Kun tämän päivän ilmapiiri ennätyksellisen alhaisen varastotilanteen ja ennätyksellisten asuntojen myyntihintojen jatkuessa, kiinteistösijoittajien on ymmärrettävä ja otettava käyttöön monenlaisia taktiikoita ja strategioita pitääkseen salkkunsa elinvoimaisina ja kannattavina.
Oikein tehtynä kaksinkertainen sulkemiskäsittelyn avulla sijoittajat pystyvät etenemään nopeasti investointikiinteistöjen hankkimiseen minimaalisella pääomaosuudella. Kaksoissulkemisen hyödyntäminen on luova irtautumisstrategia kiinteistöjen tukkumyynnissä.
Tässä perimmäisessä oppaassa selvitämme kaiken, mitä sinun on tiedettävä kaksoissulkemismenetelmän käyttämisestä.
Lukemalla tämän artikkelin opit seuraavaa:
- Tiedät, mitä eroa on toimeksiannon ja kaksinkertaisen sulkemisen välillä.
- Tietäisit, miten ja milloin käyttää toimeksiantoa tai kaksinkertaista sulkemista hyödyksesi.
- Tietäisit, miten ja milloin käyttää toimeksiantoa tai kaksinkertaista sulkemista hyödyksesi.
- Sinäsi on uusi irtautumistaktiikka, jonka voit liittää osaksi kiinteistösijoittamisstrategiaasi.
Toivomme, että nautit Tuplasulkemisesta: The Ultimate Guide! Sukelletaan mukaan ja opitaan, miten voit tehdä enemmän kauppoja!
- Mikä on tuplasulkeminen?
- Miten tuplasulkeminen toimii kiinteistökaupassa?
- Onko tuplasulkeminen laitonta?
- Miten tehdä tuplasulkeminen (5 vaihetta)
- Tarvitsetko rahaa tuplasulkemiseen?
- Tuplasulkeminen vs. Tuplasulkeminen. Assignment
- Onko Double Closing With Title Companies Normal?
- How To Fund To Double Closing?
- Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Mitä on Double Closing?
Kaksoissulkeminen on kiinteistösijoitusstrategia, jota käyttävät ensisijaisesti tukkuliikkeet. Tämä menetelmä tarjoaa toissijaisen sulkemisvaihtoehdon, jolla sijoituskauppa saadaan tehtyä.
Kaksoissulkemisella tarkoitetaan sitä, että kaksi kiinteistökauppaa tapahtuu samanaikaisesti ja niihin osallistuu tyypillisesti kolme osapuolta: alkuperäinen myyjä, tukkukauppias/sijoittaja ja lopullinen ostaja. Tukkumyyjä/sijoittaja on mukana molemmissa kaupanteoissa.
Nykyisillä vuoden 2020 kiinteistömarkkinoilla varasto on edelleen alhainen. On kuitenkin myyjiä, joiden on myytävä nopeasti. Sijoittajat, jotka ymmärtävät kaksinkertaisen sulkemisen irtautumisstrategian, voivat hyödyntää tätä ja tehdä sopimuksen, jossa kaikki osapuolet voittavat.
Miten kaksinkertainen sulkeminen toimii kiinteistöissä?
Kaksinkertaisen sulkemisen järjestää ja koordinoi kiinteistösijoittaja/tukkumyyjä. Tämä sijoittaja toimii lähinnä välikätenä.
Koska tuplasulkemisessa on niin monia liikkuvia osia, sijoittajan on oltava organisoitu, tunnettava kiinteistömarkkinat perusteellisesti, oltava kommunikatiivinen kaikkien osapuolten kanssa ja työskenneltävä asiantuntevan kiinteistövälitysyhtiön kanssa.
Ajatellaan kahta kauppaa seuraavasti:
Ensimmäinen kauppa (A→B): Myyjä on ”A” ja tukkumyyjä/sijoittaja on ”B”.
Toinen kauppa (B→C): Tukkumyyjä/sijoittaja on ”B” ja lopullinen ostaja on ”C”.
Sijoittajana (”B”) ostat kohteen kiinteistön alennuksella Myyjältä ja myyt sen jälkeen kiinteistön välittömästi uudelle lopulliselle ostajalle ”C”.
Rahoitus voidaan järjestää siten, että sijoittajan myynnistä lopulliselle ostajalle (B→C) saaduilla käteistuloilla voidaan rahoittaa osto alkuperäiseltä myyjältä (”A→B”) escrow:n kautta.
Kun varainsiirtoyhtiö vastaanottaa loppuostajan varat ja sulkee A→B-kaupan, sijoittaja voi välittömästi sulkea B→C:n myynnin.
Kun B→C:n kauppa sulkeutuu, sijoittaja tienaa kaupasta tulot!
Koska nämä kaksi transaktiota tapahtuvat samaan aikaan, termi ”kaksoissulkeminen” on keksitty. Kaksoissulkemista voidaan kutsua myös ”samanaikaiseksi sulkemiseksi” tai ”back to back -sulkemiseksi”.
Onko kaksinkertainen sulkeminen laitonta?
Kullakin osavaltiolla on omat vaatimuksensa ja sääntönsä kaksinkertaisen sulkemisen suorittamista varten. Tästä huolimatta kaksinkertainen sulkeminen on laillista monissa Yhdysvaltojen osavaltioissa. Sijoittajien tulisi aina työskennellä paikallisen hyvämaineisen kiinteistöasianajajan kanssa, jotta he pysyvät ajan tasalla uusimmista säännöistä ja määräyksistä.
Monissa osavaltioissa tukkukauppa ja kaksinkertainen sulkeminen sallitaan seuraaviin seikkoihin liittyvin varauksin:
- Riippuu siitä, onko sijoittaja päämies kaupassa, eli sijoittaja ostaa kiinteistön itselleen.
- Riippuu rahoituslähteestä, jota käytetään kaksinkertaisen sulkemisen molemmilla puolilla.
- Riippuu siitä, onko sijoittaja lisensoitu kiinteistönvälittäjä vai ei.
Tukkukaupan ja kaksinkertaisen sulkemisen käsitteisiin liittyy monia väärinkäsityksiä. Tämä sekaannus voi pelottaa sijoittajat pois täysin laillisista sijoitusmahdollisuuksista. On erittäin tärkeää hakea kiinteistöalan oikeudellista neuvontaa ja ymmärtää, mitä voit ja mitä et voi tehdä omassa osavaltiossasi.
Double Closing Kaliforniassa
Double Closing on laillista Kaliforniassa. ”Samana päivänä” tapahtuva kaksinkertainen sulkeminen tapahtuu kuitenkin todellisuudessa vähintään kahden päivän aikana. B:stä C:hen tapahtuva kauppa suljetaan vähintään yksi päivä sen jälkeen, kun A:sta B:hen tapahtuva kauppa on suljettu.
Tämä mahdollistaa Kalifornian osavaltion edellyttämän vähimmäisaikavaatimuksen ”title policy procurement”. Kummankin kaksoissulkemisen osan on päätyttävä itsenäisesti omilla varoillaan.
Kaksoissulkeminen Floridassa
Kaksoissulkeminen on laillista Floridassa. Sijoittajat eivät kuitenkaan voi enää käyttää loppuostajan ostovaroja rahoittaakseen kohteen kiinteistön ostoa alkuperäiseltä myyjältä. Sijoittajien on siis maksettava omat pääomansa A→B-kaupan loppuunsaattamiseksi.
Kaksoissulkeminen Teksasissa
Kaksoissulkeminen on laillista Teksasissa muutamin varauksin.
Aivan kuten Floridassa ja Kaliforniassa, sijoittajat eivät voi enää käyttää C-tapahtuman ostovaroja kaksinkertaisen sulkemisen A→B-osuuden rahoittamiseen.
Sijoittaja voi käyttää transaktiorahoitusta tai kovaa rahaa alkuperäisen oston rahoittamiseen. Transaktiorahoitusta voidaan kutsua myös nimellä ”flash funding”, ”same-day funds”, ”ABC funding” tai ”one-day bridge loan”.
Miten tehdä kaksoissulkeminen (5 vaihetta)
Tässä on vaiheittainen yleiskatsaus siitä, miten tehdä kiinteistöjen kaksoissulkeminen:
Vaihe 1: Etsi sopimus
Tukkumyyjä/sijoittaja etsii motivoituneen myyjän ja kohteen kiinteistön hyödyntäen markkinointiponnistelujaan, Multiple Listing Service (MLS) -palvelua, sijoittajaverkostoa, ostajaluetteloa, dollarien ajamista, lintukoiria, rosvokoiria, rosvokylttejä, suoramainontaa tai muita mainosmenetelmiä.
Vaihe 2: Sopimusneuvottelut
Tukkumyyjä/sijoittaja tekee yhteistyötä omistajan/myyjän kanssa neuvotellakseen kauppahinnasta ja varmistaakseen kiinteistön osto- ja myyntisopimuksella. Tämä on kaksoissulkemisen A→B-osa.
*Huomautus: Jos tukkumyyjä harkitsee tässä vaiheessa perinteistä tukkukauppaa, olisi ratkaisevan tärkeää sisällyttää siihen luovutuslauseke. Koska tukkumyyjä/sijoittaja kuitenkin suunnittelee tuplasulkua, luovutuslauseketta ei enää tarvita.
Vaihe 3: Lopullisen ostajan etsiminen
Tukkumyyjä/sijoittaja pyrkii löytämään kiinteistölle uuden lopullisen ostajan. Kun tämä ostaja on löydetty, tukkumyyjä/sijoittaja neuvottelee loppuostajan kanssa ja varmistaa erillisen osto- ja myyntisopimuksen. Tämä on kaksoissulkemisen B→C-osa.
Vaihe 4: Molempien sulkemisten järjestäminen
Tukkumyyjä/sijoittaja tekee yhteistyötä sijoittajaystävällisen omistusoikeusyhtiön ja sulkemisasiamiehen kanssa näiden sulkemisten koordinoimiseksi. Ihannetapauksessa molemmat sulkemiset tapahtuvat samaan aikaan tai tuntien sisällä toisistaan, riippuen valtion vaatimuksista rahoituksen ympärillä.
Vaihe 5: Sulje kaupat & Saat maksun!
Kun title-yhtiö sulkee molemmat kaupat, ostaja saa omistusoikeuden kiinteistöön, myyjä kerää myyntitulot ja tukkumyyjä kerää mukavan tukkupalkkion!
Katso tämä lyhyt video, jos haluat lisätietoja siitä, mitä kiinteistön sulkemisen aikana tapahtuu:
Tarvitsetko rahaa kaksinkertaiseen sulkemiseen?
Tarvitsetko rahaa kaksinkertaiseen sulkemiseen vai et, riippuu osavaltiostasi.
Jos Escrow-rahoitus on vaihtoehto:
Jos osavaltio sallii, että A→B-sulkeminen voidaan rahoittaa B→C-rahoituksella, tukkumyyjän/sijoittajan ei tarvitse tuoda rahaa pöytään sulkemista varten.
Tässä tapauksessa loppuostajan on viime kädessä tuotava rahat, joilla rahoitetaan molemmat kaupat. Loppuostaja tuo varoja ostaakseen kohteen kiinteistön, ja kiinteistövälitysyhtiö pitää nämä rahat escrow-tilillä.
Jos Escrow-rahoitus ei ole vaihtoehto.
Jos Escrow-rahoitus ei ole vaihtoehto:
Jos valtio ei salli, että toisen sulkemisvaiheen varoja käytetään ostoon ensimmäisessä sulkemisvaiheessa, sijoittajan on tuotava omat pääomansa pöytään. Jos sijoittaja ei halua käyttää omia käteisvarojaan, voidaan hyödyntää transaktiorahoitusta tai lyhytaikaista rahoitusta.
Double Closing vs. Assignment
Double Closing ja Assignment ovat kaksi kiinteistötukkukauppiaiden yleisesti käyttämää exit-strategiaa. Näiden kahden strategian välillä on keskeisiä eroja.
Sopimuskauppojen luovutuksessa tukkumyyjä/sijoittaja ei koskaan tosiasiassa osta tai omista kohdekiinteistöä. Tukkukauppias hankkii kohteen kiinteistöstä ostosopimuksen, jossa on luovutuslauseke, ja luovuttaa sitten osto-oikeuden toiselle loppuostajalle.
Tukkukauppias tienaa rahaa keräämällä luovutuspalkkion, kun kiinteistön sulkeminen tapahtuu. Näin ollen tukkumyyjä ei koskaan ole kiinteistön omistaja eikä se koskaan näy omistusoikeusketjussa.
Kaksoissulkemisessa tukkumyyjä/sijoittaja omistaa kiinteistön hetkeksi ennen kuin myy sen lopulliselle ostajalle. Tämä tarkoittaa, että tukkumyyjä/sijoittaja esiintyy omistusoikeusketjussa.
Kaksoissulkemisessa on kaksi erillistä sulkemista, joissa on kaksi erillistä sulkemisilmoitusta, HUD-1 tai muu selvityslausunto ja omistusoikeusvakuutus/sulkemismaksut. Sijoittaja itse asiassa ostaa tai myy yhden kiinteistön ensimmäisessä sulkemisessa ja ostaa tai myy sitten kiinteistön toisessa sulkemisessa.
Kaksinkertainen sulkeminen on myös kalliimpi kuin luovutus. Kaksoissulkemisessa sijoittaja maksaa sulkemiskulut kahdesta erillisestä kaupasta.
Toimeksiantosopimuksessa sijoittaja ei koskaan todellisuudessa omista kiinteistöä. Tämä tarkoittaa, että sijoittajan ei yleensä tarvitse maksaa näitä sulkemiskuluja kummastakaan kaupasta!
Tukkumyyjän/sijoittajan on arvioitava, minkälaisen riskin hän on valmis ottamaan, kun hän päättää, tekeekö hän toimeksiannon vai kaksinkertaisen sulkemisen.
Onko kaksinkertainen sulkeminen osakeyhtiöiden kanssa normaalia?
Jotkut osakeyhtiöt voivat tehdä kaksinkertaisia sulkemisia. Ottaen kuitenkin huomioon tämäntyyppisten sijoituskauppojen ainutlaatuiset ajoitustarpeet ja useat liikkuvat osat, on elintärkeää, että sijoittaja työskentelee sijoittajaystävällisen title-yhtiön tai kokeneen closing-lakimiehen kanssa.
Monet title-yhtiöt eivät joko osaa toteuttaa kaksinkertaista sulkemista tai kieltäytyvät tekemästä niitä. On tärkeää haastatella useita title-yhtiöitä ja pyytää suosituksia sijoittajaverkostostasi sijoittajaystävällisten yhtiöiden löytämiseksi.
Miten rahoittaa kaksinkertainen sulkeminen?
Kaksinkertaisen sulkemisen rahoittaminen voi tapahtua kahdella tavalla.
Ensimmäinen tapa on, jos loppuostajalla on mukanaan varoja kohteen kiinteistön ostamiseen (B→C) ja tukkumyyjä/sijoittaja käyttää näitä varoja rahoittaakseen ensimmäisen sulkemisen samaan aikaan (A→B).
Monissa osavaltioissa tätä käytäntöä ei enää sallita, joten tukkukauppiaat/sijoittajat voivat joko käyttää omaa pääomaansa tai löytää transaktiorahoitusta.
Transaktiorahoituksesta on kyse silloin, kun lainanantaja lainaa sijoittajalle/tukkukauppiaalle A→B-ostoksen loppuunsaattamiseksi koko kauppasumman verran. Näin sijoittaja voi tehdä kaupat ilman omia varojaan.
Transaktiorahoituksen lainanantaja veloittaa yleensä prosenttiosuuden lainasta sekä aloituspalkkion. Nämä maksut eivät ole halpoja! Jos kauppa on kuitenkin tarpeeksi makea ja sijoittaja on todennut, että kauppa on järkevä, tämä rahoitus voi olla sen arvoista.
Transaktiorahoituksen lainanantajat, toisin kuin kovan rahan lainanantajat, vaativat tyypillisesti nopeaa läpimenoaikaa saadakseen maksun takaisin. Siksi kaksinkertaisen sulkemisen on tapahduttava nopeasti, yleensä tuntien tai 1-2 työpäivän kuluessa, jotta tämä rahoituslähde toimisi.
Tässä’ video yleiskatsaus transaktionaalisesta rahoituksesta kiinteistöjen kaksinkertaisiin sulkemisiin:
Traditionaaliset asuntolainavaihtoehdot, kuten tavanomainen tai FHA-laina, eivät toimi kaksinkertaisen lähelle sijoittamisen kanssa, mikä johtuu kansallisista määräyksistä ja maustamisvaatimuksista.
Tahdotko oppia rakentamaan käteisostajien luettelon? Tutustu käteisostajiin: The Beginner’s Guide!
Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Advantages of Double Closing
There are many advantages to double closings.
Traditionaalisesta sopimustoimeksiannosta poiketen kaksinkertainen sulkeminen mahdollistaa enemmän yksityisyyttä. Sijoittajan nettovoitto tukkumyynnissä on luottamuksellinen alkuperäiseltä myyjältä ja lopulliselta ostajalta, koska tehdään kaksi erillistä sulkemista.
Tämä on erityisen edullista, jos saat nettovoiton suuremmaksi tai jos pystyit myymään kiinteistön korkeampaan hintaan kuin alkuperäinen myyjä uskoi kiinteistön olevan arvokas.
Jotkut myyjät tai loppuostajat saattavat turhautua tai uhata vetäytyä kaupasta, jos he luulevat, että tukkukauppias/sijoittaja ”tienasi liikaa” kaupasta.
Kaksinkertainen sulkeminen mahdollistaa yksityisyyden suojan, jotta nämä muut osapuolet eivät saa tietää lopputulostasi.
Kaksoissulkemisen haitat
Kaksoissulkeminen on kalliimpaa kuin pelkkä luovutus, koska kauppoja on kaksi eikä vain yksi. Sen vuoksi tukkumyyjän/sijoittajan on oltava valmis maksamaan sulkemiskustannukset kahdesta transaktiosta: ostopuolella (A→B) ja myyntipuolella (B→C).
Kaksinkertainen sulkeminen vaatii myös sijoittajalta/tukkumyyjältä enemmän työtä. Sijoittaja hallinnoi kahta kiinteistökauppaa, kahta erillistä yhteydenpitoa myyjään ja lopulliseen ostajaan sekä kaikkea siihen liittyvää paperityötä.
Lisempi riski ja vaadittavat työtunnit voivat kuitenkin olla ylimääräisen vaivannäön arvoisia, sillä sijoittaja voi potentiaalisesti ansaita kaksinkertaisella sulkemisella paljon enemmän kuin perinteisellä toimeksiantosopimuksella.
Loppuajatuksia kaksinkertaisesta sulkemisesta
Ymmärrys siitä, miten ja milloin kaksinkertainen sulkeminen voidaan käyttää, voi olla järkevä keino kaikentasoisille sijoittajille.
Olitpa sitten flippaamassa taloja, tukkumyymässä ahdistuneita kiinteistöjä tai etsimässä pitkäaikaista passiivista tuloa, luotettavan sijoituskohteen ja -strategian löytäminen palvelee sinua hyvin etsiessäsi omia kiinteistökohteitasi!