Huskapital är skillnaden mellan vad en hypoteksinnehavare är skyldig och bostadens marknadsvärde. Det är en potentiell tillgång som kan förbättra pensionsutsikterna eller livsstilen, och många pensionärer har ett betydande eget kapital i sina hem. Ett omvänt hypotekslån kan utnyttja detta eget kapital till kontanter, och ett omvänt hypotekslån för köp kan också användas för att köpa ett hem.
Detta alternativ är känt som ett home equity conversion mortgage (HECM) för köp.
Ett omvänt hypotekslån kan vara till nytta för pensionärer som inte nödvändigtvis vill stanna kvar i familjehemmet under sina pensionsår. De letar efter ett kostnadseffektivt sätt att minska sina boendekostnader, hitta ett mer lämpligt hem för den här säsongen i livet eller flytta till en mer pensionärsvänlig plats.
Definitionen av ett omvänt lån (HECM)
En HECM gör det möjligt för äldre husägare att låna mot det egna kapitalet i sina primära bostäder. De måste vara minst 62 år för att kvalificera sig, och ingen återbetalning av lånet krävs förrän fastigheten säljs eller låntagaren avlider eller flyttar ut ur bostaden.
Det belopp du kan låna beror på låntagarens och makens ålder, aktuella räntesatser, bostadens värde baserat på en värdering och den initiala hypoteksförsäkringspremien (IMIP) – en engångsavgift vid låneavslutning.
Utbetalningar till bostadsinnehavaren kan ske i form av en klumpsumma eller periodiska utbetalningar. De samlar i huvudsak in det egna kapitalet i sina hem i kontanter. Till skillnad från ett traditionellt hypotekslån krävs inga månadsbetalningar, men räntan ackumuleras och måste återbetalas tillsammans med det ursprungliga lånade beloppet. Lånet förfaller till betalning när huset säljs, låntagaren avlider eller flyttar ut i 12 månader eller mer.
Reverse mortgages är endast tillgängliga genom FHA-godkända långivare.
Användning av ett omvänt hypotekslån för att köpa en bostad
Reverse mortgages har vanligen använts för att på ett strategiskt sätt hjälpa pensionärer att stanna kvar i sina hem när de åldras och för att förbättra sitt kassaflöde. HECM för köp ger låntagaren ett lån med fast ränta och klumpsumma som används för att köpa en bostad. Det omvända hypotekslånet bildar en panträtt mot fastigheten precis som ett traditionellt lån skulle göra.
Låneprogrammet sponsras av U.S. Department of Housing and Urban Development, Federal Housing Administration (HUD-FHA).
Låntagarens kvalifikationer
Låntagaren måste uppfylla vissa krav för att vara kvalificerad för en HECM för köp. Förutom åldersreglerna måste dessa villkor uppfyllas:
- Den köpta bostaden måste bli din primära bostad inom 60 dagar efter avslutningen.
- Du måste kunna fortsätta att betala fastighetsskatt, försäkringar, HOA-avgifter eller andra kostnader för underhåll av fastigheten.
- Du måste delta i en rådgivningssession som godkänts av HUD.
- Du får inte ha några federala skuldförpliktelser.
Fastighetsbegränsningar
Det finns också begränsningar för fastigheter som kan köpas. Bostaden måste vara ett enfamiljshus. En bostad med två till fyra enheter är också acceptabel så länge du använder en av enheterna som din huvudbostad. FHA-godkända fabrikshus hem och bostadsrätter kvalificerar sig också.
Obligatorisk handpenning
En betydande handpenning krävs, vanligtvis mycket mer än vad du skulle betala på ett traditionellt hypotekslån. Du måste betala ungefär hälften av bostadens pris med egna pengar och besparingar – vanligtvis någonstans mellan 45 % och 62 %.
Det kommer också att tillkomma slutkostnader, och de kan vara högre än de som är förknippade med andra typer av hypotekslån.
Den ingående handpenningen kan dock komma i form av en gåva från vänner eller familj. Du behöver inte äga befintlig egendom eller sälja ditt befintliga hem för att kvalificera dig, så länge hemmet du köper genom en HECM blir din primära bostad.
Återbetalningsalternativ
Hur du återbetalar bolånet är upp till dig. Du kan göra månadsbetalningar om du vill, så mycket eller så lite som du vill, eller så kan du inte göra några månadsbetalningar och lånet kommer att återbetalas på samma sätt som ett traditionellt omvänt hypotekslån skulle göra – saldot skulle förfalla vid din död, när du på annat sätt lämnar hemmet eller om du inte följer villkoren för hypotekslånet.
Fördelar med omvänt hypotekslån för köp
Det är möjligt att köpa ett hus utan att dränera pensionssparande för att göra regelbundna månadsbetalningar eftersom det inte krävs några månadsbetalningar. Detta gör det möjligt för pensionärer eller förtidspensionärer att köpa bostäder som kanske ligger på ett mer önskvärt pensionärsläge eller är bättre anpassade till deras förändrade behov utan att förlora köpkraften i hela sitt pensionärsbo utan att förlora köpkraften i hela pensionärsboet.
Federal Housing Administration tillhandahåller dessa lån med en non-recourse-funktion så att du eller dina arvingar aldrig kommer att vara skyldiga mer än hemmets värde när HECM förfaller till betalning.
Nackdelar med ett omvänt hypotekslån för köp
En av de största nackdelarna med ett omvänt hypotekslån är kostnaderna för utlägget. Pensionärer som har problem med kassaflödet kan så småningom upptäcka att fastighetsskatter, försäkringar och andra utgifter blir svåra att upprätthålla.
En annan potentiell risk är att den upplupna räntan så småningom kommer att äta upp ditt eget kapital. Ju längre du lever och bor kvar i fastigheten, desto större blir risken att ditt eget kapital drastiskt minskar eller till och med försvinner.
Ett av syftena med att träffa en godkänd rådgivare för att kvalificera sig för HECM-programmet är en bedömning av din personliga ekonomiska situation.
En annan rädsla är att din familj inte kommer att kunna ta över bostaden efter din död. De skulle vara tvungna att refinansiera fastigheten eller på annat sätt betala av det omvända bolånet om de vill behålla det.