Jos olet kuullut 1031-vaihdosta Teksasissa tai kuullut ystävien ja kollegoiden tekevän sellaista, saatat ihmetellä, mikä on iso juttu? Mitä tämä puhe 45 päivän säännöstä ja 180 päivän säännöstä tarkoittaa? Ja koska Teksasissa ei ole osavaltion tuloveroja, mitä hyötyä siitä ylipäätään on?
Texasin kiinteistösijoittajille se on hyvämaineinen tapa varmistaa, että voit pitää mahdollisimman suuren osan sijoitusvoitoistasi sen sijaan, että antaisit lisää rahaa valtiolle. Sillä on verosäästöjen lisäksi muitakin etuja. Se voi auttaa tarjoamaan joustavuutta sen suhteen, millaisen kiinteistön haluat omistaa, ja se voi auttaa parantamaan kassavirtaa.
Tässä artikkelissa olemme selittäneet neljä tärkeintä syytä, joiden vuoksi kaikkien kiinteistösijoittajien tulisi tehdä 1031-vaihto. Vaikka olisitkin osta ja pidä -tyyppiä, joka ei koskaan myy, tästä artikkelista on apua kiinteistömatkaasi.
#1 – 1031-vaihto Teksasissa voi säästää veroja
Ensimmäinen ja tärkein syy, miksi kukaan tekee 1031-vaihdon, on säästää veroja. Lähes joka puolella osavaltiota Austinista El Pasoon ja Amarillosta Houstoniin on tapahtunut valtavaa arvonnousua. Omistitpa sitten asuin- tai liikekiinteistöjä, Texasin kiinteistömarkkinat olivat tulessa 2010-luvulla. Kun tähän lisätään terveet työmarkkinat, kukoistava talous ja kalifornialaisten ja East Coasterin asukkaiden massatulva. Jos olet omistanut jonkinlaista kiinteistöä Teksasissa viimeisten kahdenkymmenen vuoden aikana, olet todennäköisesti ollut tyytyväinen lopputulokseen.
Aluksi tämä verosäästöhyöty saattaa tuntua ilmeiseltä. Kukaan ei halua maksaa myyntivoittoveroa, ja 1031-vaihto on viimeinen todellinen keino välttää nämä verot. Mutta kiinteistöalalla on niin paljon muitakin veroja kuin pelkät myyntivoitot. 1031-vaihto Teksasissa voi auttaa myös näiden verojen kanssa:
- Poistojen palautusvero – Olitpa tehnyt kiinteistöstäsi poistoja tai et, IRS olettaa, että olet tehnyt! Vielä pahempaa on se, että poistojen takaisinperintää verotetaan lähes tuloverotuksen tasolla
- Kiinteistövero – Texasin kiinteistöveroprosentit ovat maan korkeimpia. Jos haluat tehdä 1031-vaihdon Teksasissa ja ostaa korvaavan kiinteistön toisesta osavaltiosta, voit säästää kiinteistöveroissa. Tämä voi auttaa parantamaan kiinteistösi kassavirtaa
- Affordable Care Act (Obamacare) 3,8 %:n vero – Osana Obaman presidenttikauden terveydenhuoltouudistuksia käyttöön otettu 3,8 %:n vero, jos sinulla on korkeat tulot, joudut maksamaan 3,8 %:n ylimääräisen veron kiinteistön myynnistä saaduista pääomavoitoista. 1031-vaihto Teksasissa voi lykätä tai poistaa tämän veron
#2 – Suurempi joustavuus kiinteistötyypin suhteen
Vähän kaikki tietävät, että 1031-vaihdon päätavoite on verojen lykkääminen, mutta yhtä moni ei puhu siitä joustavuudesta, jota 1031-vaihto Teksasissa voi tarjota. Sen sijaan, että olisit juuttunut omistamasi kiinteistötyyppiin (kerrostalo-, teollisuus-, liike-, jne.), 1031-vaihto voi olla paras tapa ostaa erityyppinen kiinteistö.
Jotkut hämmentyvät termistä ”samankaltainen” ja olettavat, että se tarkoittaa, että sinun on vaihdettava vähittäiskauppa kiinteistö toiseen vähittäiskauppa kiinteistöön tai omakotitalo toiseen SFH:hen. Näin ei kuitenkaan ole! Mikä tahansa omaisuus, jota ”käytetään tuottavassa liiketoiminnassa tai investoinneissa”, on samankaltainen kuin toinen. Niin kauan kuin se ei ole henkilökohtaista omaisuuttasi (eli et asu siinä), 1031-vaihto on reilua peliä.
Tämä voi olla loistava vaihtoehto sijoittajille, jotka ovat rakentaneet salkun asuinhuoneistojen vuokraamisesta ja haluavat sukeltaa liikekiinteistöihin. Tai jos olet kyllästynyt vessoihin, vuokralaisiin ja roskiin, voit tarkastella DST- tai NNN-kiinteistöjä. Nämä molemmat ovat rakenteita, joiden avulla voit olla täysin riippumaton sijoituksestasi. Muita keinoja, joita sijoittajat tavoittelevat, ovat öljyn & kaasun rojaltioikeudet, jotka ovat samankaltaisia kuin vuokrakiinteistö, uskokaa tai älkää.
Geografinen monimuotoisuus
Et voi käyttää 1031-vaihtoa Teksasissa vain tarjoamaan joustavuutta kiinteistötyypeissä, vaan sitä voidaan käyttää myös kiinteistön ostamiseen eri alueelta. Sanotaan, että omistat kiinteistön markkinoilla, joiden uskot kokevan laskusuhdanteen lähivuosina. Unohda se, että yrität myydä kiinteistösi nopeasti (mikä voi olla vaikeaa, jos olet ostajan markkinoilla) ja maksaa veroja myynnistä. Sen sijaan 1031-vaihdon avulla voit joustavasti lykätä veroja ja ostaa saumattomasti eri alueelta.
Monet rannikolla asuvat sijoittajat ilmaisevat halunsa sijoittaa enemmän kiinteistöihin, mutta kokevat, että hinnat ja korkokannat eivät ole tarpeeksi houkuttelevia. Myymällä sijoituksen Kaliforniassa voit ostaa useita vuokrakiinteistöjä eri puolilla keskilänttä tai etelää. Tämä monipuolistaa salkkuasi maantieteelliseltä riskiltä ja todennäköisesti lisää kassavirtaasi.
#3 – 1031-vaihto ”Trade Up”
Toinen suuri etu 1031-vaihdossa Teksasissa on mahdollisuus käyttää olemassa olevaa omaa pääomaa kiinteistön arvon ”vaihtamiseen ylöspäin”. Sanotaan esimerkiksi, että omistat 500 000 dollarin vuokrakiinteistön ja olet vielä 300 000 dollaria velkaa asuntolainasta. Oma pääomasi kiinteistössä on 200 000 dollaria. 1031-vaihdon avulla voit myydä tämän olemassa olevan kiinteistön ja käyttää koko 200 000 dollaria ennakkomaksuna suuremmasta, mahdollisesti 1 miljoonan dollarin kiinteistöstä.
Traditionaalisessa myynnissä joudut todennäköisesti maksamaan myyntivoittoveroa ja poistojen palautusveroa, joten et voisi käyttää koko 200 000 dollaria seuraavaan kiinteistöön. Silloin ihmiset tajuavat, että 1031-vaihto on ehkä paras yksittäinen väline, jolla sijoittajat voivat kerätä omaisuuden ostamalla ja pitämällä kiinteistöjä. Lykkäämällä veroja voit jatkaa ”vaihtoa ylöspäin”, kunnes sinulla on suuri kiinteistö ja voit tasaisesti maksaa asuntolainaa alas.
On totta, että alkuperäinen myyntivoittoveron määrä on ”piilossa” korvaavassa kiinteistössäsi odottamassa, kunnes myyt. Hienoa on, että voit jatkaa lykkäämistä tekemällä toisen 1031-vaihdon. Sitten voit siirtää kiinteistön perillisillesi ja he perivät sen ”korotetulla” peruspohjalla. Tämä tarkoittaa, että perillisesi peruspohja on käypää markkina-arvoa perimishetkellä. Keskustelemme siitä, miten 1031-vaihtoa voidaan käyttää loistavana perinnönsuunnitteluvälineenä tarkemmin numerossa viisi.
#4 – Teksasissa on runsaasti päteviä välittäjiä
Toinen etu 1031-vaihdon tekemisessä Teksasissa on se, että siellä on eräitä pätevimpiä välittäjiä henkeä kohden. Jotta voit tehdä 1031-vaihdon Teksasissa (tai missä tahansa muualla), sinun on käytettävä pätevää välittäjää.
Monissa osavaltioissa on vain kourallinen päteviä välittäjiä niiden rajojen sisällä. Joissakin ei ole yhtään pätevää välittäjää koko osavaltiossa. Texasissa sen sijaan on 18 osavaltiossa toimivaa pätevää välittäjää. Jos olet 45 päivän tai 180 päivän aikataulussa ja työskentelet tiukassa aikataulussa, voit olla varma tietäen, että pätevä välittäjä on valmis auttamaan.
#5 – 1031-vaihto Teksasissa perintösuunnittelua varten
Vaikka 1031-vaihto tunnetaan parhaiten veronmaksun lykkäysstrategiana, se voi olla myös loistava perintösuunnittelun väline. Kuten mainitsimme aiemmin artikkelissa, monet sijoittajat suunnittelevat ”swapping til you drop”. Tämä tarkoittaa, että he tekevät 1031-vaihdon, kunnes he kuolevat, ja heidän perillisensä perivät kiinteistön tai kiinteistöt ”step-up”-periaatteella.
Mutta entä jos mieluummin myisit omistamasi kiinteistöt ennen sitä ja sijoittaisit johonkin, jota on helpompi hallita? Ellei lapsillasi tai merkittävällä toisella osapuolellasi ole kokemusta kiinteistöjen hallinnasta, 1031-vaihdon käyttäminen perinnönjakosuunnittelussa voi olla hyvä vaihtoehto.
Harkittavissa oleva taktiikka on tehdä vaihto yhdellä kiinteistöllä ja ostaa useita osuuksia eri Delawaren lakisääteisiin trusteihin (DST). Nämä ovat ”joukkorahoitteisia” kiinteistösijoituksia, joissa omistat tietyn prosenttiosuuden. Suuri etu on, että niitä hallinnoidaan puolestasi, ja saat joka kuukausi shekin postissa.
Esitettäkö, että omistat kerrostalon, joka on arvonnut viime vuosien aikana. Oletetaan myös, että sinulla on kolme lasta ja haluat antaa jokaiselle lapselle yhtä suuren osuuden. Jos perit koko rakennuksen ja jaat osuuden kolmen lapsen kesken, voi syntyä ristiriitoja siitä, milloin myydä tai mitä tehdä rakennukselle.
Jos myyt rakennuksen ja annat jokaiselle lapselle tuoton, sinulle tulee valtava verolaskelma. Tekemällä 1031-vaihdon ja ostamalla kolme osaketta erillisistä DST-kiinteistöistä tämä ratkaisee ongelman. Jokainen lapsi saa erillisen sijoituksen, joka tarjoaa ”postilaatikkorahaa”, ja he voivat itse päättää, mitä tekevät omalla osuudellaan.