Som dagens klimat med rekordlåga lager och rekordhöga försäljningspriser på bostäder fortsätter, måste fastighetsinvesterare förstå och implementera ett brett utbud av taktik och strategier för att hålla sina portföljer vid liv och lönsamma.
När det görs på rätt sätt, gör en dubbel stängning det möjligt för investerare att snabbt gå vidare med att förvärva investeringsfastigheter med minimalt kapital. Att använda en dubbel stängning är en kreativ exitstrategi för grossistförsäljning av fastigheter.
I den här ultimata guiden bryter vi ner allt du behöver veta om att använda den dubbla stängningsmetoden.
Efter att ha läst den här artikeln kommer du att lära dig följande:
- Du kommer att känna till skillnaden mellan uppdrag och dubbel stängning.
- Du kommer att veta hur och när du ska använda ett uppdrag eller en dubbel stängning till din fördel.
- Du kommer att ha en ny exittaktik att lägga till i din strategi för fastighetsinvesteringar.
Vi hoppas att du gillar Double Closing: The Ultimate Guide! Låt oss dyka in och lära oss hur man avslutar fler affärer!
- Vad är en Double Closing?
- Hur fungerar Double Closing i fastighetsbranschen?
- Är Double Closing olagligt?
- Hur man gör en Double Closing (5 steg)
- Behövs det pengar för att göra Double Closing?
- Double Closing vs. Assignment
- Is Double Closing With Title Companies Normal?
- Hur man finansierar en Double Closing?
- Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Vad är en Double Closing?
En Double Closing är en fastighetsinvesteringsstrategi som främst används av grossister. Denna metod ger ett sekundärt stängningsalternativ för att få en investeringsaffär klar.
En dubbel stängning är när två fastighetstransaktioner äger rum samtidigt och involverar vanligtvis tre parter: den ursprungliga säljaren, grossisten/investeraren och slutköparen. Grossisten/investeraren är involverad i båda avslutningarna.
På den nuvarande fastighetsmarknaden 2020 är lagret fortfarande lågt. Det finns dock säljare där ute som måste sälja snabbt. Investerare som förstår exitstrategin med dubbel stängning kan dra nytta av detta och sätta upp en affär där alla parter vinner.
Hur fungerar en dubbel stängning i fastighetsbranschen?
En dubbel stängning organiseras och samordnas av fastighetsinvesteraren/grossisten. Denna investerare fungerar i huvudsak som en mellanhand.
Då det finns så många rörliga delar vid en dubbel stängning bör investeraren vara organiserad, känna till fastighetsmarknadens jämförelser grundligt, vara kommunikativ med alla parter och arbeta med ett kunnigt titelföretag.
Tänk på de två affärerna som:
Den första transaktionen (A→B): Säljaren är ”A” och grossisten/investeraren är ”B”.
Den andra transaktionen (B→C): Som investerare (”B”) köper du en fastighet till rabatterat pris från en säljare och säljer sedan omedelbart fastigheten till en ny slutköpare, ”C”.
Finansieringen kan utformas så att kontantintäkterna från investerarens försäljning till slutköparen (B→C) kan finansiera köpet från den ursprungliga säljaren (A→B) via en spärrförvaltare.
När titelbolaget tar emot slutköparens medel och avslutar A→B-transaktionen kan investeraren sedan omedelbart avsluta försäljningen av B→C.
När B→C avslutas är intäkterna vad investeraren tjänar på affären!
Då dessa två transaktioner sker samtidigt myntades termen ”double closing”. En dubbel stängning kan också kallas ”samtidig stängning” eller ”back to back closing”.
Är Double Closing olagligt?
Varje delstat har sina egna krav och regler för att genomföra en Double Closing. Med detta sagt är dubbel stängning laglig i många amerikanska delstater. Investerare bör alltid samarbeta med en lokal välrenommerad fastighetsadvokat för att hålla sig uppdaterad om de senaste reglerna och bestämmelserna.
Många delstater tillåter wholesaling och double closing med förbehåll kring följande punkter:
- Beroende på om investeraren är huvudman i affären, vilket innebär att investeraren köper fastigheten för sig själv.
- Avhängigt av vilken finansieringskälla som används för båda sidor av den dubbla avslutningen.
- Avhängigt av om investeraren är en licensierad fastighetsmäklare eller inte.
Det finns många missuppfattningar kring begreppen wholesaling och dubbel avslut. Denna förvirring kan skrämma bort investerare från helt lagliga investeringsmöjligheter. Det är mycket viktigt att söka juridisk rådgivning inom fastighetsbranschen och förstå vad du kan och inte kan göra i din stat.
Double Closing In California
En double closing är laglig i Kalifornien. Den dubbla avslutningen ”samma dag” kommer dock i själva verket att äga rum under minst två dagar. B- till C-transaktionen kommer att avslutas minst en dag efter det att A- till B-transaktionen har avslutats.
Detta ger möjlighet till den minsta tid som krävs för ”upphandling av titelpolicyn” som föreskrivs av delstaten Kalifornien. Varje del av den dubbla avslutningen måste avslutas oberoende av varandra med egna medel.
Double Closing In Florida
En dubbel avslutning är laglig i Florida. Investerare kan dock inte längre använda slutköparens köpmedel för att finansiera sitt köp av den aktuella fastigheten från den ursprungliga säljaren. Investerare måste därför sätta in eget kapital för att slutföra A→B-köpet.
Dubbelstängning i Texas
Dubbelstängning är lagligt i Texas med några få förbehåll.
Samma som i Florida och Kalifornien kan investerare inte längre använda C transaktionsköpsmedel för att finansiera A→B-delen av den dubbla avslutningen.
En investerare kan använda transaktionsfinansiering eller hårda pengar för att finansiera det första köpet. Transaktionsfinansiering kan också kallas ”flash funding”, ”same-day funds”, ”ABC funding” eller ”one-day bridge loan”.
Hur man gör ett dubbelt avslut (5 steg)
Här är en stegvis översikt över hur man gör ett dubbelt avslut i fastigheter:
Steg 1: Grossisten/investeraren hittar en motiverad säljare och en fastighet med hjälp av sina marknadsföringsinsatser, MLS (Multiple Listing Service), investerarnätverk, köparlistor, ”driving for dollars”, ”bird dogs”, banditskyltar, direktreklam eller andra annonseringsmetoder.
Steg 2: Förhandla kontraktet
Grossisten/investeraren samarbetar med ägaren/säljaren för att förhandla fram en köpeskilling och säkra fastigheten med ett köp- och försäljningsavtal. Detta är A→B-delen av den dubbla avslutningen.
*Notera: Om grossisten överväger en traditionell grossistaffär vid denna tidpunkt skulle det vara avgörande att inkludera en överlåtelseklausul. Men eftersom grossisten/investeraren planerar att göra en double close är en överlåtelseklausul inte längre nödvändig.
Steg 3: Leta upp en slutköparen
Grossisten/investeraren kommer att arbeta för att hitta en ny slutköparen för fastigheten. När denna köpare har hittats kommer grossisten/investeraren att förhandla med slutköparen och säkra ett separat köp- och försäljningsavtal. Detta är B→C-delen av det dubbla avslutet.
Steg 4: Ställ in båda avsluten
Grossisten/investeraren kommer att arbeta med ett investerarvänligt titelbolag och ett avslutande ombud för att samordna dessa avslut. I idealfallet sker båda avslutningarna samtidigt eller inom några timmar efter varandra, beroende på statens krav på finansiering.
Steg 5: Avsluta affärerna & Få betalt!
När titelbolaget avslutar båda transaktionerna tar köparen äganderätten till fastigheten, säljaren samlar in intäkterna från försäljningen och grossisten samlar in en trevlig grossistavgift!
För mer information om vad som händer under en fastighetsavslutning kan du titta på den här korta videon:
Behövs det pengar för att dubbelavsluta?
Om du behöver pengar för att dubbelavsluta eller inte beror på din specifika stat.
Om Escrow Funding är ett alternativ:
Om staten tillåter att A→B-avslutningen finansieras med B→C-finansiering behöver grossisten/investeraren inte ta med sig pengar till bordet för avslutningen.
I det här fallet är det slutköparen som i slutändan tar med sig de pengar som finansierar båda affärerna. Slutköparen tar med sig pengar för att köpa den aktuella fastigheten och titelföretaget förvarar dessa pengar i en depå.
Om depåfinansiering inte är ett alternativ:
Om staten inte tillåter att medel från den andra avslutningen används för köpet i den första avslutningen måste investeraren ta med sig eget kapital till bordet. Om investeraren inte vill använda sina egna medel kan transaktionsfinansiering eller kortsiktig finansiering utnyttjas.
Double Closing vs. Assignment
Double closings och assignments är två exitstrategier som ofta används av fastighetsgrossister. Det finns viktiga skillnader mellan de två strategierna.
I en avtalsöverlåtelse köper eller äger grossisten/investeraren faktiskt aldrig den aktuella fastigheten. Grossisten får den aktuella fastigheten i ett köpeavtal med en överlåtelseklausul och överlåter sedan rätten att köpa till en annan slutköparen.
Grossisten tjänar pengar genom att ta ut en överlåtelseavgift när fastighetsaffären avslutas. Därför är grossisten aldrig fastighetsägare och förekommer aldrig i äganderättskedjan.
I ett dubbelt avslut äger grossisten/investeraren kortvarigt fastigheten innan den säljs till slutköparen. Detta innebär att grossisten/investeraren kommer att finnas med i äganderättskedjan.
En dubbel stängning innebär två separata stängningar med två separata uppsättningar stängningsinformationer, HUD-1 eller andra avräkningsutlåtanden och titelförsäkrings-/stängningsavgifter. Investeraren kommer faktiskt att köpa eller sälja en fastighet vid den första avslutningen och sedan köpa eller sälja fastigheten vid den andra avslutningen.
En dubbel stängning är också dyrare än en överlåtelse. Vid en dubbel stängning betalar investeraren stängningsavgifter för två separata transaktioner.
I en överlåtelseaffär äger investeraren egentligen aldrig fastigheten. Detta innebär att investeraren vanligtvis inte behöver betala dessa slutkostnader för någon av transaktionerna!
Grossisten/investeraren måste utvärdera vilken risknivå han eller hon är bekväm med att ta på sig när han eller hon bestämmer sig för att göra en överlåtelse eller en dubbel slutning.
Är det normalt med dubbla slutningar med titelföretag?
En del titelföretag kan utföra dubbla slutningar. Med tanke på de unika tidsbehoven och de många rörliga delarna i dessa typer av investeringsaffärer är det dock ytterst viktigt att investeraren arbetar med ett investerarvänligt titelföretag eller en erfaren avslutningsadvokat.
Många titelföretag kommer antingen inte att veta hur de ska utföra ett dubbelt avslut eller vägrar att göra dem. Det är viktigt att intervjua flera titelföretag och be om rekommendationer från ditt investerarnätverk för att hitta investerarvänliga företag.
Hur finansierar man en dubbel stängning?
Finansiering av en dubbel stängning kan ske på ett av två sätt.
Det första sättet är om slutköparen för med sig medel för att köpa den aktuella fastigheten (B→C) och grossisten/investeraren använder dessa medel för att finansiera den första stängningen vid samma tidpunkt (A→B).
Många delstater tillåter inte längre denna metod, så grossister/investerare kan antingen använda sitt eget kapital eller hitta transaktionsfinansiering.
Transaktionsfinansiering är när en långivare lånar ut upp till hela beloppet för affären till investeraren/grossisten för att slutföra A→B-köpet. Detta gör det möjligt för investeraren att avsluta utan att utnyttja sina egna pengar.
Långivaren för transaktionsfinansiering tar vanligtvis ut en procentuell andel av lånet samt en uppläggningsavgift. Dessa avgifter är inte billiga! Men om affären är tillräckligt bra och investeraren har funnit att affären är vettig kan denna finansiering vara värd det.
Transactional funding lenders, till skillnad från hard money lenders, kommer vanligtvis att kräva en snabb omloppstid för att få betalt tillbaka. Därför måste en dubbel stängning ske snabbt, vanligtvis inom några timmar eller 1-2 arbetsdagar, för att denna finansieringskälla ska fungera.
Här är en videoöversikt över transaktionsfinansiering för dubbla stängningar av fastigheter:
Traditionella hypoteksalternativ som ett konventionellt eller FHA-lån kommer inte att fungera med dubbla stängda investeringsaffärer på grund av nationella bestämmelser och kryddningskrav.
Vill du lära dig hur man bygger en lista över kontantköpare? Kolla in Cash Buyers:
Pros And Cons Of Double Closing In Real Estate
Advantages of Double Closing
Det finns många fördelar med dubbla stängningar.
Till skillnad från ett traditionellt kontraktsuppdrag ger en dubbel stängning möjlighet till mer avskildhet. Investerarens nettovinst vid grossistförsäljning av affären kommer att vara konfidentiell för den ursprungliga säljaren och slutköparen på grund av de två separata avslutningar som äger rum.
Detta är särskilt fördelaktigt om du uppnår en högre vinst eller om du kunde sälja fastigheten till ett högre pris än vad den ursprungliga säljaren trodde att fastigheten var värd.
Vissa säljare eller slutköpare kan bli frustrerade eller hota med att hoppa av en affär om de anser att en grossist/investerare ”tjänade för mycket” på affären.
En dubbel stängning ger möjlighet till avskildhet så att dessa andra parter inte känner till din slutvinst.
Nackdelar med Double Closing
Double closings är dyrare än ett enkelt uppdrag eftersom det är två avslutande transaktioner, inte bara en. Därför måste grossisten/investeraren vara beredd att betala slutkostnader för två transaktioner: på köpsidan (A→B) och på säljsidan (B→C).
En dubbel stängning kräver också mer arbete av investeraren/grossisten. Denne investerare hanterar två fastighetstransaktioner, två separata kommunikationslinjer med säljaren och slutköparen samt allt tillhörande pappersarbete.
Den större risken och de krävda arbetstimmarna kan dock vara väl värda den extra ansträngningen eftersom investeraren potentiellt kan tjäna mycket mer på en dubbel stängning jämfört med en traditionell uppdragsöverlåtelseaffär.
Sluttliga tankar om dubbel stängning
Att förstå hur och när man ska använda sig av en dubbel stängning kan vara en smart metod för fastighetsinvesterare på alla erfarenhetsnivåer.
Oavsett om du vänder hus, säljer distressed properties eller letar efter långsiktiga passiva inkomster, kan du hitta en pålitlig investeringsnisch och strategi som kommer att tjäna dig väl när du letar efter dina egna fastighetsaffärer!