijoittajina yksityisyrityksiin tai kiinteistöihin, muuttavat käyttäytymistään täysin, kun he tulevat osakemarkkinoille. Minulla on ystävä, jonka isä on tienannut satoja miljoonia dollareita rakentamalla useita yrityksiä tyhjästä Meksikossa. Aivan loistava liikemies – ja huonoin pörssisijoittaja ikinä. Hän hermostui jokaisesta liikkeestä osakesalkussaan.
Keskustellessamme fyysikon kanssa käytimme tätä analogiaa: Se, mitä me (tai kuka tahansa rationaalinen sijoittaja) teemme, ei paljon eroa kerrostalon ostamisesta. Ensin tarkastellaan laatua – kuinka hyvin rakennus on rakennettu, sijaintia ja alueen väestökehitystä ja niin edelleen. Sitten aletaan arvioida rakennuksen arvoa. Laaditaan parhaat ja huonoimmat skenaariot vuokrien, käyttöasteen, kiinteistöverojen ja muiden tärkeiden muuttujien osalta – neliöhinta, hinta per makuuhuone, hinta huonoimmasta vuokrasta. Osakemarkkinoilla nämä oikotiet ovat hinta tulokseen, hinta kassavirtaan, hinta kirjanpitoarvoon.
Jos kerrostalon hinta on huonoimman skenaariosi tasolla tai sen alapuolella, ostat rakennuksen. Jos ei, siirryt eteenpäin. Tämä on rationaalinen, liiketaloudellinen tapa arvostaa kerrostalo tai mikä tahansa omaisuuserä, myös julkisesti noteerattu.
Kerrostalon (tai yksityisen yrityksen) ja julkisesti noteeratun yrityksen välillä on kuitenkin kaksi tärkeää eroa: Jälkimmäinen tarjoaa välitöntä likviditeettiä ja alhaiset transaktiokustannukset. Näiden erojen pitäisi olla valtavia etuja. Kerrostalon myyminen voi kestää kuukausia tai vuosia. Transaktiokustannukset ovat valtavat: 3-7 prosenttia rakennuksen arvosta ostettaessa ja myytäessä (”sisään” ja ”ulos” -kustannukset yhteensä voivat olla jopa 6-14 prosenttia).
Pörssin pitäisi olla paratiisi asuntosijoittajalle tai liikemiehelle. Sen sijaan, että joutuisit olemaan tekemisissä vuokralaisten ja paikallisten viranomaisten kanssa, ostat osakkeita tai jopa asunto- REIT:n (real estate investment trust), joka omistaa satoja kerrostaloja (mikä väistämättä vähentää yksittäisen rakennuksen omistamisen riskiä). REIT-yhtiötä johtaa ammattimainen johto (tässä tapauksessa ammattimaisuuden määritelmä on se, että heille maksetaan palkkaa). Voit antaa heidän hoitaa vuokralaiset. Sinun on tietysti analysoitava REIT:n johtoa varmistaaksesi, että he ovat päteviä ja että heitä kannustetaan asianmukaisesti, mutta tämä analyysi ei paljon eroa siitä, mitä liikemies tekisi palkatessaan kerrostalon isännöitsijän.
Voit siis tehdä saman analyysin, jonka suoritit yksittäiselle kerrostalolle, myös tälle REIT:lle, paitsi että – ja tässä astumme pörssiosakkeiden alueelle ja rationaalinen ihminen korvataan irrationaalisella. Osakkeet hinnoitellaan joka sekunti kaupankäyntipäivän aikana. Tuhansia kertoja päivässä joku kertoo teille, että tämä yhtiö on näin arvokas. Itse asiassa näin ei kerrota, vaan näin kuulette. He kertovat sinulle: ”Ostaisin tai myisin tämän yrityksen tällä hetkellä tällä summalla”. On olemassa miljoona syytä, miksi joku haluaisi ostaa tai myydä osakkeen minä tahansa päivänä. Monilla niistä ei ole mitään tekemistä yhtiön arvon kanssa. Joten kyllä, arvon ja hinnan välillä on ero. Tiedät eron vain, jos olet käyttänyt aikaa yrityksen arvonmääritykseen.
Jos kerrostalosi olisi julkinen osake, sen hinta vaihtelisi päivittäin, ja suurin osa vaihtelusta olisi vain kohinaa. Hinta liikkuisi paikallisen sään, työllisyyden, moottoritieliikenteen, pormestarikisan – lista on pitkä. Monet näistä tekijöistä ovat luonteeltaan ohimeneviä ja satunnaisia – lyhyesti sanottuna melua. Jos sinun rakennuksesi kaltainen rakennus laitetaan markkinoille naurettavan alhaiseen hintaan pakotetun myyjän toimesta, et suutu siitä, että sinun rakennuksesi on nyt luultavasti vähemmän arvokas, vaan näet sen tilaisuutena ostaa toinen rakennus halvalla. Se on rationaalista, liiketaloudellista käyttäytymistä.
Pörssin likviditeetti ja sen vähäiset transaktiokustannukset ovat hienoja ominaisuuksia, mutta todennäköisesti niistä on useimmille ihmisille enemmän haittaa kuin hyötyä. Ne voivat tehdä jopa useimmista muuten tarkkasilmäisistä yksityissijoittajista päivittäin rappeutuneita uhkapelaajia. Ero uhkapelaajan ja rappeutuneen uhkapelaajan välillä: uhkapeluri pelaa niin suurilla rahoilla kuin hänellä on varaa menettää; rappeutunut uhkapeluri laittaa kaiken peliin.
Kun pelaat osakemarkkinoilla kaikilla säästöilläsi, olet rappeutunut uhkapeluri. Siksi on tärkeää keskittyä siihen, minkä arvoisia yritykset ovat, eikä siihen, miten markkinat hinnoittelevat ne.