Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines
Preliminary Lien Notices
”Prelims” bör alltid ges (vanligtvis nödvändigt för att göra anspråk på panträtt, obligation och stoppbesked) Skicka inom tjugo (20) dagar efter den första dagen då material/arbete tillhandahållits (”20-day notices/prelims”). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Måste skickas till ägaren, byggherren, långivaren och ”den person med vilken avtalet ingåtts” (A.R.S. § 33-992.01(B)). Kan skicka senare än 20 dagar efter den första dagen då material/arbete tillhandahölls, men förundersökningen kommer endast att omfatta material/arbete som tillhandahölls inom 20 dagar före förundersökningen (A.R.S. § 33-992.01(E))
Mechanics’/Materialman’s Lien Claims
Måste registreras i registratorns kontor i det län där jobbet är beläget inom en lagstadgad tidsperiod efter ”färdigställande” eller registrering av ett ”meddelande om färdigställande”. (A.R.S. § 33-993) ”Färdigställande” definieras som trettio (30) dagar efter slutinspektion och skriftligt slutgodkännande av det statliga organ som utfärdat tillståndet, eller upphörande av arbetet under 60 dagar i följd. (A.R.S. § 33-993(C))
- Om inget meddelande om färdigställande har registrerats och delgivits har en panträttsinnehavare 120 dagar på sig att registrera sitt panträttskrav från och med den dag då projektet ”färdigställdes” (inte nödvändigtvis när kontraktet med sökanden avslutades). En tumregel: En panträttssökande har 150 dagar på sig att registrera sin panträtt (30 dagar för ”färdigställande” plus 120 dagar) från och med den dag då intyget om att byggnaden är i bruk. (A.R.S. § 33-993(A))
- Om ett meddelande om färdigställande har registrerats och delgivits, har en panträttssökande därefter sextio (60) dagar på sig att registrera sitt panträttskrav i det län där fastigheten är belägen. (A.R.S. § 33-993(A))
Lien Claim Foreclosure Lawsuit
Stämningsansökan måste lämnas in inom sex månader från det datum då lien claim registrerades. (A.R.S. § 33-998) Ett meddelande om att talan är anhängig (även kallat ”lis pendens”) måste registreras inom fem dagar efter det att stämningsansökan om utmätning av panträtt lämnats in. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Underlåtenhet att i tid lämna in stämningsansökan eller i tid registrera lis pendens är vanligtvis ödesdigert för en stämningsansökan om utmätning av panträttskrav.
Stoppmeddelanden – (Gäller inte offentliga projekt eller ägarbostäder)
Leverantörer och underentreprenörer som har rätt att registrera panträtt kan delge ägaren eller bygglånegivaren ett stoppmeddelande, personligen eller med rekommenderat brev. Generalentreprenörer som har rätt att registrera en panträtt kan inte delge ägaren, men kan delge långivaren. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)). Måste delges ”före utgången av den tid som beviljats för registrering”. (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Tumregel: Om du kan registrera en panträtt kan du också delge ett stoppmeddelande.
Stop Notice Lawsuit
Stämningsansökan kan lämnas in när som helst efter tio dagar från det datum då stoppmeddelandet delgavs – till och med innan projektet har slutförts – men kan inte lämnas in senare än tre månader efter det att tiden för att registrera panträtten har löpt ut. (A.R.S. § 33-1063(A)) ”Meddelande om inledande” av en talan för att verkställa ett krav på stoppmeddelande måste ges inom fem dagar efter inledandet till mottagarna av stoppmeddelandet. (A.R.S. § 33-1063(B))
Arizona Public Project Payment Bonds (Federal Miller Act är mycket likartad, men kräver inte förundersökning)
Om det inte finns ett direkt kontrakt med huvudentreprenören måste en 20-dagars förhandsanmälan göras (stor skillnad från Miller Act). (ARS 34-223(A)) Om det inte finns ett direkt kontrakt med huvudentreprenören, måste en skrivelse om anspråksanspråk på borgensåtagande tas emot av generalentreprenören inom nittio (90) dagar från det sista datum då material/arbete tillhandahölls. Tumregel: Garantifrågor: De 90 dagarna börjar löpa från det sista datum då arbetet/materialet tillhandahölls enligt kontraktet och inte nödvändigtvis från fakturadatumet, och garantiarbete/punchlistarbete och ränte- och finansieringsavgifter förlänger vanligtvis inte tiden. (ARS 34-223(A)) Meddelande om anspråksanspråk måste innehålla ”med stor noggrannhet” det belopp som begärs och namnet på den part till vilken materialet/arbetet tillhandahölls, och bör ange att den sökande vänder sig till borgensmannen för betalning. Hänvisa till obligationsnumret om det är känt. Om det är fråga om ett direkt kontrakt med huvudentreprenören krävs varken 20-dagars förhandsbesked eller 90-dagarsbrev, men båda rekommenderas. (ARS 34-223(A)) Praktiskt tips: Endast huvudentreprenören måste få 90-dagarsbrevet, men genom att kopiera borgensmannen, ägaren, långivaren, underentreprenören och andra berörda parter kan man få betalningen att ske tidigare.
Stämningsansökan för betalningsgarantier för offentliga projekt
För offentliga projekt i Arizona och federala offentliga projekt kan stämningsansökan lämnas in efter den 90:e dagen – men inte senare än ett år – efter det sista datumet då material/arbete levererades till projektet för att främja kontraktet. (ARS 34-223(B)) Rent avhjälpande arbete kan inte förlänga denna tidsfrist.
Privata projekts krav på betalningsgarantier
Få en kopia av garantin, följ de krav på meddelande och krav som anges i garantin och stäm inom den tid som anges i garantin. I Arizonas lag kan man argumentera för att privata betalningsgarantier inte är mer restriktiva än betalningsgarantier för offentliga projekt. (ARS 33-1003(B)) Men var försiktig och följ de krav på meddelande, krav och stämning som anges i obligationsavtalet.
Om författaren: Mark Bogard är bygglovsadvokat på advokatbyrån Jaburg Wilk i Phoenix. I nästan 20 år har han hjälpt leverantörer, entreprenörer, ägare/utvecklare, långivare och registrerade yrkesutövare inom praktiskt taget alla områden av bygglagstiftningen, inklusive betalningsåtgärder som mekaniska panträtter, betalningsgarantier, stoppmeddelanden och ”prompt pay” i privata och offentliga projekt.