By Cori Badgley and Nathan Jones
Naapurikiinteistöjen omistajien väliset käyttöoikeusriidat ovat helppoa polttoainetta oikeusjutuille. Yleisesti ottaen käyttöoikeus on oikeus käyttää toisen kiinteistöä tiettyyn tarkoitukseen. Suurimmaksi osaksi palvelusoikeudet ovat ei-yksinoikeudellisia, mikä tarkoittaa, että niin kauan kuin taustalla olevan kiinteistön omistaja ei puutu palvelusoikeuden haltijan käyttöoikeuteen, hän voi jatkaa palvelusoikeuden kohteena olevan kiinteistön käyttöä. Vaikka tämä on pääsääntö, Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 on palvelusoikeutta koskeva riita-asia, jossa palvelusoikeuden haltija (”Gray”) väitti, että palveluksessa olevilla kiinteistönomistajilla (”McCormick”) ei ollut oikeutta käyttää yhdistävää ajotietä, joka kulki heidän kiinteistönsä poikki, koska Graylla oli yksinoikeudellinen palvelusoikeus McCormickin maa-alueeseen.
Tässä jutussa asianosaiset ovat suunnitellun osayleiskaava-alueen naapurit. McCormickin kiinteistö rajoittuu kadulle. Grayn kiinteistö sijoittuu kadun varteen suoraan McCormickin taakse, ja se on yhteydessä katuun pidennetyllä ajotiellä, joka sijaitsee McCormickin kiinteistön kiinteistörajan suuntaisella puolella. Rekisteröity palvelusoikeus oli noin 16 jalkaa leveä ja 90 jalkaa pitkä. Palvelusoikeus kirjattiin yhteisön CC&R:ään ”yksinomaisena” palvelusoikeutena. McCormick oli käyttänyt palvelusoikeutta hevostensa kuljettamiseen, hevostensa rehun ja lannan kuljettamiseen sekä takapihalla sijaitsevaan talliinsa pääsemiseen. Gray aikoi parantaa ajotietä muun muassa päällystämällä ja maisemoimalla sen, jotta sen yleisilme muuttuisi rakentamattomasta hiekkatiestä viralliseksi ajotielle. Gray ei halunnut hevosjätettä. Oikeudenkäynti alkoi sen jälkeen, kun osapuolet eivät päässeet yksimielisyyteen McCormickin käytöstä. Gray väitti, että hänellä oli ehdoton oikeus sulkea McCormick pois ajotien käytöstä.
McCormick vastasi, että termi ”yksinoikeus” oli tarkoitettu vain sulkemaan ulkopuoliset pois ajotien käytöstä, mutta ei heidän käytöstään, koska palvelusoikeus kulkee McCormickin kiinteistön poikki. Toisin sanoen niin kauan kuin McCormick ei häirinnyt Grayn kulkua, sisään- ja ulospääsyä, McCormick saattoi edelleen käyttää palvelusoikeutta takapihalle pääsyyn ja käyttöön. McCormick väitti lisäksi, että Kalifornian laki ei salli yksinomaisia palvelusoikeuksia. Tuomio annettiin McCormickin hyväksi. Tätä seurasi valitus.
Gray väitti valituksessa, että yksinomainen palvelusoikeus salli hänen sulkea McCormickin pois kiinteistöltä. Hovioikeus analysoi CC&Rs:n sisältämän palvelusoikeuden kielen aiottua yksinoikeusastetta. ”Siviililain 806 §:n mukaan a:n laajuus määräytyy luovutuksen ehtojen mukaan.” Tarkasteltuaan palvelusoikeuden ehtoja tuomioistuin totesi, että myöntämisen yleinen rakenne sekä palvelusoikeuden erityiset luetellut oikeudet, kuten oikeus rakentaa, asentaa, ylläpitää ja korjata; ja vaatimukset vakuuttaa ajotie, osoittivat, että palvelusoikeuden oli tarkoitus olla yksinomainen. Vaikka tuomioistuin myönsi, että palvelusoikeuksia koskeva yleissääntö sallii molemminpuolisen käytön niin kauan kuin palveluksessa oleva maanomistaja ei puutu palvelusoikeuden haltijan oikeuksiin, ja viittasi Pasadena v. California-Michigan jne. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, muutoksenhakutuomioistuin erotti tämän tapauksen, koska kyse ei ollut yleisestä palvelusoikeudesta. McCormickin mainitsemissa tapauksissa oli kyse muiden kuin yksinoikeudellisten palvelusoikeuksien tulkinnasta, joten ne eivät olleet määräävää auktoriteettia.
McCormick väitti, että yksinoikeudelliset palvelusoikeudet ovat Kalifornian lain mukaan kiellettyjä, ja väitti, että ne merkitsivät pikemminkin kiinteistön täydellistä omistusoikeutta kuin sallittua käyttöä. Muutoksenhakutuomioistuin oli eri mieltä ja totesi, että aiempi oikeuskäytäntö tunnusti yksinoikeudellisten palvelusoikeuksien elinkelpoisuuden Kaliforniassa. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) Blackmore-tapauksessa analysoitu palvelusoikeuden kieli, joka oli vielä vähemmän rajoittava kuin nyt käsiteltävässä tapauksessa, johti yksinomaisen palvelusoikeuden syntymiseen. Lisäksi muutoksenhakutuomioistuin katsoi, että yksinoikeudellinen palvelusoikeus voi syntyä vanhentumalla, mukaan lukien parannusten erehdyksessä tapahtuva rakentaminen toisen maalle. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
Mielenkiintoisena sivuhuomautuksena muutoksenhakutuomioistuin tunnusti, että yksinoikeudelliset palvelusoikeudet merkitsevät tosiasiallisesti omaisuuden luovuttamista, vaikkakin epätavallisessa muodossa. (Ks. analyysi Blackmore v. Powell (2007)). Tuomioistuin sivuutti asian aineelliset seuraukset löytämällä osavaltioiden oikeuskäytäntöä, jossa yksinoikeudellisten palvelusoikeuksien käyttö oli jo tunnustettu asianmukaiseksi Kaliforniassa. Kiinnostavaa oli myös se, että tuomioistuin kieltäytyi tarkastelemasta maanalaisia ja ilmassa olevia oikeuksia sen määrittämiseksi, jäikö McCormickille jokin jäljellä oleva omistusoikeus ajotien palvelusoikeuden alle tai yläpuolelle. Tuomioistuin kavensi tapauksen ratkaisua tulkitessaan yksinoikeudellisen palvelusoikeuden ehtoja sovellettuna käsiteltävänä oleviin tosiseikkoihin, joissa riitaa maanalaisista tai ilmassa olevista oikeuksista ei esitetty oikeudenkäynnissä tai muutoksenhaussa.
Hovioikeus kumosi tosiasiallisesti oikeudenkäynnin tuomion ja katsoi, että McCormickin harjoittama maanpäällisen palvelusoikeuden alueen käyttö oli ristiriidassa Graylle myönnetyn yksinomaisen käyttöoikeuden kanssa. McCormick, vaikkakin kiinteistön virallinen omistaja, ei voi nyt kävellä, ratsastaa tai päästä kiinteistön sille puolelle, jolla on palvelusoikeus. Vaikka he maksavat kiinteistöstä kiinnityksen, verot ja vakuutukset, heillä ei ole minkäänlaista käyttöoikeutta. McCormick ei ehkä ollut tietoinen siitä, että hän oli ostamassa näin heikentynyttä kiinteistöä, mutta tuomioistuin ei ottanut huomioon, että asian ratkaiseminen aiheuttaisi McCormickille vaikeuksia. Tämä tapaus korostaa, että on tärkeää selvittää kaikkien kiinteistöön kohdistuvien rasitusten ja rajoitusten olemassaolo ja vaikutukset ennen ostopäätöstä tai ainakin yrittää ennustaa niiden vaikutukset.
Cori Badgley on Abbott & Kindermann, LLP -yhtiön osakas ja Nathan Jones on yhtiön lakimiesharjoittelija. Jos sinulla on kysyttävää tästä artikkelista tai muista Kalifornian maankäyttöön, kiinteistöihin, ympäristöön ja/tai suunnitteluun liittyvistä kysymyksistä, ota yhteyttä Abbott & Kindermann, LLP:hen numerossa (916) 456-9595.
Tässä artikkelissa esitettyjä tietoja ei tule pitää Abbott & Kindermann, LLP:n muodollisina oikeudellisina neuvoina eikä asianajaja/asiakassuhteen muodostamisena. Tämän oikeudenalan muuttuvan luonteen ja yksittäisten tosiseikkojen merkityksen vuoksi lukijoita kehotetaan kääntymään riippumattoman asianajajan puoleen saadakseen neuvoja yksittäisiin oikeudellisiin kysymyksiinsä.