Las Vegas dominerade den nationella scenen för 2018 års försäljning av nya bostäder i masterplanerade samhällen som det inte har gjort på mer än ett decennium genom att placera fyra av de 21 bästa, enligt rankningar som släppts av två konsultföretag inom fastighetsbranschen.
……Vi hoppas att du uppskattar vårt innehåll. Prenumerera idag för att fortsätta läsa den här berättelsen och alla våra berättelser.
Trots att antalet totala bostadsförsäljningar fortfarande ligger långt under nivåerna före recessionen och att Las Vegas bromsade in under andra halvåret 2018, är det den starkaste uppvisningen som grupp av masterplaner sedan före den stora recessionen på 2000-talet.
Under 2018 gick Summerlin från fjärde till tredje plats. Inspirada i västra Henderson tappade en plats till nionde plats. Cadence i östra Henderson steg från 23:e till 19:e plats. Skye Canyon i den nordvästra dalen hoppade från 50:e till 21:a.
Det är den mest dominerande visningen av södra Nevada i den nationella rankningen av masterplaner sedan 2007, före den stora recessionen, då Mountain’s Edge var nr 1, Providence var nr 5 och Summerlin var nr 8, enligt historiska siffror från RCLCO. John Burns Real Estate Consulting har också tillhandahållit rankningar.
Under 2004 – en av de mest dominerande någonsin i de nationella rankningarna för Las Vegas byggare – rankades Southern Highlands på fjärde plats, Summerlin på femte plats och Aliante i norra Las Vegas på sjätte plats. Sun City Anthem var åttonde.
Totalt sett var försäljningen av nya bostäder stark i Las Vegas 2018, en ökning med 15,5 procent fram till slutet av november, enligt Home Builders Research.
Den var ännu starkare i Summerlin med 1 318 försäljningar, en ökning med 25 procent jämfört med 1 052 under 2017, enligt fastighetsbolagen, som får uppgifterna från utvecklarna av masterplanerna.
Inspirada var ett undantag med sina 717 försäljningar, 14 procent färre än de 837 under 2017.
Cadence ökade med 5 procent från 456 till 481, medan Skye Canyon noterade den största procentuella ökningen av alla masterplaner i topp 50 genom att vinna 52 procent från 315 till 478. Det var två försäljningar från att vara på topp 20.
Las Vegas har alltid varit en stad som har omfamnat masterplaner, enligt Ken Perlman, chef för John Burns Consulting, som följer marknaden i södra Nevada. Under konjunkturnedgången stoppades mycket utveckling, även inom masterplaner, på grund av hur utmanande marknaden var, tillade han.
”Det visar att Las Vegas-marknaden är tillbaka och har återhämtat sig”, sade Perlman. ”Det visar oss att Las Vegas inte längre bara är ett samhälle där byggare sätter husen på marken och hemköparna köper dem. Det visar oss att Las Vegas är ett samhälle med sofistikerade byggherrar som förstår vad konsumenterna vill ha och som tar mycket tid och tankeverksamhet i anspråk för att genomföra dem. Las Vegas är inte längre bara en andrahandsmarknad där folk söker sig dit för att få råd … det är en marknad som folk vill söka sig till för livsstil och kvalitet på bostäderna. Utvecklare inser att man måste skapa ett samhälle för att kunna sälja hus.”
Efter Las Vegas fyra masterplanerade samhällen bland de 21 främsta har Orange County i Kalifornien tre, Phoenix tre och Houston två. Det finns fem i Florida, men de är spridda över hela delstaten. The Villages i Florida ligger på plats 1 i landet med 2 134 försäljningar, en minskning med 4 procent jämfört med 2017.
Texas, Florida och Kalifornien står för 68 procent av den totala försäljningen bland de 50 mest sålda samhällena, med en andel av den totala försäljningen i andra stater som ligger kvar på cirka 32 procent sedan 2017, enligt RCLCO.
Florida fortsätter att dominera topp fem på listan, med The Villages, Lakewood Ranch och West Villages på plats 1, 2 respektive 5. Lakewood Ranch i Sarasota hade 1 482 försäljningar, cirka 164 fler än Summerlin.
”Att ha fyra på topp 21 är en otrolig bedrift”, sade Perlman. ”Vad det säger dig är att utvecklarna har lyckats skapa riktigt bra masterplanerade samhällen. De tänker igenom den produkt de bygger idag och de ger människor vad de vill ha när det gäller hälsa, välbefinnande och social interaktion och tillgång.
Perlman sade att Summerlin ”representerar högvattenmärket” för bostäder i Las Vegas, och det har allt som en köpare vill ha i en masterplan: startbostäder för familjer, produkter som kan flyttas ner, tillgång till bekvämligheter och gemensamma mötesplatser. Summerlins centrum har utvecklats till ett epicentrum för mat, detaljhandel och underhållning, sade han. Och det finns en stark komponent för aktiva vuxna, tillade han.
”När man tittar på vad köparna av masterplan-samhällen vill ha i dag är det interaktiva utrymmen, sociala utrymmen, mat och underhållning”, sade Perlman. ”Summerlin har detta i överflöd. Det har varit roligt att se vad Summerlin har blivit. (Det är) inte bara en av de bästa huvudplanerna i Las Vegas, utan i hela landet. Det är en av de huvudplaner som folk på nationell nivå känner till och erkänner.”
Perlman sade att Inspirada ”gör mycket av det också” och att det visar att familjer vill ha bekvämligheter och ett bra läge. Det finns bra parker, en bondemarknad, yogaklasser, hälsa och välbefinnande, sade han.
”Det är samma tema om interaktion i samhället, hälsa, välbefinnande och socialisering”, sade Perlman. ”Summerlin gör det. Inspirada gör det. Cadence gör det. Skye Canyon gör det. Det är en av anledningarna till att de har varit framgångsrika.”
I sin rapport sade RCLCO, att försäljningen av nya bostäder i Las Vegas har ”presterat exceptionellt bra” på grund av bristen på återförsäljning i området. Man hänvisade till betydande prisökningar där november noterade den femte månaden i rad med tvåsiffriga prisökningar på årsbasis.
Gregg Logan, verkställande direktör för RCLCO, sade att Las Vegas placering fyra i topp 21 är imponerande även om det hade en avmattning under andra halvåret.
Summerlin höll sig stabilt på plats 3 jämfört med rankingen i mitten av året, men hade 226 färre försäljningar än under det första halvåret. Inspirada föll en plats till nionde plats med 233 färre försäljningar under andra halvåret. Cadence föll från 12:e plats under första halvåret med 187 färre försäljningar under andra halvåret. Skye Canyon föll från 17:e plats under första halvåret med 90 färre försäljningar under andra halvåret, enligt RCLCO:s siffror.
”Vi var alla lite oroliga, och marknaden visade tecken på att svalna lite under sommaren”, sade Logan. ”Vad det säger oss är att även om marknaden har dämpats lite, ses masterplanerade samhällen fortfarande som en mer önskvärd plats att vara på. Jag tror att man alltid ser en ännu större strävan efter kvalitet. Vi befinner oss inte i en nedgång, men i takt med att marknaden saktat ner verkar det som om de masterplanerade samhällena upplevde detta i mycket mindre utsträckning. Köparna lockas av att ha rekreativa och sociala faciliteter utöver fina hus.”
Logan sade att oron för Las Vegas är överkomliga priser, även om konsumenterna är villiga att betala en premie för att bo i en masterplan för att få tillgång till faciliteterna. Några av de andra nationella marknaderna, mer än Las Vegas, verkar ha ett större problem med överkomliga priser med stigande räntor och stigande bostadspriser, sade han.
”Vegas masterplaner är inte billiga, men de ger ett bra värde, och konsumenten ser det förhållandet mellan pris och värde”, sade Logan. ”Byggherrarna har ett bra jobb med en segmenteringsstrategi där de erbjuder produkter till en rad olika bostadsköpare och inte bara till de avancerade.”
Logan sade att han förväntar sig att 2019 kommer att likna 2018, och han räknar inte med någon dramatisk avmattning. Priserna har krypit uppåt, men konsumenternas förtroende i Las Vegas är gott, sade han.
”Samhällen kommer att klara sig lika bra som de gjorde i goda (tider), men det kommer att vara svårt att dramatiskt överträffa det som hände 2018”, sade Logan. ”Det finns en sannolikhet att de kommer att behålla nära 2018 års takt.”
Perlman sade att han är optimistisk om var bostadsförsäljningen kommer att hamna, men potentialen för stigande räntor och oro för överkomlighet är faktorer.
”Vi förutspår att försäljningen av nya hem kommer att förbli ganska oförändrad, och vi kommer att se en liten prisökning”, sade Perlman.
”Tempot i sysselsättningstillväxten kan avta lite eftersom det är svårt att växa ekonomin i samma takt när alla har ett jobb. Det största för Las Vegas är precis som för många marknader i landet. Den största nyckeln för Las Vegas är överkomliga priser. Det finns mycket liten risk med överutbud. Det finns inte för mycket lager. Efterfrågan är fortfarande ganska god, men utmaningen är överkomligheten.”
Burns Affordability Index har Las Vegas på 8,6 av 10 och med bostadspriser som stiger, sade Perlman. Den största utmaningen för Las Vegas är att fortsätta att producera bra bostäder till priser som folk har råd med.
Ett av sätten att skapa överkomlighet är att bygga olika produkter: mindre bostäder, bostäder med högre täthet, produkter med inomhus- och utomhusutrymmen, sade Perlman. Och det som hjälper köparna att kompensera ett mindre hem eller ett hem med högre täthet eller en mindre tomt är möjligheten att interagera med samhället och att ha ett bra gemenskapsutrymme, sade han.
”Det är därför Summerlin, Inspirada, Cadence och Skye Canyon går så bra”, sade Perlman. ”Det finns byggare som bygger fantastiska produkter med högre täthet i Las Vegas som är snygga, mer lättillgängliga till ett rimligt pris och som gör det inom ramen för dessa masterplaner där köparna säger att de är okej med lite små hem. Jag har fortfarande det pris jag har råd med och alla dessa coola bekvämligheter som är förknippade med det i detta fantastiska samhälle. Det är den kompromiss som köparna är villiga att göra.”
Las Vegas är redo att hantera det som kommer, sade Perlman. När man tittar lokalt och nationellt finns det två stora köparprofiler som är på väg in: den unga köparen som köper sitt första hem och den aktiva vuxna som flyttar ner och letar efter en livsstil, sade han.
”När man funderar på vilka samhällen som är utformade för att fånga upp dessa köpare finns det ingen bättre plats än Las Vegas för dessa köpare”, sade Perlman. ”När man tittar på några av de produkter som byggs där ute för denna aktiva vuxna köpare, älskar jag vad Toll Brothers gör på Regency at Summerlin. Jag ser fram emot att se Shea utvecklas på Trilogy. Las Vegas börjar nu titta på den nya generationens köpare som flyttar ner. Samtidigt finns det möjligheter för den förstagångsköpare som är ute efter livsstil, social interaktion och överkomliga priser. Inspirada, Cadence, Skye Canyon och till och med delar av Summerlin har produkter som talar perfekt till dessa köpare.”