Mitä on kiinteistövakuutus ja miten se toimii?

Miten kiinteistösijoittajat ja lainanantajat todella tietävät, onko tuloa tuottava kiinteistö hintansa… ja riskinsä arvoinen?

Kiinteistö, jonka kassavirta on tänään positiivinen, voi muuttua nopeasti rahaa menettäväksi sijoitukseksi tulevina vuosina, jos tuloennusteet ovat liian optimistisia tai ostaja käyttää liikaa velkaa kiinteistön hankkimiseen.

Kiinteistöjen takaaminen on monimutkainen prosessi. Se on yksi vähiten ymmärretyistä osista lainan myöntämisessä, mutta myös yksi tärkeimmistä ymmärtää.

Tässä artikkelissa tarkastelemme, miten kiinteistöjen merkitseminen toimii ja miten vuokrakiinteistösijoittajat voivat oppia ajattelemaan lainanantajan tavoin tehdäkseen parempia sijoitusvalintoja.

Mitä on kiinteistöjen merkitseminen?

Kiinteistöjen merkitseminen on samankaltainen kuin lainan saamisen ennakkohyväksyntäprosessi. Joskus riskinarviointi on automatisoitu – prosessi tunnetaan nimellä ”desktop underwriting” – ja toisinaan prosessin tekee ”oikea” henkilö, kun transaktio on monimutkaisempi tai se ei täytä Fannie Maen tai FHA:n lainavaatimuksia.

Kun lainahakemus ja lainanottajan paperityöt on toimitettu tarkistettavaksi, riskinarvioija voi pyytää tarkempia tietoja lainanottajasta tai kiinteistöstä. Tämä on yksi syy siihen, miksi joskus tuntuu siltä, että lainan saaminen pitkittyy ja pitkittyy.

100 000 dollarin kiinteistöstä ostaja, joka käyttää konservatiivista LTV:tä, saattaa maksaa 25 000 dollaria käsirahaa, ja lainanantaja myöntää lainan loppuosan, joka on 75 000 dollaria. Vaikka yksikään sijoittaja ei pidä siitä, että häneltä evätään laina, merkintöjen tekeminen auttaa ostajia ja lainanantajia välttämään arvokkaan pääoman sijoittamista kiinteistöön, joka saattaa jäädä vajaaksi.

Kokeneet sijoittajat kysyvät aina ”Miksi?” ennen kuin he lähestyvät toista lainanantajaa, kun heiltä evätään laina. Jos potentiaalinen ostos ei selviä merkintätarkastuksesta, se voi olla punainen lippu siitä, että kauppa ei ole taloudellisesti järkevä.

Kiinteistövakuudentekijän rooli

Kiinteistövakuudentekijä määrittelee lainan varmuuden ja riskitason tutkimalla ostajan luottotietoja ja sijoituksen arvoa. Jos riskitaso on liian korkea, underwriter voi pyytää suurempaa käsirahaa tai korkeampaa korkoa, jotta lainan myöntäminen on lisääntyneen riskin arvoista.

Velka ja vakuudet ovat kaksi tärkeintä mittaria, joita vakuutuksen antaja käyttää rahoituksen hyväksymiseen tai hylkäämiseen:

• DSCR (velanhoitosuhde) tarkastelee nettotoimintatulon ja lainan kokonaissumman suhdetta
• Lainan vakuutena oleviin vakuuksiin kuuluvat lainanottajan käsiraha sekä arvioitujen arvojen ja markkina-arvon erotus

Kuinka kiinteistövakuudentekoprosessi toimii

Kiinteistöjen vakuudentekoprosessi toimii

Vakuudentekoprosessin toteuttajan vastuulla on vastata kahteen tärkeään kysymykseen:

1. Onko lainanottaja hyvä riski, jonka voidaan luottaa maksavan lainan maksut ajallaan ja täyttävän kaikki lainaehdot?
2. Onko kiinteistö lainasumman arvoinen, jos lainanottaja laiminlyö lainanmaksun ja pankin on otettava kiinteistö takaisin ja myytävä se sitten uudelleen?

Loppujen lopuksi lainanmyöntäjän vastuulla on varmistaa, että lainanottajat pystyvät maksamaan sen, mitä he ovat velkaa, ja että kiinteistö kykenee tuottamaan ennakoidut tulot.

Lainanmyöntämisprosessi voi viedä muutamasta päivästä muutamaan viikkoon riippuen siitä, kuinka monimutkaisesta liiketoimesta on kyse. Kiinteistövakuudistuksen perusvaiheet ovat:

• Tarkastellaan lainanottajan varoja ja velkoja tulojen ja nettovarallisuuden todentamiseksi
• Harkitaan lainanottajan maksuhistoriaa ja sitä, miten hän on maksanut eri uusiutuvia ja muita kuin uusiutuvia luottolähteitä ajallaan
• Hakeudutaan luottotietopisteytykseen ja tarkistetaan luottotietohistoriaa
• Analysaadaan DTI-indeksin (velkaantuneisuus- ja velkaantumisaste).to-income) suhde lainanottajan
• Arvioi kiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi
• Suorita omistusoikeushaku saadaksesi selville nykyisen omistusoikeuden ja mahdollisten panttioikeuksien olemassaolon
• Määritä, onko kiinteistön sijainti altis tulville, hurrikaanit tai tornadot tai muut luonnonkatastrofit
• Pyytää tarvittaessa lisätietoja lainanottajalta

Lainanantajan näkökulman ymmärtäminen

Lainanantajat ymmärtävät, että kiinteistöihin sijoittaminen on numeropeliä, jossa faktoilla on eniten merkitystä. Taloudellisia mittareita ja mittauksia, joita kiinteistövakuuttaja tarkastelee, ovat:

1. DSCR (Debt Service Coverage Ratio), jolla mitataan NOI:n (nettokäyttötulojen) määrää, joka tarvitaan velan takaisinmaksuun.

Underwriterit suosivat yleensä vähintään 1,25:n DSCR-arvoa. Vertailun vuoksi mainittakoon, että velanhoitokateprosentti 1,0 tarkoittaa, että kiinteistö tuottaa vain sen verran tuloja, että se riittää maksamaan lainan, eikä mitään jää varaukseen sen jälkeen, kun tavanomaiset toimintakulut on maksettu.

2. Arvopaperin antaja laskee NOI:n sen jälkeen, kun se on tarkastellut olemassa olevaa tuloslaskelmaa, pro forma -ennusteita ja vuokralaisen vuokrakortistoa.

Vakuuttajat käyttävät usein erilaisia muuttujia, kuten suurta vuokralaisen vaihtuvuutta, vuokrankorotusten puuttumista tai muita markkinatekijöitä, määrittääkseen vaikutuksen kiinteistön nettokäyttötuloon.

3. LTV (loan-to-value ratio) mittaa lainan määrän verrattuna kiinteistön markkina-arvoon. Lainanmyöntäjän silmissä sijoittajalla, joka maksaa suuremman käsirahan, on ”enemmän pelissä mukana” ja pienempi riski, koska LTV on pienempi.

Esimerkiksi ostajalla, joka maksaa 10 000 dollarin käsirahan 100 000 dollarin kiinteistöstä, on korkean riskin LTV 90 %. Toisaalta konservatiivinen sijoittaja, jonka LTV on 75 %, sijoittaa kauppaan 25 000 dollaria omia rahojaan, mikä aiheuttaa lainanantajalle pienemmän riskin.

Muut tekijät, joita kiinteistövakuudentekijä ottaa huomioon, ovat kiinteistön bruttotulot ja lisäarvopotentiaali.

Kiinteistövakuuttaja tarkastelee myös lainanottajan kokemusta. Kokeneet sijoittajat, jotka ostavat samantyyppisiä kiinteistöjä, joilla he ovat jo todistaneet menestyksensä, lisäävät lainan saamisen todennäköisyyttä.

Muuttujat, jotka vaikuttavat lainanmyöntämisprosessiin

Vaikka voi olla kymmeniä tekijöitä, jotka vaikuttavat siihen, hyväksytäänkö laina vai ei, on viisi keskeistä muuttujaa, jotka vaikuttavat lainanmyöntämisprosessiin:

Vuokran kasvu

Vuokran määrällä ja ennakoidulla kasvulla on suora vaikutus kaikkiin muihin tunnuslukuihin, joita käytetään tuloa tuottavien kiinteistöjen taloudellisen tuloksellisuuden analysointiin. Joskus aloittelevat kiinteistösijoittajat ”kytkevät” kiinteän prosentuaalisen vuokrankasvun määrän, mutta se voi johtaa huonon sijoituspäätöksen tekemiseen.

Jotkut markkinat ovat kausiluontoisempia kuin toiset, joten kiinteistön, jonka vuokrasopimus päättyy keskellä talvea, vuokraaminen voi kestää kauemmin. Markkinoilla, joilla väestön ja työpaikkojen kasvu on voimakasta, vuokrien kasvu voi olla paljon keskimääräistä suurempaa, koska vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta ovat epätasapainossa.

Tyhjäkäyttöaste

Vuokra-asuntojen tyhjäkäyttö syntyy kahdella eri tavalla. Ensinnäkin on aika, joka kuluu uuden vuokralaisen löytämiseen, kun vanha vuokralainen lähtee. Toiseksi tyhjäkäyttöä voi aiheuttaa myös häätö ja korjausten tekemiseen tarvittava seisokkiaika, ennen kuin kiinteistöä voidaan vuokrata uudelleen.

Tietyissä kiinteistötyypeissä tyhjäkäyttö voi olla suurempaa kuin toisissa.

Esimerkiksi useimmat vuokralaiset pitävät omakotitaloa halutuimpana vuokrattavana kiinteistötyyppinä, koska se tuntuu enemmän kodilta. Tämä tarkoittaa sitä, että tyhjien asuntojen määrä on yleensä alhaisempi. Talo on kuitenkin myös 100-prosenttisesti tyhjillään vuokralaisten välillä, kun taas usean vuokralaisen kiinteistön yksiköt ovat harvoin samaan aikaan tyhjillään.

Kassavirtaennuste

Sijoittajat ja vakuutuksenantajat voivat laatia luotettavampia kassavirtaennusteita ennakoimalla vuokrien kasvun ja tyhjillään olevien asuntojen määrän tarkasti.

Bruttovuokratulot eli kassavirta on kiinteistön tuottamien tulojen kokonaismäärä, kun taas nettokassavirta eli nettokäyttötulot ovat rahat, jotka jäävät käyttökulujen maksamiseen ja velanhoitoon.

Nettotulot ovat se, mitä jää jäljelle hätäkorjausten rahoittamiseen, verojen maksamiseen ja rahan laittamiseen pankkiin voittona. Vuokrakiinteistö, jossa on vähän tai ei lainkaan nettotuloa, edustaa suurempaa riskiä vakuutuksen antajalle ja sijoittajalle, koska negatiivisen kassavirran mahdollisuus on suurempi.

Sijoituksen mahdollinen tuotto

Sijoituksen tuottoa voidaan mitata monin eri tavoin, kuten bruttotuotto, käteisvarojen tuotto (cash-on-cash) ja sisäinen korkokanta (IRR) (tai vuotuinen tuottoaste). Yksi yksinkertaisimmista tuoton mittareista ovat kuitenkin entry- ja exit-cap-asteet.

Tulo- eli ”going in” -aste on helppo laskea jakamalla todellinen nettotoimintatulo kiinteistön nykyisellä markkina-arvolla:

Kiinteistön myyntihetkellä vallitsevaa exit-cap- eli poistumis-cap-astetta on kuitenkin paljon vaikeampi ennustaa. Tämä johtuu siitä, että on tehtävä tarkkoja ennusteita siitä, mitkä ovat vuokratulot, käyttökustannukset, kiinteistön markkina-arvo ja mitkä ovat vastaavanlaisten kiinteistöjen korkokannat useiden vuosien kuluttua.

Yksi syy siihen, miksi vakuutuksenantaja ennustaa korkokannat tulevaisuuteen, on verrata kiinteistön vakuuden laatua lainasaldoon. Kiinteistö, joka menettää arvoa ajan mittaan, koska vuokrat laskevat tai koska käyttökustannukset kasvavat suhteettomasti, muodostaa lainanantajalle suuremman riskin tulevaisuudessa kuin vuokrakiinteistö, joka tuottaa tervettä nettokassavirtaa vuodesta toiseen.

Loppuajatuksia

Kiinteistövakuudellisuus auttaa lainanantajia ja sijoittajia välttämään pääoman sijoittamista kiinteistöön, jolla on suuri riski joutua ongelmiin. Kukaan sijoittaja ei pidä siitä, että häneltä evätään laina tai häntä pyydetään maksamaan suurempi käsiraha ja hyväksymään korkeampi korko ja rajoittavammat lainaehdot.

Ymmärtämällä, miten kiinteistövakuuttaminen toimii, sijoittajat voivat oppia ajattelemaan lainanantajan tavoin ja tekemään parempia päätöksiä ostamistaan vuokra-asunnoista.