av Cori Badgley och Nathan Jones
Ett tvist om servitut mellan angränsande fastighetsägare är ett lätt bränsle för stämningar. Generellt sett är ett servitut en rätt att använda en annans fastighet, för ett visst ändamål. För det mesta är servitut inte exklusiva, vilket innebär att så länge den underliggande fastighetsägaren inte stör servitutsinnehavarens nyttjanderätt kan denne fortsätta att använda servitutsfastigheten. Även om detta är den allmänna regeln är Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 ett fall av servitutstvist där innehavaren av servitutet (”Gray”) hävdade att de underlydande fastighetsägarna (”McCormick”) inte hade rätt att använda en anslutande uppfart som löpte över deras fastighet, eftersom Gray innehade ett exklusivt servitut över McCormicks mark.
Parterna i det här fallet är grannar i en masterplanerad underavdelning. McCormicks fastighet ligger ut mot gatan. Grays fastighet ligger utanför gatan direkt bakom McCormick och är ansluten till gatan genom en förlängd uppfart som är belägen på den sida av McCormicks fastighet som ligger parallellt med fastighetsgränsen. Det registrerade servitutet var ungefär 16 fot brett och 90 fot långt. Servitutet registrerades i CC&Rs för samhället som ett ”exklusivt” servitut. McCormick hade använt servitutet för att låta sina hästar passera, transportera hästfoder och gödsel och för att få tillgång till sina stall på bakgården. Gray hade planer på att förbättra infarten, bland annat genom att asfaltera och anlägga servitutet i landskapet för att förbättra dess allmänna utseende från en obearbetad grusväg till en formell infarten. Gray föredrog att inte ha någon hästavfall. En tvist uppstod efter att parterna inte kunde komma överens om McCormicks användning. Gray hävdade att han hade en absolut rätt att utesluta McCormick från all användning av infarten.
McCormick svarade att termen ”exklusiv” endast var avsedd att utesluta utomstående från att använda infarten, men inte deras användning, eftersom servitutet löper över McCormicks egendom. Med andra ord, så länge McCormick inte störde Grays tillträde, in- och utfart, kunde McCormick fortsätta att använda servitutet för tillträde och användning till bakgården. McCormick hävdade vidare att exklusiva servitut inte är tillåtna enligt kalifornisk lag. En dom från domstolen meddelades till förmån för McCormick. Detta överklagande följde.
Gray hävdade i överklagandet att det exklusiva servitutet tillät honom att utestänga McCormick från fastigheten. Appellationsdomstolen analyserade den avsedda graden av exklusivitet i servitutsspråket i CC&Rs. ”Enligt avsnitt 806 i civillagen bestäms omfattningen av ett av villkoren i upplåtelsen”. Efter att ha granskat villkoren för servitutet förklarade domstolen att den övergripande strukturen i upplåtelsen, tillsammans med de specifika uppräknade rättigheterna i servitutet, såsom rätten att konstruera, installera, underhålla och reparera samt krav på att försäkra infarten, visade att servitutet var avsett att vara exklusivt. Domstolen erkände att den allmänna regeln för servitut tillåter ömsesidig användning så länge som den tjänande markägaren inte inkräktar på servitutsinnehavarens rättigheter, och citerade Pasadena v. California-Michigan etc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, skilde sig appellationsdomstolen från detta fall eftersom det inte var fråga om ett allmänt servitut. De fall som McCormick citerade gällde tolkningen av icke-exklusiva servitut; därför var de inte styrande.
McCormick hävdade att exklusiva servitut är förbjudna enligt kalifornisk lag och hävdade att de innebar fullständig äganderätt till fast egendom, snarare än en tillåten användning. Appellationsdomstolen höll inte med och konstaterade att tidigare rättspraxis erkände att exklusiva servitut är genomförbara i Kalifornien. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) Det servitutsspråk som analyserades i Blackmore-målet, som var ännu mindre restriktivt än i det aktuella fallet, resulterade i att ett exklusivt servitut skapades. Appellationsdomstolen konstaterade vidare att exklusiva servitut kan skapas genom preskription, inklusive felaktigt byggande av förbättringar på annans mark. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
En intressant sidoanmärkning är att appellationsdomstolen erkände att exklusiva servitut i själva verket utgör en överföring av egendom, om än i en ovanlig form. (Se analysen av Blackmore v. Powell (2007).) Domstolen kringgick de materiella konsekvenserna av frågan genom att finna delstatlig rättspraxis som redan hade erkänt användningen av exklusiva servitut som korrekt i Kalifornien. Av ytterligare intresse var domstolarnas vägran att beakta rättigheter under mark och luft i målet för att avgöra om McCormick behöll någon återstående äganderätt under eller ovanför infartens servitut. Domstolen avgränsade fallets hållning genom att tolka villkoren för det exklusiva servitutet som tillämpades på fakta i det här fallet, där en tvist om underjordiska rättigheter eller lufträttigheter inte presenterades vid rättegången eller vid överklagandet.
Appellationsdomstolen upphävde i praktiken rättegången och ansåg att all användning av servitutsområdet på ytan av McCormick var oförenlig med den exklusiva användning som beviljades Grays. McCormick, även om han är registrerad ägare till fastigheten, kan nu inte gå, rida eller få tillträde till den sida av fastigheten som innehar servitutet. Även om de betalar amorteringar, skatter och försäkringar för fastigheten har de ingen som helst nyttjanderätt. McCormick kanske inte var medvetna om att de köpte en sådan skadad fastighet, men domstolen tog inte hänsyn till eventuella svårigheter för McCormick som ett beslut i målet skulle skapa. Detta fall understryker vikten av att fastställa förekomsten och effekterna av alla ingrepp och begränsningar som finns på fast egendom innan man bestämmer sig för att köpa, eller åtminstone försöker förutse deras effekter.
Cori Badgley är biträdande jurist på Abbott & Kindermann, LLP och Nathan Jones är biträdande jurist på byrån. För frågor som rör denna artikel eller andra frågor om markanvändning, fastigheter, miljö och/eller planering i Kalifornien kontakta Abbott & Kindermann, LLP på (916) 456-9595.
Informationen som presenteras i denna artikel ska inte tolkas som formell juridisk rådgivning från Abbott & Kindermann, LLP, och inte heller som bildandet av ett advokat-klientförhållande. På grund av den föränderliga karaktären hos detta rättsområde och betydelsen av individuella fakta, uppmanas läsarna att söka oberoende rådgivare för råd om sina individuella juridiska frågor.