För att beskriva de specifika reglerna för 1031-utbyte i Kalifornien ska vi först presentera det grundläggande konceptet för ett 1031-utbyte. Vid en traditionell försäljning av egendom måste säljaren betala kapitalvinstskatt på den vinst som realiseras vid försäljningen. Ett sätt att undvika att betala kapitalvinstskatt är att skjuta upp betalningen genom att ingå ett Section 1031 Exchange. Som namnet antyder, överväger ett 1031-utbyte ett ”utbyte” av likadan egendom i stället för en traditionell försäljning. Om transaktionen är kvalificerad skjuts eventuell realiserad vinst upp tills ersättningsfastigheten säljs vid ett senare tillfälle. En vanlig missuppfattning är att egendom som säljs i Kalifornien måste ersättas med egendom i Kalifornien, detta är inte sant. Kravet på ”likadan egendom” är mycket allmänt och gör det möjligt för en Exchangor att förvärva egendom utanför Kalifornien om han eller hon vill göra det.
I Internal Revenue Service Code anges de krav som måste uppfyllas för att en transaktion ska kunna omfattas av 1031 Exchange-behandling. Utöver de krav som finns i IRS Code måste Qualified Intermediaries följa ytterligare regler som lagstiftats av delstaten Kalifornien för utbyten där den gamla eller överlåtna fastigheten eller den fastighet som parkerats hos Exchange Accommodator Titleholder är belägen i Kalifornien.
Hur fungerar ett 1031-utbyte i Kalifornien? Reglerna för 1031-utbyten i Kalifornien anger generellt att alla som underlättar ett utbyte mot en avgift, upprätthåller ett kontor i delstaten i syfte att underlätta utbyten eller annonserar tjänster som förmedlare i delstaten är skyldiga att följa de specifika reglerna för Kalifornien.
En kvalificerad förmedlare som är verksam i Kalifornien måste upprätthålla ett borgensåtagande på 1 miljon dollar, deponera ett belopp i kontanter eller värdepapper eller oåterkalleliga remburser på minst 1 miljon dollar, eller deponera alla utbytesmedel på ett kvalificerat spärr- eller förvaltningskonto. Den som har lidit skada till följd av att en förmedlare har brutit mot Kaliforniens regler för 1031-utbyten kan göra anspråk på borgensåtagandet, kontot eller trusten.
Den kvalificerade förmedlare som är verksam i Kalifornien måste dessutom ha en försäkring mot fel och försummelser på minst 250 000 dollar eller deponera kontanter, värdepapper eller kreditbrev på ett konto som är avsett för samma ändamål. Slutligen måste en Qualified Intermediary i Kalifornien agera som förvaringsinstitut för alla bytesmedel och investera dessa medel i enlighet med en försiktig investerarstandard.
Californiens Franchise Tax Board kräver också att en Qualified Intermediary, i de flesta fall, ska hålla inne ett belopp som motsvarar tre och en tredjedel av försäljningspriset för en kalifornisk fastighet som en reserv för det fall att bytet inte skulle kunna fullföljas.
Clawback Provision
Kalifornien har ett ”clawback”-krav för kalifornisk egendom som säljs i ett 1031-utbyte och ersätts med en ersättningsegendom utanför delstaten enligt California FTB Publication 1100 Irev 2007, avsnitt F. Utomlands bosatta personer måste lämna in en deklaration om inkomstskatt för utomlands bosatta personer det år då ersättningsegendomen säljs i ett beskattningsbart förfogande.
Intresserad av att få veta mer om när ett 1031-utbyte är meningsfullt? Klicka här för att ladda ner en kostnadsfri e-bok om ”Ten Reasons Why a 1031 Exchange Makes Sense”.