Kun lainanottajat kuulevat määritelmän Home Equity Conversion Mortgage Line of Credit (HECM LOC), joka tunnetaan myös nimellä käänteinen asuntolainapääomaluottolimiitti, he ovat joskus epävarmoja siitä, miten se eroaa perinteisestä asuntolainaluottolimiitistä (Home Equity Line of Credit, HELOC). Molempien lainojen rakenteet vaikuttavat samankaltaisilta. Molemmat ovat luottolimiittejä, joiden vakuutena on koti. Molemmat kerryttävät korkoa vain lainatulle määrälle. Molempien korot ovat yleensä vaihtuvia.
On kuitenkin selviä eroja, jotka tekevät käänteisestä kiinnitysluottolimiitistä erottuvan. Vaikka se, mikä on sinulle parempi laina, riippuu oman tilanteesi yksityiskohdista, käänteisellä kiinnitysluottolimiitillä on muutama selkeä etu verrattuna Home Equity Line of Credit -luottolimiittiin, jos olet seniori. Jotta ymmärtäisit paremmin näiden kahden luoton (HECM vs. HELOC) välisen eron, olemme luoneet alla olevan vertailutaulukon nopeaa käyttöä varten sekä syvällisempiä vastauksia kysymyksiin, joita meiltä kysytään eniten.
LISÄTIETOJA: Chat with an AAG Reverse Mortgage Loan Professional
| HECM LOC | HELOC | ||
|---|---|---|---|
| Maksut |
HECM LOC Ei kuukausittaisia asuntolainan maksuja sinulta. * Lainanottaja vastaa kiinteistöverojen, kotivakuutuksen ja kodin kunnossapidon maksamisesta. |
HELOC Pääomaa ja korkoa on yleensä maksettava kuukausittain. |
|
| LOC-kasvu | LOC mahdollistaa käyttämättömän luottolimiitin kasvattamisen samalla nopeudella, jolla lainanottaja maksaa käytetystä luotosta, joten luottolimiitin määrä kasvaa. | Ei kasva. Se, mitä allekirjoitit, pysyy samana. | |
| Due Date | Tyypillisesti silloin, kun viimeinen lainanottaja lähtee asunnosta tai ei maksa veroja ja vakuutuksia tai ei muuten noudata lainaehtoja. | Tyypillisesti erääntyy 10 vuoden kuluttua. | |
| Pre-Payment Penalty | Ei sakkoa. | Käytännössä sakkoa. | |
| Hallitus on vakuuttanut? | Kyllä, liittovaltion asuntotuotantohallinto (Federal Housing Administration (FHA)). | Ei yleensä FHA:n vakuuttama. | |
| Vuosimaksu | Ei maksua lainan auki pitämisestä. | Vuosimaksu lainan auki pitämisestä. |
Mikä on HECM-laina?
Lainan on vakuuttanut Federal Housing Administration (FHA), ja (HECM) on lyhenne sanoista Home Equity Conversion Mortgage. Mitä ovat Home Equity Conversion Mortgages, saatat ihmetellä? FHA HECM -laina, joka tunnetaan myös nimellä FHA reverse mortgage, on eräänlainen asuntolaina, jossa 62-vuotias tai vanhempi lainanottaja voi vetää osan kotinsa omasta pääomasta maksamatta kuukausittaista asuntolainan maksua tai muuttamatta pois kodistaan. Lainanottajat ovat vastuussa kiinteistöverojen ja kotivakuutuksen maksamisesta sekä kodin kunnossapidosta. Tästä omasta pääomasta saatavat varat voidaan maksaa lainanottajalle muutamalla eri tavalla, mukaan lukien HECM-luottolimiitti.
Luottolimiitistä (Home Equity Line of Credit eli HELOC)
Luottolimiitti on toinen luoton muoto, jossa koti on vakuutena. Saat tietää, miten saat oman pääoman ehtoisen luottolimiitin käymällä pankissasi. Pankki voi sitten hyväksyä sinulle tietyn summan, joka perustuu kotisi omaan pääomaan. Lisäksi on vain tietty aika, jonka aikana voit ottaa lainaa. Saatat saada tai et saa uusia lainaa tämän sallitun laina-aikajakson jälkeen. Todennäköisesti maksat takaisin kuukausittaisen vähimmäismaksun, joka sisältää koron yhdistettynä osaan pääoman määrästä.
Monet HELOCit ovat avoimia käytettävissä olevia luottolimiittejä, mutta toinen asuntolaina on yleensä kiinteämääräinen laina eikä vain käytettävissä oleva kotiluottolimiitti. Toiselle kiinnitykselle on ominaista kiinteä lainattu rahamäärä, joka on maksettava takaisin tasasuuruisina erinä tietyn ajanjakson aikana.
LISÄTIETOJA:
Vertailu
HECM:n ratkaiseva etu HELOC:iin nähden ja ominaisuus, joka lopulta voittaa useimmat seniorit, on se, että HECM ei edellytä kuukausittaisia maksuja lainanantajalle. Voit käyttää luottolimiittiäsi tarpeen mukaan ilman kuukausittaista maksua. Käänteisen asuntolainan osalta lainanottajat ovat edelleen vastuussa kiinteistöverojen, kotivakuutuksen ja kodin kunnossapidon maksamisesta. HECM-luottolimiitissä takaisinmaksu vaaditaan vasta sen jälkeen, kun viimeinen lainanottaja on lähtenyt asunnosta, kunhan lainanottaja noudattaa kaikkia lainaehtoja, kuten jatkaa verojen ja vakuutusten maksamista. Käänteinen asuntolaina sen sijaan vaatii kuukausittaisen maksun välittömästi.
Toinen käänteisen asuntolainan etu HELOCiin verrattuna on luotettavuus siitä, että HECM-luottolimiitti pysyy avoinna ja käytettävissä, kun sitä tarvitaan. HELOCit ovat pahamaineisia siitä, että niitä yhtäkkiä pienennetään tai ne suljetaan kokonaan, varsinkin jos lainanottaja ei ole aktiivisesti nostanut lainaa. Tämä on hankalaa, koska monet lainanottajat pitävät parempana, että luottolimiitti on käytettävissä ja avoinna ja että sitä voidaan nostaa vain silloin, kun tarvetta ilmenee. Joutuminen jatkamaan aktiivista lainanottoa luottolimiitistä pitääkseen sen avoimena tai sen toteaminen, että luottolimiittiä on vähennetty tai se on suljettu yhtäkkiä, olisi kenelle tahansa turhauttavan hankalaa.
HECM LOC -luottolimiitin etuna on myös merkittävä luottolimiitin kasvupotentiaali. HECM-luottolimiitin ottaminen varhaisessa vaiheessa eläkkeelle siirtymistä ja luottolimiitin pitäminen avoinna tulevaa käyttöä varten osoittautuu suosituksi strategiseksi suunnitelmaksi. Käyttämätön luottolimiitti kasvaa nykyisillä odotetuilla koroilla; näin ollen HECM:n ottaminen 62-vuotiaana antaa luottolimiitille aikaa kasvaa verrattuna siihen, että odottaisit 82-vuotiaaksi, varsinkin jos odotetut käänteisen asuntolainan korot nousevat ajan mittaan.
Nämä ovat vain muutama tärkeimmistä eduista, joita HECM-luottolimiitillä on verrattuna HELOCiin. Soita numeroon (888) 998-3147 ja puhu American Advisors Groupin käänteisen asuntolainan ammattilaisen kanssa keskustellaksesi tilanteestasi.
Lähteet:
”HECM vs. HELOC”. ReverseMortgage.net. N.P. N.D. Web. 19 Aug 2014. https://reversemortgage.net/hecm-versus-heloc/
”Home Equity Line of Credit vs. HECM Line of Credit”. ReverseMortgageProsperity.com. Reverse Mortgage Prosperity. N.D. Web. 20 Aug 2014. https://reversemortgageprosperity.com/home-equity-line-of-credit-versus-hecm-line-of-credit/
”Title Bout.” mlsreversemortgage.com. MLS Mortgage Reverse Mortgage Advisors. 16. heinäkuuta 2014. Web. 19. elokuuta 2014. https://mlsreversemortgage.com/news/title-bout-hecm-vs-heloc/
Valmis oppimaan lisää käänteisistä asuntolainoista? Lue lisää siitä, miten käänteiset asuntolainat toimivat, käänteisten asuntolainojen korot, käänteisten asuntolainojen lainatrendit ja käänteisten asuntolainojen sulkemiskustannukset. Voit myös käyttää käänteisen asuntolainan laskuria klikkaamalla tästä.