Posterat den 23 december 2020
Är du på marknaden för att köpa eller hyra en kommersiell fastighet (CRE)? Då bör du bekanta dig med en viktig, vanlig term: ”vanilla shell”.
Vad är ett vaniljskal?
Det kan låta som en läcker konfektyr, men vaniljskal hänvisar till hur en CRE-fastighet levereras till hyresgästen. Dessa fastigheter, som ibland också kallas ”white box” eller ”warm shells”, har vanligtvis färdiga innerväggar tillsammans med andra bekvämligheter.
– Fungerande HVAC-system (därav benämningen varm skal)
– Akustiska eller hårda tak (gipsväggar)
– Grundläggande golv
– Toaletter
– Belysning
Säkerligen har du märkt att det står ”vanligen förekommande” ovan. Det beror på att alla hyresvärdar inte har samma arbetsdefinition av vaniljskal. Vissa listar utrymmen utan golvbeläggning som white box. Andra kan till och med utesluta belysning och tak. Vad är poängen? Se till att arbeta med en erfaren CRE-mäklare som tydligt kommunicerar tillståndet för utrymmet i fråga och förhandlar fram en rättvis och rimlig hyra eller ett rimligt pris för fastigheten.
Vanilla shell är det överlägset vanligaste sättet att lista CRE-fastigheter.
Men vad finns det för alternativ till ett vanilla shell? Det skulle vara fastigheter med grått skal.
Vad är ett grått skal?
Grå skalutrymmen förbättras vanligen inte alls. De saknar innerväggar, tak, toaletter, golv och till och med ett fungerande HVAC-system som håller det varmt på vintern och svalt på sommaren – vilket också är anledningen till att de kan kallas ”kalla skal”. Även om det är mer kostsamt och tidskrävande att få ett grått skal i funktionsdugligt skick för dina företagskrav, kan du anpassa dem för att uppfylla alla unika behov.
Ett vaniljskal kanske bara behöver ett lager färg, kontorsinredning och datorer för att ”öppna dörrarna”. Omvänt kräver förbättring av ett grått skal större investeringar i både tid och pengar. Toaletter måste byggas, liksom innerväggar. Ett HVAC-system kan behöva installeras. Tak måste sänkas (om du inte vill ha det populära exponerade utseendet). Belysning måste placeras, liksom allt annat som krävs för en fullt fungerande och säker arbetsplats.
Gråa skal kan vara bäst lämpade för de unika behoven hos de hyresgäster som betjänar hälso- och sjukvårdsbranschen eller andra företag som behöver (eller önskar) anpassning från golv till tak. Anpassningsbarheten innebär att utrymmet kan utrustas med ett eller 15 badrum, hårda golv eller mjuka mattor, tak med hårda lock eller akustiska plattor, inramning för små undersökningsrum eller stora operationsutrymmen och så vidare.
Vad är fördelarna med ett Vanilla Shell?
Som gråa skal har en imponerande ”trick out”-potential är de kanske inte det bästa för de flesta detaljhandels- och kontorshyresgäster, på grund av den kostnad och tid som krävs för att förbättra dem. Å andra sidan har fastigheter med vaniljskal ett par fördelar som är svåra att ignorera för samma hyresgäster.
– Kort förbättringstid
– Minimal utbyggnadskostnad
Andra överväganden
För att skriva under på den prickade linjen för en CRE-fastighet med vaniljskal finns det några andra saker som du bör känna till. Hyresgästerna kan bli tvungna att vitvaror fastigheten när de lämnar den – det vill säga återställa den till sitt ursprungliga skick. Vanilla shell-objekt ger ofta högre hyra än andra leveransalternativ. Och slutligen, för de white box-utrymmen som skulle kunna behöva färg eller nytt golv, se till att din CRE-mäklare förhandlar fram ett hyresgästförbättringsbidrag som kan kompensera, eller till och med täcka, alla kostnader förknippade med dessa nödvändiga uppgraderingar innan du flyttar in.
Chris Falk är en erfaren, Utah-baserad kommersiell fastighetsmäklare som specialiserar sig på och ger vägledning i fråga om förvärv, avyttringar och uthyrning. Han har gett råd till några av de största organisationerna i Utah. Om du behöver hjälp med att navigera i CRE-landskapet kan du kontakta honom idag för att få den representation som kan hjälpa dig att hitta och säkra den mest passande fastigheten för dig och dina affärsbehov.