Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines
Preliminary Lien Notices
”Alustavat ilmoitukset” tulisi aina antaa (yleensä välttämättömiä panttioikeus-, takuu- ja pysäytysilmoitusvaateiden vakiinnuttamiselle) Lähettää kahdenkymmenen (20) päivän kuluessa ensimmäisestä päivästä, jona materiaalit/työvoima on toimitettu (20-päiväiset ilmoitukset). (A.R.S. § 33-992.01(C)). Lähetettävä omistajalle, rakennuslainoittajalle ja ”henkilölle, jonka kanssa sopimus on tehty” (A.R.S. § 33-992.01(B)). Voidaan lähettää myöhemmin kuin 20 päivän kuluttua ensimmäisestä materiaalien/työvoiman toimittamispäivästä, mutta ennakkoilmoitus kattaa vain 20 päivää ennen ennakkoilmoitusta toimitetut materiaalit/työvoiman (A.R.S. § 33-992.01(E))
Mechanics’/Materialmen’s Lien Claims
On kirjattava sen piirikunnan rekisteritoimistoon, jossa työ sijaitsee, lakisääteisen ajan kuluessa ”valmistumisesta” tai ”valmistumisilmoituksen” kirjaamisesta. (A.R.S. § 33-993) ”Valmistuminen” määritellään kolmenkymmenen (30) päivän kuluttua lopputarkastuksesta ja luvan myöntäneen valtion elimen kirjallisesta lopullisesta hyväksymisestä tai työn lopettamisesta 60 peräkkäisen päivän ajaksi. (A.R.S. § 33-993(C))
- Jos valmistumisilmoitusta ei ole kirjattu ja annettu tiedoksi, panttioikeuden hakijalla on sata kaksikymmentä (120) päivää aikaa kirjata panttioikeutta koskeva vaatimuksensa hankkeen ”valmistumispäivästä” (ei välttämättä kantajan sopimuksen valmistumisesta). Nyrkkisääntö: Pantinhakijalla on 150 päivää aikaa kirjata panttioikeus (30 päivää ”valmistumisesta” plus 120 päivää) siitä päivästä, jona käyttöönottotodistus on annettu. (A.R.S. § 33-993(A))
- Jos valmistumisilmoitus on kirjattu ja annettu tiedoksi, panttioikeuden hakijalla on sen jälkeen kuusikymmentä (60) päivää aikaa kirjata panttioikeutta koskeva vaatimuksensa siinä piirikunnassa, jossa kiinteistö sijaitsee. (A.R.S. § 33-993(A))
Lien Claim Foreclosure Lawsuit
Kanne on nostettava kuuden kuukauden kuluessa siitä päivästä, jona panttioikeusvaatimus on kirjattu. (A.R.S. § 33-998) Ilmoitus kanteen vireilläolosta (jota kutsutaan myös ”lis pendens”-ilmoitukseksi) on kirjattava viiden päivän kuluessa panttioikeuden ulosmittauskanteen jättämisestä. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Kanteen jättäminen tai vireilläolotiedotteen kirjaamisen laiminlyönti ajoissa on yleensä kohtalokasta panttioikeudellisen saatavan ulosmittausta koskevan kanteen kannalta.
Keskeytysilmoitukset – (Ei sovelleta julkisiin hankkeisiin eikä omistusasuntoihin)
Toimittajat ja aliurakoitsijat, jotka ovat oikeutettuja merkitsemään panttioikeuden muistiinpanon, voivat antaa keskeyttämisilmoituksen tiedoksi omistajalleen tai rakennuttajalleen joko henkilökohtaisesti tai oikeaksi todistetulla kirjepostilla. Pääurakoitsija, jolla on oikeus kirjata panttioikeus, ei voi antaa tiedoksi omistajalle, mutta voi antaa tiedoksi lainanantajalle. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)). Toimitus on annettava tiedoksi ”ennen kirjaamiselle varatun ajan päättymistä”. (A.R.S. § 33-1056(B)(2)). Nyrkkisääntö: Jos voit kirjata panttioikeuden, voit antaa stop notice -ilmoituksen tiedoksi.
Stop Notice Lawsuit
Kanne voidaan nostaa milloin tahansa kymmenen päivän kuluttua stop notice -ilmoituksen tiedoksiantopäivästä – jopa ennen hankkeen valmistumista – mutta sitä ei voida nostaa myöhemmin kuin kolme kuukautta panttioikeuden kirjaamiselle varatun ajan päättymisen jälkeen. (A.R.S. § 33-1063(A)) ”Ilmoitus kanteen vireillepanosta” on annettava viiden päivän kuluessa kanteen vireillepanosta stop notice -ilmoituksen vastaanottajille. (A.R.S. § 33-1063(B))
Arizona Public Project Payment Bonds (liittovaltion Miller Act hyvin samankaltainen, mutta ei edellytä ennakkoilmoitusta)
Jos ei ole suoraa sopimusta pääurakoitsijan kanssa, 20 päivän ennakkoilmoitus on annettava tiedoksi (merkittävä ero Miller Actista). (ARS 34-223(A)). Jos ei suoraa sopimusta pääurakoitsijan kanssa, pääurakoitsijan on saatava takausvaatimusilmoituskirje yhdeksänkymmenen (90) päivän kuluessa viimeisestä materiaalien/työvoiman toimittamispäivästä. Nyrkkisääntö: Takuu/takuu- tai reikäluettelotyö ja korko-/rahoituskulut eivät yleensä pidennä aikaa. (ARS 34-223(A)) Takuuvaatimusilmoituskirjeessä on esitettävä ”huomattavan tarkasti” vaadittu määrä ja sen osapuolen nimi, jolle materiaali/työvoima toimitettiin, ja siinä on mainittava, että vaatimuksen esittäjä pyytää maksua takuun päämieheltä. Viitataan velkakirjan numeroon, jos se on tiedossa. Jos kyseessä on suora sopimus pääurakoitsijan kanssa, ei vaadita 20 päivän ennakkoilmoitusta eikä 90 päivän kirjettä, mutta molempia suositellaan. (ARS 34-223(A)) Käytännön vinkki: Vain pääurakoitsijan on saatava 90 päivän kirje, mutta takaajan, omistajan, lainanantajan, aliurakoitsijan ja muiden asianosaisten kopioiminen voi aiheuttaa maksun suorittamisen aikaisemmin.
Julkisen hankkeen maksusitoumuskanteen nostaminen
Arizonan ja liittovaltion julkisissa hankkeissa kanteen nostaminen voi tapahtua 90. päivän jälkeen – mutta viimeistään yhden vuoden kuluttua – viimeisestä ajankohdasta, jolloin materiaalit/työpanos toimitettiin hankkeeseen sopimuksen edistämiseksi. (ARS 34-223(B)) Puhtaasti korjaavat työt eivät voi pidentää tätä määräaikaa.
Private Project Payment Bond Claims
Hanki jäljennös joukkovelkakirjalainasta, noudata joukkovelkakirjalainassa määriteltyjä ilmoitus- ja vaatimusvaatimuksia ja hae kanne joukkovelkakirjalainassa määritellyssä ajassa. Arizonan laissa edellytetään, että yksityisten hankkeiden maksusitoumukset eivät ole rajoittavampia kuin julkisten hankkeiden maksusitoumukset. (ARS 33-1003(B)) Kannattaa kuitenkin olla varovainen ja noudattaa joukkovelkakirjalainassa määrättyjä ilmoitus-, vaate- ja kannevaatimuksia.
Tekijästä: Mark Bogard on rakennusoikeuden asianajaja Phoenixin asianajotoimistossa Jaburg Wilk. Lähes 20 vuoden ajan hän on avustanut tavarantoimittajia, urakoitsijoita, omistajia/kehittäjiä, lainanantajia ja rekisteröityjä ammatinharjoittajia lähes kaikilla rakennusoikeuden osa-alueilla, mukaan lukien maksukeinot, kuten mekaanikkojen panttioikeudet, maksusitoumukset, maksusitoumukset, pysäytysilmoitukset ja ”nopea maksaminen” yksityisissä ja julkisissa hankkeissa.