Om du har hört talas om 1031 utbyte i Texas, eller hört talas om vänner och kollegor som gör en, kanske du undrar vad det är för något? Vad är det för snack om 45-dagarsregeln och 180-dagarsregeln? Och eftersom Texas inte har någon statlig inkomstskatt, vad är fördelen egentligen?
För fastighetsinvesterare i Texas är det ett bra sätt att se till att du behåller så mycket som möjligt av dina investeringsvinster, i stället för att ge mer pengar till staten. Det har ett antal fördelar utöver skattebesparingar också. Det kan bidra till flexibilitet när det gäller vilken typ av fastighet du vill äga och kan bidra till att förbättra kassaflödet.
I den här artikeln har vi förklarat de fyra främsta skälen till att alla fastighetsinvesterare bör göra ett 1031-utbyte. Även om du är typen som köper och behåller och aldrig säljer kommer den här artikeln att vara till hjälp i din fastighetsresa.
#1 – Ett 1031-utbyte i Texas kan spara dig på skatter
Den första och viktigaste anledningen till att någon gör ett 1031-utbyte är för att spara på skatterna. Nästan alla delar av delstaten, från Austin till El Paso och Amarillo till Houston har sett en enorm uppskattning. Oavsett om du äger bostadsfastigheter eller kommersiella fastigheter var Texas fastighetsmarknader i brand under 2010-talet. Lägg därtill en sund arbetsmarknad, en blomstrande ekonomi och ett massinflöde av kalifornier och östkustbor. Om du har ägt någon form av fastighet i Texas under de senaste tjugo åren har du troligen varit nöjd med resultatet.
I början kan denna skattebesparande fördel verka uppenbar. Ingen vill betala skatt på kapitalvinster, och 1031-utbytet är ditt sista verkliga sätt att undvika dessa skatter. Men inom fastighetsbranschen finns det så många fler skatter än bara kapitalvinster. 1031-utbytet i Texas kan hjälpa till med dessa skatter också:
- Depreciation Recapture Tax – Oavsett om du har skrivit av din fastighet eller inte, antar skatteverket att du har gjort det! Vad som är värre är att avskrivningsåtervinningen beskattas på nästan inkomstskattenivå
- Fastighetsskatt – Fastighetsskattesatserna i Texas är några av de högsta i landet. Om du funderar på att göra ett 1031-utbyte i Texas och köpa en ersättningsfastighet i en annan delstat kan du spara på fastighetsskatten. Detta kan bidra till att förbättra kassaflödet för din fastighet
- Affordable Care Act (Obamacare) 3,8 % skatt – Införd som en del av hälsovårdsreformerna under Obamas presidentskap, om du har en hög inkomst, kommer du att bli föremål för en extra 3,8 % skatt på dina kapitalvinster från en fastighetsförsäljning. Ett 1031-utbyte i Texas kan skjuta upp eller eliminera denna skatt
#2 – Större flexibilitet i fråga om fastighetstyp
De flesta vet att huvudsyftet med ett 1031-utbyte är att skjuta upp skatten, men det är inte lika många som pratar om den flexibilitet som ett 1031-utbyte i Texas kan ge. Istället för att vara fast med den typ av fastighet du äger (flerfamiljshus, industri, företag etc.) kan ett 1031-utbyte vara det bästa sättet att köpa en annan typ av fastighet.
En del blir förvirrade av begreppet ”likadan” och antar att det betyder att du måste byta ut en detaljhandelsfastighet mot en annan detaljhandelsfastighet, eller ett enfamiljshus mot ett annat SFH. Detta är inte fallet! Varje fastighet som ”används i en produktiv verksamhet eller investering” är likadan som en annan. Så länge det inte är din personliga egendom (dvs. du bor inte i den) är ett 1031-utbyte rättvist.
Detta kan vara utmärkt för investerare som har byggt upp en portfölj av hyresbostäder och som vill ta en titt på kommersiella fastigheter. Eller om du är trött på toaletter, hyresgäster och sopor kan du titta på DST- eller NNN-fastigheter. Dessa är båda strukturer som gör det möjligt för dig att vara helt handsoff från din investering. Andra vägar som investerare följer är olje &gasroyalties, som är likadana som en hyresfastighet, tro det eller ej.
Geografisk mångfald
Du kan inte bara använda ett 1031-utbyte i Texas för att ge flexibilitet när det gäller fastighetstyper, det kan också användas för att köpa en fastighet i ett annat område. Säg att du äger en fastighet på en marknad som du tror kommer att uppleva en nedgång under de närmaste åren. Glöm att försöka sälja din fastighet snabbt (vilket kan vara svårt om du befinner dig på en köparmarknad) och betala skatt på försäljningen. Istället ger ett 1031-utbyte dig flexibiliteten att skjuta upp skatterna och köpa i ett annat område sömlöst.
Många investerare som bor vid kusterna uttrycker en önskan om att investera i fler fastigheter, men känner att priserna och cap-räntorna inte är tillräckligt lockande. Genom att sälja en investering i Kalifornien kan du köpa flera hyresfastigheter i hela mellanvästern eller söderut. Detta diversifierar din portfölj från geografisk risk och ökar sannolikt ditt kassaflöde.
#3 – 1031 Exchange ”Trade Up”
En annan stor fördel med ett 1031-utbyte i Texas är möjligheten att använda ditt befintliga eget kapital för att ”trade up” i fastighetsvärde. Låt oss till exempel säga att du äger en hyresfastighet på 500 000 dollar och fortfarande är skyldig 300 000 dollar på lånet. Ditt eget kapital i fastigheten är 200 000 dollar. Med ett 1031-utbyte kan du sälja denna befintliga fastighet och använda hela 200 000 dollar som handpenning på en större fastighet, potentiellt 1 miljon dollar.
Med en traditionell försäljning skulle du troligen behöva betala skatt på kapitalvinster och skatt på återvinning av avskrivningar, så du skulle inte kunna använda hela 200 000 dollar i nästa fastighet. Det är då folk inser att 1031-utbytet kanske är det enskilt bästa verktyget som investerare har för att samla ihop en förmögenhet i köp- och innehavsfastigheter. Genom att skjuta upp skatten kan du fortsätta att ”byta upp” tills du har en stor fastighet och stadigt betalar ner lånet.
Det är sant att det ursprungliga skattebeloppet för kapitalvinster är ”gömt” i din ersättningsfastighet och väntar tills du säljer. Det fina är att du kan fortsätta att skjuta upp genom att göra ett nytt 1031-utbyte. Sedan kan du överföra fastigheten till dina arvingar och de kommer att ärva den på en ”stepped up”-basis. Detta innebär att dina arvingars bas kommer att vara det verkliga marknadsvärdet vid tidpunkten för arvet. Vi kommer att diskutera hur 1031-utbyten kan användas som ett bra verktyg för bodelningsplanering längre fram i nummer fem.
#4 – Massor av kvalificerade mellanhänder i Texas
En annan fördel med att göra ett 1031-utbyte i Texas är att det har några av de mest kvalificerade mellanhänderna per capita. För att göra ett 1031-utbyte i Texas (eller någon annanstans för den delen) måste du använda en kvalificerad mellanhand.
Många delstater har bara en handfull kvalificerade mellanhänder inom sina gränser. Vissa har inga kvalificerade förmedlare i hela staten. Texas däremot har 18 kvalificerade förmedlare som är verksamma i delstaten. Om du befinner dig inom en tidslinje på 45 eller 180 dagar och arbetar inom en snäv period kan du vara säker på att veta att en kvalificerad förmedlare är redo att hjälpa till.
#5 – 1031-utbyte i Texas för bodelningsplanering
Men även om 1031-utbytet är mest känt som en strategi för skatteuppskjutning, kan det också vara ett utmärkt verktyg för bodelningsplanering. Som vi nämnde tidigare i artikeln planerar många investerare att ”byta till du faller”. Det innebär att de gör ett 1031-utbyte tills de går bort, och deras arvingar kommer att ärva fastigheten eller fastigheterna på en ”step-up”-basis.
Men vad händer om du hellre vill sälja de fastigheter du äger innan dess och investera i något som är lättare att hantera? Om inte dina barn eller din betydande andra person har en bakgrund inom fastighetsförvaltning kan det vara ett bra alternativ att använda 1031-utbytet för bodelning.
En taktik att överväga är att göra ett utbyte med en enda fastighet och köpa flera andelar i olika Delaware Statutory Trusts (DSTs). Dessa är ”crowdfunded” fastighetsinvesteringar där du äger ett visst procentuellt belopp. Den stora fördelen är att de förvaltas åt dig och att du får en check med posten varje månad.
Då säg att du äger ett hyreshus som har ökat i värde under de senaste åren. Låt oss också anta att du har tre barn och vill ge varje barn en lika stor andel. Genom att föra hela byggnaden vidare och dela upp andelen mellan tre barn kan det uppstå konflikter om när du ska sälja eller vad du ska göra med byggnaden.
Om du säljer byggnaden och ger varje barn intäkterna kommer du att drabbas av en enorm skattesumma. Genom att göra ett 1031-utbyte och köpa tre andelar av separata DST-fastigheter löser detta problemet. Varje barn får en separat investering som ger ”brevlådepengar” och de kan själva bestämma vad de ska göra med sin egen andel.