En hyresvärd kan återfå besittning av en hyreslägenhet som ägaren eller en släkting till ägaren bor i för att användas som huvudbostad under en period av minst 36 sammanhängande månader. En vräkning av en släktings inflyttning är endast tillåten för vissa nära släktingar till ägaren, inklusive ett barn, en förälder, en mor- eller farförälder, ett barnbarn, ett syskon eller ägarens make/maka eller makar till sådana släktingar. Begreppet ”make/maka” omfattar även sambor. Ägare som vräker för att dessa släktingar ska kunna flytta in måste dock redan bo i byggnaden eller flytta in i byggnaden samtidigt som släktingen.
Ägaren eller släktingen ska flytta in i lägenheten inom tre månader och ha för avsikt att ockupera lägenheten som den personens huvudbostad i minst 36 sammanhängande månader. Om en jämförbar enhet i byggnaden är ledig eller blir ledig under perioden för uppsägningen som avslutar hyresförhållandet måste uppsägningen upphävas. En ledig, icke jämförbar enhet som ägs i San Francisco måste erbjudas den hyresgäst som ska vräkas.
En ägare som vill vräka en hyresgäst för att själv eller en släkting ska bo i byggnaden måste ha minst 25 % av äganderätten till byggnaden, om äganderätten har registrerats efter den 21 februari 1991. Om äganderätten registrerades den 21 februari 1991 eller tidigare krävs att ägaren endast har ett minimiintresse på 10 %. Familjeledamöter kan kombinera sina intressen för att uppnå de 10 % eller 25 % som krävs för att kunna ockupera en enhet.
Förordningen tillåter i allmänhet vräkning av hyresgäster från endast en enhet per byggnad för ägarens användning och ockupation. Om en hyresgäst vräks för ägarens räkning efter den 18 december 1998, utses den enheten till ägarens enhet vid efterföljande vräkningar för ägarens räkning, såvida inte ägarens handikapp eller andra liknande svårigheter förhindrar att han eller hon kan använda den enheten.
Hyresgäster som är minst 60 år gamla eller som uppfyller riktlinjerna för funktionshinder för federal Supplemental Security Income och som har bott i lägenheten i minst 10 år, eller hyresgäster som är katastrofalt sjuka och som har bott i lägenheten i minst 5 år, har en skyddad ställning och kan inte vräkas för att vare sig ägaren eller ägarens släkting ska flytta in i en byggnad som har 2 lägenheter eller fler. Hyresgäster som annars skulle ha skyddad status kan dock vräkas om lägenheten är den enda hyreslägenhet som ägs av hyresvärden i byggnaden, eller om hyresvärdens kvalificerade släkting som kommer att flytta in är 60 år eller äldre och varje hyreslägenhet som ägs av hyresvärden i samma byggnad (utom den enhet som ägs av hyresvärden) är bebodd av en hyresgäst med skyddad status. Det är en förseelse att vägra hyra ut till en äldre person för att denne skulle få rättigheter enligt hyresförordningen.
Det är dessutom förbjudet att vräka en hyresgäst som har bott i en lägenhet i 12 månader eller mer för att en ägare eller släkting ska flytta in under skolåret för San Franciscos unifierade skoldistrikt, om ett barn under 18 år eller en person som arbetar vid en skola i San Francisco bor i hyreslägenheten, är hyresgäst i lägenheten eller har ett vårdnads- eller familjeförhållande till en hyresgäst i lägenheten.
En hyresgäst som påstår sig ha skyddad status måste meddela ägaren om hyresgästens skyddade status inom 30 dagar efter att ha mottagit antingen ett meddelande om avflyttning eller en skriftlig begäran från ägaren om att förklara hyresgästens skyddade status. Hyresgästen måste också bifoga bevis som stöder påståendet om skyddad status. Om hyresgästen inte lämnar in ett uttalande inom 30-dagarsperioden ska detta anses vara ett erkännande av att hyresgästen inte har skyddad status. Ägare som vill återfå besittning av hyreslägenheten för ägande eller anhörigboende kan bestrida hyresgästens påstående om skyddad status antingen genom att lämna in en ansökan till hyresnämnden eller genom ett vräkningsförfarande i domstol.
Om ett meddelande om vräkning av ägande eller anhörigboende vid inflyttning delgavs före den 1 januari 2018 och hyreslägenheten erbjuds till uthyrning under den treåriga period som följer på delgivningen av meddelandet om avflyttning, måste hyresvärden först erbjuda lägenheten till den tvångsförflyttade hyresgästen.
Om ett meddelande om vräkning av en ägare eller släkting vid inflyttning delgavs den 1 januari 2018 eller senare och hyreslägenheten erbjuds till uthyrning under den femårsperiod som följer på delgivningen av meddelandet om avflyttning, måste hyresvärden först erbjuda lägenheten till den frånvarande hyresgästen och hyresvärden måste lämna in en kopia av erbjudandet om återuthyrning till hyresnämnden inom 15 dagar efter erbjudandet. Hyresgästen har 30 dagar på sig från mottagandet av erbjudandet för att meddela hyresvärden om han/hon accepterar eller förkastar erbjudandet, och om han/hon accepterar erbjudandet ska han/hon flytta tillbaka till lägenheten inom 45 dagar från mottagandet av erbjudandet.
Om ett meddelande om vräkning av en ägare eller släkting vid inflyttning delgavs före den 9 november 2015 och hyresvärden hyr ut lägenheten på nytt till den förflyttade hyresgästen eller till en ny hyresgäst inom tre år efter delgivning av meddelandet, begränsas den första hyran till högst den hyra som den förflyttade hyresgästen skulle ha betalat om den förflyttade hyresgästen hade varit kvar i lägenheten, plus eventuella tillåtna höjningar.
Om ett meddelande om vräkning av en ägare eller släkting vid inflyttning delgavs den 9 november 2015 eller senare och hyresvärden hyr ut lägenheten på nytt till den förflyttade hyresgästen eller till en ny hyresgäst inom fem år efter delgivningen av meddelandet, får den första hyran inte överstiga den hyra som den förflyttade hyresgästen skulle ha betalat om den förflyttade hyresgästen hade varit kvar i lägenheten, plus eventuella tillåtna höjningar.
För vräkningsmeddelanden från ägare eller släktingar som flyttar in som delges den 1 januari 2018 eller senare finns det nya rapporteringskrav avseende användningen av en hyreslägenhet efter ett sådant vräkningsmeddelande. Hyresvärdar kommer att vara skyldiga att till hyresnämnden lämna in en redogörelse för besittning med minst två former av styrkande dokumentation för femårsperioden efter det att lägenheten återfås, såvida inte redogörelsen för besittning avslöjar att hyresvärden inte längre strävar efter att återfå besittningen av lägenheten och hyresnämnden har beviljat hyresvärdens skriftliga begäran om att upphäva meddelandet om avflyttning, i vilket fall ingen ytterligare redogörelse för besittning behöver lämnas in. Administrativa påföljder för underlåtenhet att lämna in den nödvändiga besittningsförklaringen och/eller styrkande dokumentation är obligatoriska och uppgår till 250 US-dollar för den första överträdelsen, 500 US-dollar för den andra överträdelsen och 1 000 US-dollar för varje efterföljande överträdelse.
Hyresnämnden kommer att skicka en kopia av varje besittningsförklaring till den frånvarande hyresgästen på den adress som finns registrerad hos hyresnämnden, eller ett meddelande om att hyresvärden inte har lämnat in den nödvändiga besittningsförklaringen. Hyresnämnden kommer också att skicka ett årligt meddelande till den enhet från vilken hyresgästen förflyttades med uppgift om den maximala hyran för enheten.
En ägare som försöker återfå besittning av en enhet för att en ägare eller släkting ska kunna flytta in, måste göra det i god tro, utan baktankar och med ärligt uppsåt.
Bevis för att hyresvärden inte har agerat i god tro vid en vräkning av en ägare eller släktings inflyttning kan innefatta, men är inte begränsat till, något av följande:
- Hyresvärden tidigarelägger delgivningen av meddelandet, eller inlämnandet av en talan för att återfå besittning, för att undvika att flytta in i en jämförbar enhet, eller för att undvika att erbjuda en hyresgäst en ersättningsenhet;
- Hyresvärden har underlåtit att lämna in meddelandet om avflyttning till hyresnämnden;
- Hyresvärden eller den släkting som hyresgästen vräktes för har inte flyttat in i lägenheten inom tre månader efter det att hyresvärden återfick lägenheten i sin besittning och sedan ockuperat lägenheten som den personens huvudbostad i minst 36 månader i följd;
- Hyresvärden eller den släkting som hyresgästen vräktes för saknar ett legitimt, bona fide skäl för att inte flytta in i lägenheten inom tre månader och/eller ockupera lägenheten som den personens huvudbostad i minst 36 månader i följd;
- Hyresvärden har inte lämnat in en erforderlig redogörelse för inflyttning till hyresnämnden.
- Hyresvärden har hyrt ut lägenheten till en ny hyresgäst till en högre hyra än vad den fördrivna hyresgästen skulle ha betalat om han eller hon hade varit kvar i lägenheten utan avbrott;
- Hyresvärden har delgivit ett separat meddelande om vräkning av ägaren vid inflyttning för en annan enhet och har inte begärt att meddelandet ska upphävas eller dras tillbaka;
- Hyresvärden har vräkt hyresgäster från flera hyreslägenheter i samma byggnad inom 180 dagar efter delgivningen av meddelandet om vräkning av ägaren vid inflyttning; och
- Hyresvärden har slutfört förhandlingar om utköp i enlighet med avsnitt 37.9E(c) med andra hyresgäster i samma byggnad där besittning begärs.
Varje månad kommer hyresnämnden att göra ett slumpmässigt urval på 10 % av alla hyresförklaringar som lämnats in till hyresnämnden och sammanställa en förteckning över alla enheter för vilka den föreskrivna hyresförklaringen inte lämnades in, och vidarebefordra dem till distriktsåklagaren för utredning. En hyresvärd som tar ut en orimligt hög hyra för en lägenhet inom fem år efter det att ett meddelande om avflyttning för att ägaren eller en släkting ska flytta in har delgivits, gör sig skyldig till en förseelse och ska bestraffas med ett obligatoriskt bötesbelopp på 1 000 US-dollar för varje månad eller del av månad som hyresvärden tar ut en orimligt hög hyra. Förutom det obligatoriska bötesbeloppet kan hyresvärden också straffas med fängelse i County Jail i högst sex månader.
Förutom straffrättsliga påföljder kan hyresgästen, i de fall då en hyresvärd har hyrt ut en lägenhet på nytt inom fem år efter det att han eller hon delgivits ett meddelande om vräkning av en ägare eller släkting som flyttar in och tar ut en överdriven hyra av en ny hyresgäst, stämma hyresvärden för att få ett föreläggande om avhjälpande och/eller ett skadestånd i pengar som uppgår till minst tre gånger det belopp av den överdrivna hyran som tagits ut. Ideella organisationer för hyresgästrättigheter i San Francisco har också under vissa omständigheter rätt att väcka en civilrättslig talan om föreläggande och/eller skadestånd mot en hyresvärd som tagit ut överhyra från en ny hyresgäst efter en vräkning av en ägare eller släkting som flyttat in.
Hyresvärdar är skyldiga att betala flyttkostnader till hyresgäster som vräks på grund av att de flyttar in som ägare eller släkting. Varje behörig hyresgäst, oavsett ålder, som har bott i lägenheten i minst ett år, har rätt till en flyttningsersättning på 4 500 dollar, med en maximal ersättning på 13 500 dollar per lägenhet. Dessutom har varje äldre hyresgäst som är 60 år eller äldre, varje handikappad hyresgäst och varje hushåll med ett eller flera minderåriga barn rätt till ett tilläggsbelopp på 3 000 dollar. Varje år från och med den 1 mars 2007 justeras beloppet för dessa flyttbidrag, inklusive de maximala flyttkostnaderna per enhet, för inflationen. Information om aktuella belopp för flyttbidrag kan erhållas från hyresnämnden genom att ringa 415-252-4602 eller genom att besöka vår webbplats www.sfrb.org. En förteckning över beloppen för flyttbidrag finns också tillgänglig på hyresnämndens kontor.
Hyresvärden är skyldig att ge alla boende i lägenheten ett skriftligt meddelande om rätten till flyttbidrag senast den dag då meddelandet om vräkning delges och ska också tillhandahålla en kopia av förordningens avsnitt 37.9C. Meddelandet ska innehålla en redogörelse för de extra flyttkostnader som är tillgängliga för berättigade hyresgäster som är äldre eller funktionshindrade och för hushåll med barn. Hyresvärden ska lämna in en kopia av detta meddelande till hyresnämnden inom tio dagar efter delgivningen av meddelandet, tillsammans med en kopia av vräkningsmeddelandet och ett bevis på att hyresgästen har blivit delgiven. Inom 30 dagar efter mottagandet av en hyresgästs krav på tilläggsbetalning på grund av ålder, funktionshinder eller barn i hushållet ska hyresvärden skriftligen informera hyresnämnden om hyresgästens krav och om hyresvärden bestrider kravet eller inte. Hyresnämnden har dock inte befogenhet att godta eller besluta om framställningar om en hyresgästs krav på ytterligare flyttkostnader på grund av ålder, funktionshinder eller att han eller hon har barn i hushållet. Sådana tvister måste lösas i ett annat forum.