Hjem egenkapital er forskellen mellem hvad en panthaver skylder og den rimelige markedsværdi af hjemmet. Det er et potentielt aktiv, der kan forbedre pensionsudsigterne eller livsstilen, og mange pensionister har en betydelig egenkapital i deres hjem. Et omvendt realkreditlån kan udnytte denne egenkapital til kontanter, og et omvendt realkreditlån til køb kan også bruges til at købe et hjem.
Denne mulighed er kendt som et home equity conversion mortgage (HECM) til køb.
Et omvendt realkreditlån kan være til gavn for pensionister, der ikke nødvendigvis ønsker at blive boende i familiens hjem i deres pensionsår. De er på udkig efter en omkostningseffektiv måde at nedjustere deres boligudgifter på, finde et mere egnet hjem til denne årstid i livet eller flytte til et mere pensionistvenligt sted.
Definitionen af et omvendt realkreditlån (HECM)
En HECM giver ældre boligejere mulighed for at låne mod egenkapitalen i deres primære boliger. De skal være mindst 62 år for at være kvalificeret, og der kræves ingen tilbagebetaling af realkreditlånet, før ejendommen sælges, eller låntageren dør eller flytter ud af hjemmet.
Det beløb, du kan låne, afhænger af låntagers og ægtefællers alder, de aktuelle rentesatser, hjemmets værdi baseret på en vurdering og den oprindelige realkreditforsikringspræmie (IMIP) – et engangsgebyr ved låneafslutning.
Udbetalinger til boligejeren kan være et engangsbeløb eller periodiske. De indsamler i det væsentlige egenkapitalen i deres hjem i kontanter. I modsætning til et traditionelt realkreditlån kræves der ingen månedlige betalinger, men renterne akkumuleres og skal tilbagebetales sammen med det oprindelige lånte beløb. Lånet forfalder til betaling, når huset sælges, låntageren dør eller flytter ud i 12 måneder eller mere.
Reverse realkreditlån er kun tilgængelige gennem FHA-godkendte långivere.
Brug af et omvendt realkreditlån til at købe et hjem
Reverse realkreditlån er almindeligvis blevet brugt til strategisk at hjælpe pensionister med at blive i deres hjem, mens de bliver ældre, og til at forbedre deres cash flow. HECM til køb giver låntageren et fastforrentet lån med fast rente og et fast beløb, der anvendes til køb af en bolig. Det omvendte realkreditlån danner et pant i ejendommen, ligesom et traditionelt lån ville gøre det.
Låneprogrammet sponsoreres af U.S. Department of Housing and Urban Development, Federal Housing Administration (HUD-FHA).
Låntagerkvalifikationer
Låntagerne skal opfylde visse krav for at være kvalificeret til en HECM til køb. Ud over aldersreglerne skal disse betingelser være opfyldt:
- Den købte bolig skal blive din primære bopæl inden for 60 dage efter lukning.
- Du skal fortsat kunne betale ejendomsskatter, forsikringer, HOA-afgifter eller andre udgifter til vedligeholdelse af ejendommen.
- Du skal deltage i et rådgivningsmøde, der er godkendt af HUD.
- Du må ikke have nogen føderale gældsforpligtelser.
Ejendomsrestriktioner
Der er også restriktioner på de ejendomme, der kan købes. Boligen skal være en enfamiliebolig. En bolig med to til fire enheder er også acceptabel, så længe du bebor en af enhederne som din primære bolig. FHA-godkendte fabrikshuse boliger og ejerlejligheder kvalificerer sig også.
Nødvendig udbetaling
Der kræves en betydelig udbetaling, typisk meget mere end du ville betale på et traditionelt realkreditlån. Du skal betale omkring halvdelen af boligens pris ved hjælp af dine egne kontanter og opsparinger – normalt et sted mellem 45% og 62%.
Der vil også være lukkeomkostninger, og de kan være mere end dem, der er forbundet med andre typer af realkreditlån.
Den udbetaling kan dog komme i form af en gave fra venner eller familie. Du behøver ikke at eje eksisterende ejendom eller sælge dit eksisterende hjem for at være kvalificeret, så længe det hjem, du køber gennem en HECM, bliver din primære bopæl.
Tilbagebetalingsmuligheder
Hvordan du tilbagebetaler realkreditlånet er op til dig. Du kan foretage månedlige betalinger, hvis du ønsker det, så meget eller så lidt som du vil, eller du kan ikke foretage nogen månedlige betalinger, og lånet vil blive tilbagebetalt, ligesom et traditionelt omvendt realkreditlån ville gøre det – saldoen ville forfalde ved din død, når du på anden måde forlader boligen, eller hvis du ikke overholder vilkårene for realkreditlånet.
Fordele ved et omvendt realkreditlån til køb
Det er muligt at købe et hus uden at dræne pensionsopsparinger for at foretage regelmæssige månedlige betalinger, fordi der ikke kræves nogen månedlige betalinger. Dette giver pensionister eller førtidspensionister mulighed for at købe boliger, der måske ligger i et mere ønskeligt pensioneringssted eller passer bedre til deres skiftende behov uden at miste købekraften af hele deres pensionsopsparing.
The Federal Housing Administration giver disse lån med en non-recourse-funktion, så du eller dine arvinger aldrig vil skylde mere end boligens værdi, når HECM’en forfalder.
Ulemper ved et omvendt realkreditlån til køb
En af de største ulemper ved et omvendt realkreditlån er out-of-pocket-omkostningerne. Pensionister med likviditetsproblemer kan i sidste ende finde ud af, at ejendomsskatter, forsikringer og andre udgifter bliver vanskelige at opretholde.
En anden potentiel risiko er, at de påløbende renter i sidste ende vil æde din egenkapital op. Jo længere du lever og bliver i ejendommen, jo større bliver risikoen for, at din egenkapital vil blive drastisk reduceret eller endda forsvinde.
Et formål med at mødes med en godkendt rådgiver for at kvalificere sig til HECM-programmet omfatter en vurdering af din personlige økonomiske situation.
En anden frygt er, at din familie ikke vil være i stand til at overtage boligen efter din død. De vil være nødt til at refinansiere ejendommen eller på anden måde betale det omvendte realkreditlån af, hvis de ønsker at beholde den.