Valmistellaan ensin 1031-vaihdon peruskäsite. Perinteisessä kiinteistön myynnissä myyjä on velvollinen maksamaan myyntivoittoverot myyntivoitosta. Yksi tapa välttää myyntivoittoverojen maksaminen on lykätä verojen maksamista tekemällä 1031-vaihto. Kuten nimestä käy ilmi, 1031-vaihdossa on kyse samankaltaisen omaisuuden ”vaihdosta” perinteisen myynnin sijasta. Jos kauppa täyttää edellytykset, kaikki realisoitunut voitto lykätään, kunnes korvaava kiinteistö myydään myöhemmin. Yksi yleinen väärinkäsitys on, että Kaliforniassa myyty omaisuus on korvattava Kaliforniassa sijaitsevalla omaisuudella, mutta tämä ei pidä paikkaansa. Samanlaista omaisuutta koskeva vaatimus on hyvin yleinen, ja vaihtaja voi halutessaan hankkia omaisuutta Kalifornian ulkopuolelta.
Verohallinnon säännöstössä (Internal Revenue Service Code) määritellään vaatimukset, jotka on täytettävä, jotta transaktioon voidaan soveltaa 1031-vaihtokohtelua. IRS Code -säädöksessä olevien vaatimusten lisäksi hyväksyttyjen välittäjien on noudatettava Kalifornian osavaltion säätämiä lisäsääntöjä sellaisissa vaihdoissa, joissa vanha tai luovutettu omaisuus tai vaihdon vastaanottajan omistusoikeuden haltijan kanssa pysäköity omaisuus sijaitsee Kaliforniassa.
Miten 1031-vaihto toimii Kaliforniassa? Kalifornian 1031-vaihtoa koskevissa säännöissä todetaan yleisesti, että jokaisen, joka helpottaa vaihtoa maksua vastaan, pitää osavaltiossa toimistoa vaihdon helpottamiseksi tai mainostaa palvelujaan välittäjänä osavaltiossa, on noudatettava Kalifornian erityissääntöjä.
Kaliforniassa toimivan hyväksytyn välittäjän on pidettävä 1 miljoonan dollarin suuruista joukkovelkakirjalainaa, talletettava käteisvaroja tai arvopapereita tai peruuttamattomia rembursseja vähintään 1 miljoonan dollarin arvosta tai talletettava kaikki vaihtovarat hyväksytylle escrow-tilille tai trust-tilille. Kuka tahansa, jolle on aiheutunut vahinkoa siitä, että välittäjä on rikkonut Kalifornian 1031-vaihtosääntöjä, voi esittää korvausvaatimuksen vakuutta, tiliä tai rahastoa vastaan.
Kaliforniassa toimivan hyväksytyn välittäjän on lisäksi säilytettävä vähintään 250 000 dollarin suuruinen virhe- ja laiminlyöntivakuutus tai talletettava käteistä, arvopapereita tai rembursseja samaan tarkoitukseen tarkoitetulle tilille. Lisäksi Kaliforniassa toimivan hyväksytyn välittäjän on toimittava kaikkien vaihtovarojen säilyttäjänä ja sijoitettava kyseiset varat varovaisen sijoittajan periaatteiden mukaisesti.
Kalifornian Franchise Tax Board edellyttää myös, että hyväksytyn välittäjän on useimmissa tapauksissa pidätettävä kolme ja yksi kolmasosa Kaliforniassa sijaitsevien kiinteistöjen myyntihinnoista varmuuden vuoksi siltä varalta, että vaihtoa ei saada päätökseen.
Clawback Provision
Kaliforniassa on ”clawback”-vaatimus, joka koskee 1031-vaihdossa myytyä kalifornialaista kiinteistöä, joka on korvattu osavaltion ulkopuolisella korvaavalla kiinteistöllä Kalifornian FTB:n julkaisun 1100 Irev 2007, jakso F, mukaan. Muualla kuin Kaliforniassa asuvien verovelvollisten edellytetään antavan veroilmoitus muusta kuin maassa asuvasta verovelvollisesta sinä vuonna, jona korvaava kiinteistö myydään veronalaisessa myynnissä.
>
Interressiikö sinua tietää lisää siitä, milloin 1031-veronvaihto on mielekästä? Klikkaa tästä ja lataa ilmainen e-kirja ”Kymmenen syytä, miksi 1031-vaihto on järkevää”.