Sammanfattning
I den pågående svåra lånemiljön har en del potentiella bostadsköpare funnit att det bästa sättet att finansiera ett köp inte är att vända sig till en större kommersiell bank, utan istället till familjens ”bank” genom ett lån inom familjen. Och så länge skattemyndighetens riktlinjer följs kan transaktionen vara anmärkningsvärt tilltalande, med mer flexibla lånevillkor, skattemyndighetens krav på tillämpbara federala räntor som fortfarande är lägre än kommersiella hypoteksräntor, möjligheten att fortfarande dra av hypoteksräntorna för låntagaren, undvikande av uppläggningsavgifter och många andra hypoteksavgifter samt den enkla fördelen att alla ränte- och amorteringsbetalningar i slutändan stannar inom familjen.
En stor nackdel är dock att för att se till att skattemyndigheten verkligen respekterar transaktionen – och för att få del av skattefördelarna också – bör formaliteterna för lånet uppfyllas, inklusive upprättande av ett skuldebrev, registrering av inteckningen mot bostaden i rätt jurisdiktion och genomförande av de faktiska betalningarna av ränta och/eller kapital.
Troligtvis har en ny lösning dykt upp – ett företag som heter National Family Mortgage, som utför all nödvändig dokumentation, registrerar inteckningen, hjälper till att sköta lånet och till och med utfärdar de nödvändiga blanketterna för IRS-rapportering, allt för en bråkdel av kostnaden för en traditionell avgift för upptagande av ett hypotekslån. Även om detta sannolikt inte kommer att markera en stor boom i hypotekslån inom familjen, gör det ändå strategin mycket enklare för rådgivare att genomföra effektivt för kunderna!
Författare: Michael Kitces
Michael Kitces är chef för planeringsstrategi på Buckingham Wealth Partners, en leverantör av nyckelfärdiga tjänster för förmögenhetsförvaltning som stöder tusentals oberoende finansiella rådgivare.
Han är dessutom medgrundare av XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder och New Planner Recruiting, tidigare Practitioner Editor of the Journal of Financial Planning, värd för podcasten Financial Advisor Success och utgivare av den populära branschbloggen Nerd’s Eye View om finansiell planering via sin webbplats Kitces.com, som ägnar sig åt att öka kunskapen inom finansiell planering. År 2010 fick Michael en av FPA:s utmärkelser ”Heart of Financial Planning” för sitt engagemang och arbete för att främja yrket.
Intra-Family Loan Strategies
Grundprincipen för ett lån inom familjen är ganska enkel – i stället för att låna pengar från en bank lånar en familjemedlem som är i behov av det pengar från någon annan i familjen, t.ex. ett barn som lånar pengar från sina föräldrar. Fördelarna med detta är betydande: de räntekostnader som barnet betalar stannar i familjen (för att användas av föräldrarna eller, i extremfallet, ärvas tillbaka av barnet i framtiden!); uppläggningsavgifter och andra transaktionsavgifter kan undvikas; barnets lånekostnad är vanligtvis mycket lägre än bankens ränta; ändå (särskilt i dagens läge) är den ränta som betalas fortfarande bättre än vad föräldrarna kanske hade kunnat tjäna på en obligationsportfölj.
På dagens marknad kan föräldrarna till exempel låna ut pengar till barnet för ett 30-årigt hypotekslån till 2,5 %, vilket är mycket billigare än ett 30-årigt hypotekslån med fast ränta till 3,5 % (eller högre, beroende på belåningsgrad, lånets storlek och låntagarens kreditvärdighet). Föräldrarna får ändå en ränta på 2,5 %; även om det är magert, är det bättre än vad de troligen får från CD-skivor (även om det är värt att notera att utlåning av pengar i form av ett hypotekslån är mycket mindre likvid för långivaren). Om lånet dessutom är ett hypotekslån som faktiskt är säkrat mot den bostad som barnet köper och är korrekt registrerat, kan barnet fortfarande dra av den hypoteksränta som betalats till föräldrarna! (Naturligtvis måste föräldrarna rapportera den mottagna räntan på sin skattedeklaration, precis som alla andra ”obligationsräntor”). Och lånet kan utformas som räntefritt för att minska kassaflödesförpliktelserna för barnet (även om det är uppenbart att om lånets kapital inte amorteras minskar kassaflödesbetalningarna till föräldrarna också).
En ytterligare fördel med familjeinterna lån, särskilt som hypotekslån för köp av en bostad, är att vissa av de begränsningar som följer av traditionell låneprövning inte längre är ett problem; familjemedlemmar behöver t.ex. inte ta ut mer betalt för ett barn med dålig kreditvärdighet, och de kan fritt ge lån på upp till 100 % av köpeskillingen utan att kräva en handpenning. Lånet kan vara för ett primärt köp, en refinansiering eller en renovering och kan till och med struktureras som en andra eller tredje panträtt i huset. En populär strategi är att barn kan låna upp till 80 % med hjälp av ett traditionellt hypotekslån för ett nytt husköp, men låna pengar från föräldrarna för att finansiera handpenningen för de resterande 20 % (som registreras som en andra panträtt i bostaden).
Den invändningen är naturligtvis att sådana strategier skapar en verklig risk för långivaren att låneräntan och/eller kapitalet inte kommer att återbetalas fullt ut (det finns en anledning till att bankerna kräver högre räntor för att kompensera för större kreditrisker och lägre handpenningbelopp!), så familjemedlemmen i egenskap av långivare bör vara försiktig så att han eller hon inte lånar ut pengar på ett sätt som innebär att en partiell betalningsinställelse från familjens låntagare faktiskt skulle kunna skapa ekonomiska problem för familjen! På samma sätt måste familjemedlemmen som långivare vara försiktig med att inte hamna i en alltför illikvid position, även om det alltid är möjligt att införa en kravbestämmelse i familjelånet (vilket naturligtvis fortfarande innebär en risk för att familjelåntagaren inte kan refinansiera eller betala tillbaka skuldebrevet i sin helhet i rätt tid!).
En gåva från föräldrarna eller ett lån?
En viktig invändning mot lån inom familjen är att de, för att respekteras av skattemyndigheten, verkligen måste vara lån och inte gåvor.
Problemet är att skattelagstiftningen tillåter privatpersoner att ge upp till 14 000 dollar (2013) till någon annan varje år utan att drabbas av några följder för gåvoskatten; detta belopp kallas det årliga undantaget för gåvoskatt. Medan 14 000 dollar är mycket pengar för många familjer är det dock väldigt lite för andra, som faktiskt skulle föredra att överföra ännu mer pengar på en gång till någon annan i familjen. Tyvärr börjar dock större gåvor att förbruka individens livstids skattebefrielse för gåvoskatt, vilket potentiellt ökar den framtida exponeringen för arvsskatt.
En strategi som tidigare använts för att undvika denna begränsning är följaktligen att överföra pengar som ett lån, inte en gåva … och sedan helt enkelt förlåta en del av låneräntan och/eller kapitalet varje år tills det lånade beloppet är utplånat. IRS har dock granskat många av dessa transaktioner under årens lopp, ofta med negativa resultat. Om 100 000 US-dollar överfördes, ingen ränta faktiskt betalades och långivaren bara efterskänkte ränta och amortering varje år i åtta år tills lånet var borta, är verkligheten förmodligen att ”långivaren” i själva verket bara gav 100 000 US-dollar i gåva under det första året, och transaktionen bör beskattas (som gåva) i enlighet med detta. När det gäller familjelån på mer än 10 000 US-dollar utgår skatteverket dessutom från att räntan betalades men efterskänktes som en gåva – vilket innebär att långivaren inte bara måste rapportera gåvoskatt, utan också måste rapportera den tillräknade räntan från lånet i sin skattedeklaration! (Redaktörens anmärkning: Vissa undantag för kalkylränta gäller för lånebelopp mellan 10 000 och 100 000 dollar; se IRC Section 7872(d).)
Under årens lopp har skattelagstiftningen och rättspraxis vävts samman för att formulera vissa riktlinjer för hur man hanterar ett lån inom familjen så att det verkligen respekteras som ett lån, och inte som en gåva.
Skatteregler och krav för lån inom familjen
Nyckeln till lån inom familjen är att för att lånet ska kunna godkännas av skattemyndigheten måste det behandlas som ett lån i god tro, inklusive lånevillkor till en ”marknadsmässig” räntesats, korrekta betalningar av ränta och/eller amortering och helst formaliteterna i form av korrekt dokumentation (även om det inte är ett strikt krav på dokumentation).
För att tillämpa en ”marknadsmässig” ränta bör lånevillkoren ange en ränta som är minst lika hög som de så kallade ”Applicable Federal Rates” (eller AFR) som IRS offentliggör varje månad enligt IRC Section 1274. I tabell 1 i IRS AFR-riktlinjerna anges tre räntesatser: kortsiktiga, medelfristiga och långfristiga. De kortsiktiga räntorna gäller för lån med en löptid på 3 år eller mindre, den medelfristiga räntan gäller för lån som är längre än 3 år men kortare än 9 år och den långsiktiga räntan gäller för lån med en löptid på 9 år eller längre.
Det som är anmärkningsvärt är dock att även om de tillämpliga federala räntorna betraktas som ”marknadsräntor”, i den mån som betalning av ränta på lån inom familjen till dessa räntor undviker gåvobehandling, så är de fortfarande anmärkningsvärt gynnsamma räntor; under de senaste månaderna har den kortfristiga räntan bara varit 1/4 av 1 %, den medelfristiga räntan ligger strax under 1 % och till och med den långfristiga räntan är mindre än 2,5 %! Däremot är det nationella genomsnittet för ett 15-årigt lån ca 2,8 % (när detta skrivs) och för ett 30-årigt lån nästan 3,5 %. Som ett resultat av detta kan hypotekslån inom familjen fortfarande vara mycket attraktiva som låneräntor, även när räntorna måste vara ”tillräckligt höga” för att uppfylla skattemyndighetens AFR-krav.
Uppförande av intrafamiljära hypotekslån
En av de största utmaningarna för många familjer som överväger intrafamiljära lån – särskilt intrafamiljära hypotekslån – är helt enkelt det administrativa arbetet och kraven för att slutföra lånet på rätt sätt, Särskilt eftersom lånet måste registreras korrekt mot bostaden för att räntan ska vara avdragsgill för låntagaren (och framför allt krävs tydlig dokumentation av lånet om långivaren någonsin vill ha ett skatteavdrag för belopp som inte återbetalas i händelse av att låntagaren inte betalar tillbaka).
Den ena familjen föredrar dessutom ett mer formellt lånearrangemang, till exempel när föräldrarna som långivare verkligen vill att transaktionen ska vara ett lån (och inte en förtäckt gåva), vill de vara säkra på att barnet som låntagare respekterar det på ett lämpligt sätt och lär sig ett visst ekonomiskt ansvar (även om de fortfarande åtnjuter mer förmånliga lånevillkor än vad som skulle ha erhållits från en bank, och att låneräntan stannar inom familjen). Alternativt, om pengarna lånas ut från en familjetrust, kommer förvaltaren sannolikt att vilja att lånet dokumenteras och registreras på ett korrekt sätt för att styrka att förvaltarens skyldigheter att förvalta trustkapitalet på ett ansvarsfullt sätt uppfylls.
En intressant ny lösning på detta område är National Family Mortgage, ett företag som fungerar som ”mellanhand” för att hjälpa till att bearbeta och underhålla hypotekslån inom familjen, och som hanterar allt från att skriva ut skuldebrevet mellan parterna, dokumentera den handling som ger pant i egendomen som säkerhet och registrera den i rätt jurisdiktion, upprätta elektroniska överföringsarrangemang för lånebetalningar (inklusive spärrmedel för hemförsäkring och fastighetsskatt, om så önskas) och skicka ut betalningsanmärkningar och saldoutdrag, och till och med utfärda de korrekta blanketterna för IRS-rapportering (blankett 1098 till låntagaren för betald bolåneränta och blankett 1099-INT till långivaren för erhållen ränta). Om lånet är strukturerat som räntefritt kan National Family Mortgage-tjänsten också hjälpa till att ordna så att en del av lånet efterskänks årligen (vilket är mycket mindre sannolikt att utlösa IRS granskning när räntan betalas, lånedokumenten registreras och alla andra formaliteter i samband med transaktionen respekteras).
Kostnaden för tjänsten är en engångsavgift på mellan 725 och 2 100 dollar (beroende på lånets storlek) för lånedokumenten (vilket, noterbart nog, i allmänhet fortfarande är mycket lägre än uppläggningsavgiften för ett traditionellt hypotekslån!), en extra registreringsskatt som betalas direkt till staten/landstinget (för jurisdiktioner som kräver det), och den löpande låneservicen (med kontoutdrag, elektronisk överföring av medel, IRS-rapportering etc.) kostar 15 dollar/månad (eller något mer för större lån, och med en extra avgift på 15 dollar/månad för depåförvaltningstjänster). Läsare av den här bloggen kan få 15 % rabatt på engångsavgiften för alla sina klienter som utnyttjar tjänsten genom att ange kupongkoden ”KitcesBlogDeal” (utan citattecken) när klienten registrerar sig. (Redaktörens anmärkning: Detta är helt enkelt ett gratis erbjudande till läsare av denna blogg; det finns ingen ekonomisk ersättning eller annan relation mellan Nerd’s Eye View och National Family Mortgage.)
I slutändan är hypotekslån inom familjen fortfarande en ganska ”nischad” strategi, eftersom det krävs en viss betydande ekonomisk förmåga för att familjen ska ha råd med lånet till barn eller andra familjemedlemmar i första hand. Tjänster som National Family Mortgage gör dock processen betydligt enklare att genomföra och administrera, och till en kostnad som fortfarande är mycket lägre än uppläggningsavgiften för ett traditionellt hypotekslån, samtidigt som alla löpande räntebetalningar stannar inom familjen. Och med dagens tillämpbara federala räntor finns det många möjligheter för föräldrar att hjälpa barn eller andra familjemedlemmar att göra bostadsköp mer överkomliga, även samtidigt som de genererar vad som fortfarande är en rimlig avkastning med tanke på dagens låga avkastningsmiljö!
(Den här artikeln ingick i Carnival of Wealth, And Stay Out Edition på Control Your Cash, Carnival of Investing #13 på Investeem, Carnival of Financial Planning på My Personal Finance Journey, samt även i Carnival of Personal Finance #397 på My Personal Finance Journey).
