Postitettu 23. joulukuuta 2020
Ostatko tai vuokraatko kaupallisen kiinteistön (CRE)? Sinun kannattaa tutustua yhteen tärkeään, yleiseen termiin: ”vanilla shell”.
Mikä on vaniljakuori?
Se saattaa kuulostaa herkulliselta makeiselta, mutta vaniljakuori viittaa siihen, miten CRE-kiinteistö toimitetaan vuokralaiselle. Näissä kiinteistöissä, joita joskus kutsutaan myös ”white boxiksi” tai ”lämpimiksi kuoriksi”, on yleensä viimeistellyt sisäseinät sekä muita mukavuuksia.
– Toimiva LVI-järjestelmä (siksi lämmin kuori-nimitys)
– Alaslasketut akustiset tai kovakantiset (kipsilevy) katot
– Peruslattiat
– WC-tilat
– Valaistus
Varmastikin huomasit yläpuolella olevan vastuuvapaudenlausekkeen ’yleisesti ominaisuus’. Se johtuu siitä, että kaikilla vuokranantajilla ei ole samaa työmääritelmää vaniljakuorelle. Jotkut listaavat tilat, joissa ei ole lattiaa, valkoiseksi laatikoksi. Toiset saattavat jopa sulkea pois valaistuksen ja katot. Pointtina? Varmista, että työskentelet kokeneen CRE-välittäjän kanssa, joka kertoo selkeästi kyseisen tilan kunnon ja neuvottelee kiinteistölle oikeudenmukaisen ja kohtuullisen vuokran tai hinnan.
Vaniljakuori on ylivoimaisesti yleisin tapa, jolla CRE-kiinteistöt listataan.
Mutta mikä on vaniljakuoren vaihtoehto? Se olisi harmaa kuori kiinteistöt.
Mikä on harmaa kuori?
Harmaita kuoritiloja ei yleensä paranneta lainkaan. Niistä puuttuvat sisäseinät, katot, vessat, lattiat ja jopa toimiva LVI-järjestelmä, joka pitää sen talvella lämpimänä ja kesällä viileänä – minkä vuoksi niitä saatetaan kutsua myös ”kylmiksi kuoriksi”. Vaikka on kalliimpaa ja aikaa vievämpää saada harmaa kuori käyttökuntoon yrityksesi tarpeita varten, voit räätälöidä ne vastaamaan yksilöllisiä tarpeitasi.
Vaniljakuori saattaa tarvita vain maalikerroksen, toimistokalusteet ja tietokoneet ”ovien avaamiseen”. Sitä vastoin harmaan kuoren parantaminen vaatii enemmän investointeja sekä ajallisesti että rahallisesti. Vessat on rakennettava, samoin kuin sisäseinät. LVI-järjestelmä voidaan joutua asentamaan. Kattoja on pudotettava (ellet halua suosittua näkyvää ulkoasua). Valaistus on sijoitettava, samoin kuin kaikki muu, mitä täysin toimiva ja turvallinen työtila edellyttää.
Harmaat kuoret saattavat sopia parhaiten niiden vuokralaisten ainutlaatuisiin tarpeisiin, jotka palvelevat terveydenhuoltoalaa tai muita yrityksiä, jotka tarvitsevat (tai haluavat) lattiasta kattoon ulottuvaa mukauttamista. Räätälöitävyys tarkoittaa, että tilaan voidaan asentaa yksi tai 15 kylpyhuonetta, kova lattia tai pehmeä matto, kova kansi tai akustinen laattakatto, kehykset pienille tutkimushuoneille tai suurille leikkaustiloille ja niin edelleen.
Mitkä ovat vaniljakuoren edut?
Vaikkakin harmaissa kuorissa on vaikuttava ”temppuilupotentiaali”, ne eivät ehkä ole parhaita useimmille vähittäiskaupan ja toimistojen vuokralaisille niiden parantamiseen tarvittavien kustannusten ja ajan vuoksi. Toisaalta vaniljakuorikiinteistöillä on näille samoille vuokralaisille pari vaikeasti sivuutettavaa etua.
– Lyhyt parannusaika
– Vähäiset rakentamiskustannukset
Muut huomiot
Voit allekirjoittaa vaniljakuorikiinteistön CRE-kiinteistöä ennen kuin allekirjoitat vaniljakuorikiinteistöä koskevan sopimuksen, sinun on hyvä tietää muutama muu asia. Vuokralaisilta saatetaan vaatia kiinteistön valkoista laatikkoa lähtiessään – eli sen palauttamista alkuperäiseen tilaansa. Vanilla Shell -kiinteistöistä saa usein enemmän vuokraa kuin muista toimitusvaihtoehdoista. Ja lopuksi, niiden white box -tilojen osalta, jotka tarvitsisivat maalausta tai uutta lattiapintaa, varmista, että CRE-välittäjäsi neuvottelee vuokralaisen parannusavustuksen, joka voi korvata tai jopa kattaa kaikki näihin vaadittuihin päivityksiin liittyvät kustannukset ennen kuin muutat sisään.
Chris Falk on kokenut, Utahissa toimiva liikekiinteistövälittäjä, joka on erikoistunut hankintoihin, myynteihin ja vuokraukseen, ja hän ohjaa niitä. Hän on neuvonut joitakin Utahin suurimpia organisaatioita. Jos tarvitset apua CRE-maisemassa liikkumisessa, ota häneen yhteyttä jo tänään, jotta saat edustuksen, joka voi auttaa sinua löytämään ja turvaamaan sinulle ja yrityksesi tarpeisiin parhaiten sopivan kiinteistön.