08 Dec Why We Can’t Have Nice Things: Non-Participating Royalty Interests vs. Non-Executive Mineral Interests
Som landmand er det normalt umiddelbart indlysende, om en reserveret interesse er af mineral- eller royalty-typen. Det er dog uundgåeligt, at lige når din titel ser ren ud, og du tror, at du er i sikkerhed uden at skulle bestille meget kurativ, støder du på et dokument, der læser sig lidt mærkeligt. Man kan komme i tvivl og begynde at tænke: “Er dette en royalty eller en mineralrettighed, for det ligner lidt begge dele?” Alligevel kan du ikke bede en kollega om hjælp, for hvad vil alle tænke, når de finder ud af, at du ikke ved ALT om olie- og gasretlige rettigheder?!
Sandheden er, at dette emne har været (og vil sandsynligvis fortsat være) centrum for mange retssager. Efterhånden som grundejerne bliver mere sofistikerede, bliver deres skøder mere komplekse. Og efterhånden som kompleksiteten stiger, er der mindre sandsynlighed for, at de ord og sætninger, der anvendes i et bestemt skøde, har den retsvirkning, som en af parterne ønskede. Dette skaber konflikter mellem de handlende parter og forvirring hos landmænd og ejendomsretssagkyndige. Hvorvidt et bestemt forbehold skaber en ikke-deltagende royalty interest (“NPRI”) eller en non-executive mineral interest (“NEMI”) er et udtryk for de vanskeligheder, der opstår som følge af den stigende sofistikering og kompleksitet.
Overfladisk set er forskellene mellem en mineral- og royalty interest velbeskrevet. En mineralinteresse består af fem (5) adskilte rettigheder, der kan adskilles: 1) retten til at udvikle, 2) retten til at udleje (den udøvende ret), 3) retten til at modtage bonusbetalinger, 4) retten til at modtage forsinkelsesleje og 5) retten til at modtage royaltybetalinger. I modsætning hertil er en royalty-rettighed blot grundejerens andel af produktionen, fri for produktionsomkostninger. Desuden er en NPRI “en interesse i mineraler, som ikke er besiddelsesretlig, idet den ikke giver ejeren ret til selv at producere mineralerne eller giver ham mulighed for at deltage i forpagtninger af den mineralske ejendom, hvortil royalty-retten er knyttet, og den giver ikke ejeren ret til at få del i bonus- eller forsinkelsesleje … Den giver blot ejeren ret til en vis andel af produktionen under den pågældende forpagtning uden udgifter til efterforskning og produktion”. Sagt på en enkel måde er en NEMI altså en mineralinteresse, der ikke omfatter retten til at lease.
Konceptuelt set er sondringen veldefineret; i praksis kan det imidlertid være vanskeligt at afgøre, om et forbehold har skabt en NPRI eller en NEMI. Tag f.eks. et skøde, der reserverer en udelt 1/16 mineralinteresse, men som senere overdrager de udøvende rettigheder og retten til at modtage forsinkelsesleje for så vidt angår den reserverede interesse. Hvilken interesse reserverede overdrageren? Hvad nu, hvis det i skødet også var fastsat, at for så vidt angår den nævnte 1/16-andel blev de udøvende rettigheder, retten til at modtage forsinkelsesleje og bonusser overdraget? Er overdragelsen af disse egenskaber af betydning? I praksis, hvad betyder det for operatøren, som korrekt skal betale parterne deres respektive produktionsandele?
I hvert enkelt tilfælde skal titeleksaminatoren afgøre, om overdrageren reserverede en NPRI eller en NEMI – og forskellen er betydelig. Hvis en part ejer en 1/16 NPRI, ejer vedkommende 1/16 af produktionen. Omvendt, hvis en part ejer en 1/16 NEMI, så ejer vedkommende med hensyn til royaltybetalingen 1/16 af lejeindtægten. Så hvis lejekontrakten fastsætter en royalty på 1/4, vil NEMI blive beregnet som 1/16 af 1/4, hvilket svarer til 1/64.
Det er langt fra sort og hvidt at afgøre, om en interesse er en NPRI eller NEMI; Texas’ højesteret synes dog at foretrække en regel om, at en mineralinteresse, der er frataget alle egenskaber undtagen retten til at modtage royalty, er en NPRI. I Watkins-sagen var der f.eks. tale om, at skødet angiveligt overdrog en 15/16-rettighed i mineralerne og fortsatte med at forbeholde “en 1/16-rettighed i og til alle olie-, gas- og andre mineraler i og under og som kan produceres fra denne jord; men det er underforstået, at overdrageren … ikke skal modtage nogen del af den betalte leje i penge i forbindelse med en fremtidig leje; og at overtageren … skal have beføjelse til at leje denne jord og modtage kontant bonus og leje; og overdrageren … skal kun modtage den royalty, der er tilbageholdt heri, fra den faktiske produktion …”. Domstolen fastslog, at forbeholdet var en royalty, idet den bemærkede, at koncessionsgiverens forbehold henviste til “den royalty, der bibeholdes heri”, mens koncessionshaverne modtog alle forsinkede lejeindtægter, de udøvende rettigheder og alle bonusser.
I Temple-Inland overdrog to skøder på samme måde “15/16 mineralinteresser” og forbeholdt en “1/16 royalty”. Begge skøder fastsatte, at med hensyn til den “udelte en sekstende (1/16) del af og interesse i olie, gas og andre mineraler, der er tilbageholdt og reserveret af overdragerne i nævnte jord, er det underforstået og aftalt, at nævnte en sekstende (1/16) interesse er og altid skal være en royalty-rettighed…”. Begge skøder overdrog også udtrykkeligt alle ledelsesrettigheder, bonus og forsinkelsesleje. Igen fastslog retten, at Temple-Inland-reservationerne var royalty-interesser.
I modsætning hertil omfattede den pågældende interesse i sager, hvor en overdragelse/reservation blev fortolket som en mineralinteresse, en anden egenskab ved mineralgodset. I Altman-sagen udelukkede overdrageren f.eks. de udøvende rettigheder og retten til at modtage forsinkelsesleje fra overdragelsen, men indrømmede rettigheder til ind- og udkørsel med henblik på efterforskning og produktion. Desuden udeladt ordet “royalty” i overdragelsen. Domstolen fastslog, at Altman-skødet overdrog en mineralinteresse uden to af dens attributter – ledelsesrettigheder og retten til at modtage forsinkelsesleje.
Overdragelser er i stigende grad unikke og kræver en selvstændig analyse. Texas Supreme Court’s retspraksis antyder imidlertid følgende dikotomi: 1) hvis en reserveret mineralinteresse er frataget alle dens mineralske attributter undtagen retten til at modtage royaltybetalinger, er interessen sandsynligvis en NPRI; og 2) hvis den reserverede mineralinteresse er frataget de udøvende rettigheder, men giver overdrageren ret til at modtage royaltybetalinger og mindst én anden mineralattribut, er interessen sandsynligvis en NEMI.
Christopher Antus er medstiftende partner i Antus & Patton LLP og er autoriseret i Texas, New Mexico og Arkansas. Christophers praksis er dedikeret til alle facetter af olie- og gasrettigheder, operationelle og transaktionelle spørgsmål. Han har afgivet hundredvis af udtalelser om ejendomsrettigheder, der dækker alt fra udtalelser om boringer og delingsordrer til udtalelser om overflade, mineraler og erhvervelse af lejemål. Christopher er stolt af at kalde Midland for sit hjem og sætter pris på de unikke udfordringer, som hans klienter står over for i Permian Basin.
Hysaw v. Dawkins, 483 S.W.3d 1, 9 (Tex. 2016); Altman v. Blake, 712 S.W.2d 117, 118 (Tex. 1986).
Se Heritage Resources, Inc. v. NationsBank, 939 S.W.2d 118, 121-22 (Tex. 1996).
Arnold v. Ashbel Smith Land Co., 307 S.W.2d 818, 825 (Tex.Civ.App.-Houston 1957, writ ref’d n.r.e.).
Se Altman, 712 S.W.2d 117.
Watkins vs. Slaughter, 144 Tex. 179 (1945).
Temple-Inland Forest Prods. Corp. v. Henderson Family P’ship, 958 S.W.2d 183 (Tex. 1997).
Se Altman, 712 S.W.2d 117.
Det er vigtigt at bemærke, at en overdragelse/forbehold af udøvende rettigheder også overdrager/forbeholder retten til selv at udvikle sig (dvs. rettigheder til ind- og udkørsel). Lesley v. Veterans Land Board of State, 352 S.W.3d 479, 492 (Tex. 2011).