What’s Next For Apartment Amenities?

Takket være det 21. århundredes teknologi er de moderne forbrugere konditioneret til at forvente en Uber-tur, levering af mad eller en online-bestilling fra Amazon på et nanosekund. På samme måde forventer lejere i den gennemsnitlige klasse A-ejendom, at deres boligområde giver dem den samme øjeblikkelige tilfredsstillelse og giver dem adgang til concierge-tjenester på stedet efter behov, herunder hundeluftning, transport, renseri og meget mere.

Det er et lille øjebliksbillede af, hvordan spillet om faciliteter er ved at ændre sig – og ændrer sig hurtigt. Nutidens lejere er på udkig efter et fællesskab, der tilbyder mere end blot en pool og et fitnesscenter.

“Udviklerne skal fokusere mindre på at forsøge at udkonkurrere hinanden i ‘amenity-krigen’ og i stedet fokusere på, hvordan beboerne ønsker at leve”, siger Karen Hollinger, vicepræsident for corporate initiatives hos Arlington, Va.-baserede AvalonBay Communities (AVB). “Det er en meget mere holistisk tilgang.”

Det betyder, at man skal passe på med at blive fanget af glitter og glamour i jagten på den næstbedste, prangende bekvemmelighed. Det er snarere de ekstra faciliteter, der vil tiltrække beboerne – og holde dem i en ejendom i lang tid – der skal imødekomme deres behov på et livsstilsniveau.

“Alle taler om Peloton-cykler, smarte løbebånd, eller hvad der nu er det nye, smarte fitnessudstyr, og det er gode ting at inkludere i din ejendom, men hvad så, hvis du har dem?” siger Jamie Gorski, marketingchef hos Greenbelt, Md.-baserede Bozzuto Group. “Ligesom en beboers velbefindende handler om meget mere end bare fitness, skal du være opmærksom på de overordnede tendenser, der påvirker deres liv, og finde ud af, hvordan du kan anvende dem specifikt i din bebyggelse.”

Her dechifrerer vi disse tendenser, dykker ned i, hvad beboerne ønsker i et hjem, og tilbyder løsninger, der kan opfylde disse ønsker, når udviklere ser på “hvad der er det næste” på området for faciliteter.

I et samfund, der nu er mere stimuleret end nogensinde før, søger forbrugerne konstant at lindre stress – næsten to tredjedele (63 %) af de adspurgte i NMHC 2018 Consumer Housing Insights Survey sagde, at deres liv er så hektisk, at de leder efter måder at gøre tingene nemmere på.

“Den demografiske gruppe, der flytter ind i lejligheder nu, har et større fokus på arbejde, så når de har fritid, ønsker de at bruge den på sociale arrangementer eller på aktiviteter, de nyder, som en hobby, ikke på at vaske tøj eller gå på indkøb,” siger AVB’s Hollinger.

Ejendomsadministratorer kan lette byrden af pligter for deres beboere ved at give dem hjælp med en tjekliste over ting, som de ikke ønsker eller har tid til at gøre selv.

AVB har blandt andre udviklere indgået partnerskaber med en række lokale og nationale tjenesteudbydere for at tilbyde concierge-tjenester, der betales af beboeren. Partnerskaberne med tredjeparter tilbyder alt fra hundeluftning til levering af dagligvarer. Beboerne kan få en tjeneste til at flytte dem ind, gøre rent i deres hus, vaske deres tøj eller hente og levere deres renseri. De har også adgang til bil- og cykeldelingsprogrammer eller lokale fitnessprogrammer.

Tricket, siger Hollinger, er at finde den rigtige udbyder. Efterhånden som disse tjenester fortsætter med at vinde popularitet, bliver der hældt mere kapital ind i området, hvilket medfører en spredning af tjenester for alt og alle de ting, der omgiver boligoplevelsen. Det konkurrencemæssige landskab betyder, at et servicefirma ikke altid holder. At finde den rigtige partner er noget, som AVB stadig stræber efter, efter at have set et par servicevirksomheder fejle eller få deres finansiering til at mislykkes.

Andre udviklere, som Bozzuto, har valgt en mere altomfattende leverandør, der letter beboerservice såsom vaskeri, rengøring, madlevering, pasning af kæledyr og meget mere.

“Vi har en intern beboerservicechef, men vores beboere kommer ofte til os med anmodninger, som vi ikke altid har kapacitet til at opfylde, f.eks. at hente dine dagligvarer eller aflevere din hund hos dyrlægen”, siger Catherine Siegel, projektleder for rådgivningstjenester hos Bozzuto. “Det er den type tjenester, hvor vi henter en person som Hello Alfred ind for at supplere den serviceplatform, som vi allerede tilbyder på vores sted.”

At tilbyde et rum fyldt med træningsudstyr plejede at tilfredsstille efterspørgslen fra beboere, der var interesserede i fitness, men en vægt på en holistisk tilgang til velvære har ændret lejernes prioriteringer, når det gælder sundhed. Lejerne er ikke kun fokuseret på at træne; de leder også efter måder at afstresse, meditere, få bedre søvn og spise sundere mad på.

“Faciliteter som meditationsrum og saunaer er på forkant med selvomsorgsrutiner, som vi ved, at især millennials er meget mere opmærksomme på”, siger Siegel. “De tænker på sundhed, der omfatter sind, krop og følelser med det mål at være energisk, glad, afbalanceret og udhvilet, så vi er nødt til at spørge os selv, hvordan vi kan hjælpe vores beboere med at opnå dette, uden for det typiske fitnesscenter.”

Disse typer wellnessfaciliteter omfatter bl.a. at stille en lokal massageterapeut til rådighed på stedet, samarbejde med leveringstjenester for at bringe sunde måltider til beboerne og tilbyde rabatter på måltidstjenester som HelloFresh.

Beboerne ønsker også mere af deres motionsrutine, siger lederne. Mange udviklere organiserer motionsklasser eller har high-end fitnessudstyr – som Peloton-cykler – der giver lejerne mulighed for at tage virtuelle on-demand-klasser efter deres egen tidsplan. Temalokaler, der giver beboerne mulighed for at holde deres rutine varieret med forskellige muligheder såsom cardio, boksning eller yoga, holder folk engageret i motion.

“Man kan bare tilføje et stort studie eller en udendørs græsplæne, og det behøver ikke at være meget udviklet; det skal bare være fleksibelt,” siger Siegel.

Partnerskaber med lokale fitnessstudier og fitnesscentre for at afholde klasser på stedet, tilbyde medlemsrabatter eller tage beboerne med ud på stedet til træning vil også være et stort hit, da mange beboere er på udkig efter service af høj kvalitet og en personlig oplevelse.

“Jeg tror, at vi på et tidspunkt vil se, at fitnesscentre bliver mindre af en fysisk kernefacilitet og i stedet begynder at se flere partnerskaber med lokale fitnessudbydere”, siger Hollinger. “Selv om alle kan lide tanken om et fitnesscenter i deres bygning, vil beboerne nu have det nyeste og bedste fra deres fitnessoplevelse. Efterspørgslen efter det nyeste og bedste vil kun blive opfyldt af udbydere, der fokuserer på dette individuelt og specialiserer sig i det.”

Med udbredelsen af tjenester som Uber og Lyft opgiver flere beboere deres bil og vender sig til offentlig transport, samkørsel eller biludlejningstjenester. I takt med at folk i højere og højere grad er afhængige af disse muligheder for at komme rundt i byen, skal de holdes opdateret med oplysninger om transport.

Som svar herpå indbygger lejlighedsudviklere transportskærme i deres lobbyer, der viser oplysninger i realtid om busplaner, metrostoppesteder, tilgængelighed af cykler og scootere i nærliggende dokker og ventetider for Uber- og Lyft-anmodninger. Nogle transitskærme viser også data om begivenheder i nærheden, der kan påvirke trafikken eller ventetiderne, f.eks. store sportskampe eller festivaler.

Cleveland-baserede NRP Group tager transitskærme et skridt videre i sine kommuner ved at indrette komfortable loungeområder omkring tavlen for at gøre det mere behageligt at vente på en tur eller et kommende tog.

“Jeg kan godt lide at tænke på det som en sky club-lounge i lufthavnen – det er lidt mere fornemt, og man sidder ikke bare i en stol i lobbyen foran receptionen”, siger Phillip Boatwright, senior regional vicepræsident for ejendomsadministration hos NRP. “Hvis man sidder der lidt og venter på en Uber eller den næste bus, er der en kaffebar, et sted, hvor man kan tilslutte sin telefon, og det er et dedikeret rum, som man faktisk har lyst til at hænge ud i. Det er virkelig vigtigt at tænke over, hvordan man programmerer disse fællesområder, så man kan føle sig lige så godt tilpas, uanset om man sidder der i to minutter eller i en halv time.”

De fleste varer kan købes online i dag. Faktisk er forbrugerne langt mere tilbøjelige til at trykke på “Tilføj til kurv” via Amazon Prime – en tjeneste, som mere end halvdelen af alle amerikanske husstande nu abonnerer på, ifølge Consumer Intelligence Research Partners – end at gå ud i butikken for at købe et produkt. I 2018 handlede 1,79 milliarder mennesker i hele verden online. I 2021 forventes dette tal at nå op på 2,14 milliarder.

Men stigningen i online-shopping har efterladt lejlighedskomplekser med en stormflod af pakkeleverancer. Mellem Thanksgiving og jul 2018 anslog UPS alene, at de leverede 800 millioner pakker i hele landet. Og det er kun én udbyder.

Pakkehåndtering er en forventet, uundværlig bekvemmelighed, som udviklere er nødt til at tilbyde, siger AVB’s Hollinger.

“Beboerne forventer virkelig bare, at du tager dig af alle deres pakker for dem på en organiseret måde”, siger Hollinger. Hun fortæller, at AvalonBay alene i december måned modtog mere end en halv million pakker på tværs af 110 af sine bofællesskaber. Den store mængde betyder, at pakkeskabe er en nødvendighed for at holde orden i leverancerne, give beboerne besked og nem adgang til afhentning af pakker døgnet rundt og tage ledelsespersonalet ud af pakkehåndteringen.

I takt med at beboerne begynder at bestille næsten alting online, herunder store varer som madrasser og flat-pack-møbler, reagerer bygherrerne ved at tilbyde fuldt udbyggede pakkerum, der kan rumme overdimensionerede pakker, med adgang med nøglering og kameraovervågning for at sikre sikkerheden.

“For fem år siden var der ingen, der overhovedet tænkte på at indrette pakkeskabe i deres bofællesskaber, men nu har alle bofællesskaber et sådant rum”, siger Russell Tepper, senior managing director hos den nationale bygherre Mill Creek Residential. “Ideelt set kan disse skabe eller pakkerum også håndtere renseri eller køleopbevaring til madpakker eller dagligvarer. Pakker er en facilitet i konstant udvikling, som vi altid forsøger at være på forkant med.”

Det gammeldags postrum kan også få en makeover. NRP’s Boatwright ønsker at gøre det til et indbydende rum for beboerne.

“De fleste postrum er bare 200 sølvkasser med en skraldespand”, siger han. “Jeg ser på disse rum og ønsker at gøre dem eksklusive med siddepladser, god belysning og borde – det er funktionelt at tilbringe tid i, hvis man vil klippe kuponer ud, kigge sin post igennem eller læse avisen eller et blad, når den kommer ind.”

En smartphone er den måde, hvorpå næsten alle har adgang til verden i dag, og om få år vil 90 % af den amerikanske befolkning ifølge eksperter være forbundet til nettet via denne enhed.

“Vi bør tilbyde så mange faciliteter via beboernes smartphones som muligt for at gøre deres boligoplevelse så god som muligt”, siger Mill Creek’s Tepper.

Mange smart-home tech-funktioner er allerede almindelige i lejligheder, da udviklere inkorporerer tilsluttede dørlåse, smarte termostater eller automatiseret belysning, som alle kan styres via en app. På dette tidspunkt forventer beboerne denne form for teknologi i deres enhed.

En fælles app er en nem måde at give beboerne alt det, de leder efter, samlet ét sted, lige ved hånden. På mange af sine ejendomme tilbyder The NRP Group beboerne en app til at få adgang til oplysninger om lokalsamfundet, betale husleje, reservere faciliteter, få meddelelser om pakker, blive informeret om beboerarrangementer og meget mere.

“Vi forsøger at knytte alt, hvad vi tilbyder, tilbage til at være lige ved beboernes fingerspidser, fordi det er det, alle ønsker, og sådan alle opererer nu,” siger Boatwright. “En god app skal være fuldt ud integreret i selve fællesskabet og være en del af den levende oplevelse. Vi ønsker, at vores beboere hurtigt og nemt skal kunne hente appen og finde det, de leder efter, uanset om det er et tidspunkt for en begivenhed eller muligheden for at ændre deres termostat, og at de skal være informeret uden at skulle finde oplysninger.”

Boatwright ser potentialet i, at teknologien kan integreres problemfrit i alle aspekter af en bygning, især i dens opholdsrum. “Snart vil alting leve på vores telefoner, og den adgang, vi kan give, vil fortsætte med at udvikle sig,” siger han. Boatwright forestiller sig, at en lejer f.eks. kan skifte tv-kanal i fitnesscentret eller vælge ny musik til en træning uden at skulle finde fjernbetjeningen.

“Det er der, hvor branchen er på vej hen – din konnektivitet og adgang til næsten alt det, du allerede rører ved, vil fortsætte med at vokse. Det er den næste fase af teknologibølgen”, siger Boatwright.

Aktiviteter er ikke ens for alle, og beboerne vil være på udkig efter dem, der imødekommer deres individuelle behov og ønsker på et personligt niveau.

“Arrangementsplanlægning bliver mindre og mindre om de hundevenlige ‘yappy hour’-cocktailreceptioner og feriemadbegivenheder, som vores undersøgelser viser, at kun de samme få mennesker normalt dukker op til,” siger Bozzutos Gorski. I stedet siger hun, at sociale arrangementer bør være skræddersyet til det, som dine beboere søger, og de bør være unikke for hver ejendom.

Den idé, siger Gorski, kan koges ned til den øgede interesse for tendensen med “lokal kærlighed”.

I Bozzuto kan ejeren af en nærliggende cykelforretning f.eks. komme til ejendommen og tage beboerne med ud på en cykeltur i byen eller langs de nærliggende stier. Eller ejendomsadministrationen kan hente en lokal kok fra en populær restaurant ind, som vil lære beboerne at lave en bestemt ret.

“Tænk på, når du tager på et boutique-hotel – du er bevidst på udkig efter noget unikt og anderledes og ønsker at føle dig som om, du er fordybet i nabolaget og kender de hemmelige hot spots,” siger Gorski eks- plain. “Det handler om at skabe noget, som man ikke kan finde andre steder, så du skal finde ud af, hvad det betyder for dit specifikke samfund, og hvordan du virkelig kan fange den lokale smag.”

AvalonBays AVA DoBro-lejlighedsbygning AVA DoBro i Brooklyn, New York, har sin egen kaffebar, AVA Brew. AVB har indgået et samarbejde med den lokale kaffebrygger Pushcart Coffee om at oprette kaffebaren og øl- og vinbaren, som er åben for både bygningens beboere og offentligheden. Caféen har til formål at holde beboerne knyttet til bygningen ved at give dem et lokalt kaffested i nabolaget lige nedenunder.

Ofte kommer lejerne til ejendomsadministratorerne med ideer til arrangementer eller aktiviteter, som de gerne vil have afholdt. Uanset om det drejer sig om frivilligt arbejde, en bogklub eller en bestemt type motion, vil imødekommelse af beboernes behov på et tilpasset, personligt niveau få dem til at føle sig hjemme.

“Måske er det kun tilpasset en lille gruppe mennesker, men du kan skabe aktiviteter for flere små grupper i din bygning, som virkelig er interesseret i noget specifikt”, siger Gorski. “Personalisering er altafgørende, og vi er nødt til at finde ud af, hvordan vi kan skabe bedre oplevelser for vores beboere. Vi lever nu i en verden, hvor vi har alting lige ved hånden, og hvis du ikke kan følge med som brand, vil kunderne flytte videre.”

Dertil vil det at have en suite af faciliteter, der er bedst i sin klasse, tilskynde beboerne til at gøre din ejendom til deres hjem på lang sigt.

“Hvis du programmerer dine rum, aktiviteter og faciliteter på den rigtige måde, vil folk komme ud af deres enhed for at bruge dem og komme i kontakt med fællesskabet. Mange bygherrer ser ikke på det på den måde fra starten, men de skal være opmærksomme på detaljerne omkring, hvordan beboerne interagerer med deres omgivelser,” siger Boatwright. “Når de er forbundet, vil det i sidste ende gøre en forskel for fastholdelsen senere – det er én ting at gå væk fra sin enhed, men det er noget helt andet at føle, at man forlader sine faciliteter, sit fællesskab, sit hjem og sin livsstil.”