När låntagarna får höra definitionen av en kreditlinje för omvänt hypotekslån för eget kapital (Home Equity Conversion Mortgage Line of Credit, HECM LOC), även känd som en omvänd hypotekslånelinje, är de ibland osäkra på hur den skiljer sig från en traditionell hemlånelinje (HELOC). Strukturen för båda lånen verkar likartad. Båda är kreditlinjer med säkerhet mot ditt hem. Båda har ränta på endast det lånade beloppet. Båda räntorna är vanligtvis rörliga.
Det finns dock tydliga skillnader som gör att en kreditlinje för omvända hypotekslån sticker ut. Även om det bättre lånet för dig kommer att bero på detaljerna i din speciella situation har den omvända hypotekslinjen några tydliga fördelar jämfört med Home Equity Line of Credit om du är en senior. För att hjälpa dig att fullt ut förstå skillnaden mellan de två kreditlinjerna (HECM vs HELOC) har vi skapat ett jämförelseschema nedan för snabb referens tillsammans med mer djupgående svar på de frågor som vi får flest frågor.
LÄS MER: Chatta med en AAG Reverse Mortgage Loan Professional
| HECM LOC | HELOC | |
|---|---|---|
| Betalningar |
HECM LOC Ingen månadsbetalning av hypotekslån från dig. * Låntagaren är ansvarig för att betala fastighetsskatt, hemförsäkring och för underhåll av bostaden. |
HELOC Avbetalning av kapital och ränta måste vanligtvis betalas varje månad. |
| LOC Growth | LOC tillåter att outnyttjad kreditlinje växer i samma takt som låntagaren betalar på den utnyttjade krediten, vilket innebär att kreditlinjens belopp växer. | Gör ingen tillväxt. Det du tecknat dig för förblir detsamma. |
| Förfallodag | Typiskt sett när den sista låntagaren lämnar bostaden, eller inte betalar skatter och försäkringar, eller på annat sätt inte uppfyller lånevillkoren. | Typiskt förfaller lånet i slutet av 10 år. |
| Påföljd vid förskottsbetalning | Ingen påföljd. | Har vanligtvis en påföljd. |
| Statsligt försäkrad? | Ja, av Federal Housing Administration (FHA). | Oftast inte försäkrad av FHA. |
| Årlig avgift | Ingen avgift för att hålla lånet öppet. | Årlig avgift för att hålla lånet öppet. |
Vad är ett HECM-lån?
Säkerställt av Federal Housing Administration (FHA), (HECM) står för Home Equity Conversion Mortgage. Vad är Home Equity Conversion Mortgages, undrar du kanske? Ett FHA HECM-lån, även kallat FHA reverse mortgage, är en typ av bostadslån där en låntagare som är 62 år eller äldre kan ta ut en del av det egna kapitalet från sitt hem utan att betala en månatlig amortering eller flytta ut ur sitt hem. Låntagaren är ansvarig för att betala fastighetsskatt, hemförsäkring och underhåll av hemmet. Medlen från detta eget kapital kan betalas ut till låntagaren på några olika sätt, bland annat genom en HECM-kreditlinje.
Om en Home Equity Line of Credit eller HELOC
En Home Equity Line of Credit är en annan form av kredit där ditt hem utgör säkerhet. Du kan få veta hur du får en home equity line of credit genom att besöka din bank. Från din bank kan du sedan bli godkänd för ett visst belopp baserat på det egna kapitalet i ditt hem. Dessutom finns det bara en bestämd tid under vilken du får låna. Du kan eller kan inte tillåtas att förnya efter denna tillåtna lånetid. Mer än sannolikt kommer du att återbetala i en månatlig minimibetalning som omfattar räntan i kombination med en del av kapitalbeloppet.
Många HELOCs är en öppen linje av tillgänglig kredit, men ett andra hypotekslån är vanligtvis ett direkt lån på ett fast belopp snarare än bara en tillgänglig kreditlinje för hemmet. Andra hypotekslån kännetecknas av ett fast belopp som lånas ut och som ska återbetalas i lika stora betalningar under en bestämd period.
LÄS MER: Den avgörande fördelen med en HECM jämfört med en HELOC, och den egenskap som vinner över de flesta seniorer, är det faktum att HECM inte kräver att du betalar månatliga betalningar till långivaren. Du kan utnyttja din kreditlinje vid behov utan att göra någon månadsbetalning. För ett omvänt hypotekslån förblir låntagaren ansvarig för att betala fastighetsskatt, hemförsäkring och för underhåll av hemmet. Med HECM-kreditlinjen krävs återbetalning först när den sista låntagaren lämnar hemmet, så länge låntagaren uppfyller alla lånevillkor, t.ex. att fortsätta att betala skatter och försäkringar. HELOC kräver å andra sidan en månadsbetalning omedelbart.
En annan av de omvända hypotekslånens fördelar jämfört med HELOC är tillförlitligheten i att HECM-kreditlinjen kommer att förbli öppen och tillgänglig när den behövs. HELOCs är ökända för att plötsligt minskas eller stängas helt och hållet, särskilt om låntagaren inte aktivt har utnyttjat lånet. Detta är svårt eftersom många låntagare föredrar att ha en kreditlinje tillgänglig och öppen att ta ut från endast om tiden kommer när ett behov uppstår. Att tvingas fortsätta att aktivt låna på kreditlinjen för att behålla en öppen status eller att få reda på att kreditlinjen plötsligt har minskats eller stängts skulle vara frustrerande obekvämt för vem som helst.
HECM LOC har också en fördel i form av en betydande tillväxtpotential för kreditlinjen. Att ta ut en HECM-kredit i början av pensioneringen och hålla kreditlinjen öppen för användning i framtiden visar sig vara en populär strategisk plan. Den oanvända kreditlinjen växer med nuvarande förväntade räntesatser; om du därför tar en HECM vid 62 års ålder får din kreditlinje tid att växa i stället för att vänta till 82 år, särskilt om de förväntade omvända hypoteksräntorna ökar med tiden.
Detta är bara några av de stora fördelarna med HECM-kreditlinjen jämfört med en HELOC. Ring (888) 998-3147 för att tala med din omvända hypoteksproffs på American Advisors Group för att diskutera din situation.
Källor:
”HECM vs HELOC.” ReverseMortgage.net. N.P. N.D. Web. 19 Aug 2014. https://reversemortgage.net/hecm-versus-heloc/
”Home Equity Line of Credit versus HECM Line of Credit”. ReverseMortgageProsperity.com. Reverse Mortgage Prosperity. N.D. Web. 20 Aug 2014. https://reversemortgageprosperity.com/home-equity-line-of-credit-versus-hecm-line-of-credit/
”Title Bout.” mlsreversemortgage.com. MLS Mortgage Reverse Mortgage Advisors. 16 juli 2014. Web. 19 augusti 2014. https://mlsreversemortgage.com/news/title-bout-hecm-vs-heloc/
Är du redo att lära dig mer om omvända bolån? Läs mer om hur omvända hypotekslån fungerar, räntor för omvända hypotekslån, trender för omvända hypotekslån och slutkostnader för omvända hypotekslån. Klicka också här för att använda kalkylatorn för omvända hypotekslån.