Hjälpa de äldre att leva bekvämt är huvudmålet i nischen för assisterat boende inom sektorn för fastighetsinvesteringar i hälso- och sjukvårdssektorn. Detta innebär att tillhandahålla infrastrukturen för ett brett spektrum av tjänster, från välfungerande boendekomplex hela vägen till anläggningar för långtidsvård, även kända som vårdhem. De åldrande babyboomarna kommer i allt högre grad att efterfråga dessa tjänster under de kommande decennierna, så det finns en långsiktig medvind. Men just nu möter företagen i sektorn motvind, t.ex. problem med överbyggnation (stödboende) och betalningsproblem (vårdhem). Därför är det förmodligen bäst att hålla sig till de största och mest diversifierade aktörerna. Här är varför Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR), och för dem med lite mer risktolerans, Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) är de bästa aktierna för assisterat boende att köpa under 2019.
Dyrt, men skiftar tillbaka till tillväxt
Aktier i Welltower, en av de största hälsovårds-REIT:erna, är inte billiga idag. Dess avkastning är relativt blygsamma 5 procent och dess pris-till-fonder-från-drift-förhållande är förhöjt, runt 19 gånger. Det finns dock mer i historien här än bara dessa siffror.
Bildkälla: Getty Images
Welltower har arbetat för att öka andelen privatbetalande kunder i sina anläggningar, på grund av oro för att den federala regeringen ska skära ner på vad Medicare och Medicaid betalar ut för de tjänster som företaget tillhandahåller.
I dagsläget är övergången i stort sett klar, och cirka 90 procent av hyrorna täcks främst av privatbetalande kunder. Ungefär två tredjedelar av hyrorna kommer från äldreboenden och ytterligare 23 % från öppenvårds- och hälsovårdssystem. Endast cirka 10 % kommer från vårdhem, som är starkt exponerade mot tredjepartsbetalare.
Processen att förändra sin portföljmix har haft en negativ inverkan på Welltowers resultat: Medel från verksamheten minskade under 2017 och var i princip oförändrade under 2018. Situationen återspeglades också i dess utdelning: 2018 var det första året på över ett decennium som Welltower inte erbjöd investerarna en årlig utdelningsökning. Pausen var dock ett klokt drag eftersom den efterföljande procentandelen av FFO till utdelning är hög, runt 100 %.
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
Det sagt, med denna övergång i stort sett bakom sig bör Welltower nu kunna fokusera på tillväxt igen. Faktum är att man i början av januari meddelade att man förvärvat en portfölj med 55 byggnader med medicinska kontor i början av januari. Detta ligger utanför området för assisterat boende, men utökar dess närvaro i en snabbväxande hälsovårdsnisch och bidrar till att ytterligare diversifiera REIT:s portfölj. Det är också värt att notera att företaget under hela denna period har behållit ett kreditbetyg av investment grade.
För att sammanfatta är Welltower en av de största aktörerna inom REIT-branschen för hälso- och sjukvård, det är finansiellt starkt och det börjar titta mot tillväxt igen. Trots sin förhöjda värdering (som till stor del är relaterad till övergången till privatbetalning) bör Welltower stå högst upp på konservativa investerares bevakningslistor för 2019.
Kolla in den senaste transkriptionen av Welltowers vinstsamtal.
En annan jätte att ta hänsyn till
Det sagt är Welltower inte den enda stora, finansiellt starka healthcare REIT. Ventas har historiskt sett varit bland de bäst drivna REIT-bolagen i sektorn och har ofta flyttat sin hållning före sina rivaler i väntan på förändrade förhållanden. Ventas avyttrade till exempel de flesta av sina vårdhemstillgångar ungefär ett år innan sektorn började krascha. Som jämförelse kan nämnas att HCP, en annan branschjätte, inte agerade tillräckligt snabbt och var tvungen att avknoppa sin vårdhemsverksamhet från en svag position – och göra en kostsam avskrivning.
Om man jämför FFO-resultaten för Ventas och Welltower märker man faktiskt att Ventas har presterat lite bättre under de senaste fem åren. Det betyder inte att Ventas resultat har varit fantastiska, men företaget klarade sig igenom en svår övergångsperiod utan att tillfoga sina aktieägare alltför mycket smärta. Samtidigt har företaget ökat sin utdelning åtta år i rad.
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
Ventas är ungefär lika diversifierat som Welltower och har, precis som sin jämlike med större marknadsvärde, en balansräkning av investeringsgrad. Med det sagt ser Ventas lite bättre ut på utvalda mätvärden, inklusive förhållandet mellan finansiella skulder och EBITDA och täckningen av fasta avgifter. Ventas har till och med en högre avkastning, på cirka 5,3 procent i dag. Baserat på allt detta ser Ventas ut som ett bättre investeringsalternativ än Welltower – och det kan det vara. Faktum är att Ventas pris-till-trailing-FFO-förhållande är ett mycket rimligare 14,5.
Ventas fokuserar dock på byggande inom segmenten medicinska kontor och forskning. Det är en bra strategi som kommer att diversifiera REIT:s portfölj och stödja FFO-tillväxten. Men det är en långsammare tillväxtstrategi än förvärv – Welltowers nuvarande föredragna metod för att utöka sin portfölj. Så Ventas är ett bra alternativ, men Welltower ser ut att ha större uppgångspotential under 2019 — vilket är anledningen till att det får högsta betyg här.
Det sagt, du skulle inte gå fel med något av dessa namn om du letar efter en investering i assisterat boende — med tanke på, naturligtvis, att var och en av dem letar efter att expandera bortom det segmentet till områden med högre tillväxt inom området för hälsovårdsfastigheter.
Kolla in den senaste utskriften av Ventas vinstsamtal.
För dem med hög riskaptit
Welltower och Ventas har specifikt undvikit vårdhem på grund av risken med förändringar av tredjepartsbetalningar. Den sista investeringen på den här listan, Omega Healthcare Investors, har en strategi som går helt emot detta. Vårdhem står för ungefär 83 procent av dess hyror – resten kommer från seniorboenden. Det är faktiskt en av de största aktörerna inom långtidsvård.
Här är saken: Omega har klarat sig ganska bra trots de problem som vårdhemmen har ställts inför. De senaste åren har varit tuffa för aktieägarna, med en brant nedgång i FFO som drev REIT:s utdelningskvot för FFO över 100 % under en period. Resultaten har dock återhämtat sig igen och utdelningskvoten har återigen nått upp till 90 %. Och företaget är fortfarande ganska välfinansierat, med en skuldkvot i förhållande till EBITDA som ligger ungefär i linje med Welltower och Ventas. Det ligger också väl inom sina skuldkonventioner, och hyrestäckningen för portföljen, som hjälper till att visa hur väl hyresgästerna presterar, är solid på 1,7.
OHI data by YCharts.
Och Omega fortsätter att utöka sin portfölj med köp som delvis finansieras av avyttringar av tillgångar som inte hör till kärnverksamheten, och drar nytta av vårdhemssektorns svaghet för att öka sin verksamhet. Det finns ingen anledning att förvänta sig att det ska ändra den strategin.
Med denna bakgrundshistoria — plus en aktie som är prissatt till en relativt låg FFO-kvot på cirka 11,7 och ger en avkastning på 7,5 % — ser Omega ganska lockande ut här. Investerare som vill sova gott om natten kanske dock vill ta ett pass. Under de senaste åren har aktiekursen varit ganska volatil, och den stora exponeringen mot tredjepartsbetalare är en joker. Med andra ord kan stora kurssvängningar vara normen för den här aktien under en tid.
Tillbaka, aggressiva investerare som är ute efter att maximera den inkomst de genererar – och som är villiga att rida igenom upp- och nedgångarna med en välskött vårdhemsägare – bör förmodligen ta sig tid för en djupdykning. Om du har mage för det kan Omega vara ett bra alternativ med hög avkastning att lägga till i din portfölj under 2019.
Kolla in den senaste transkriptionen av Omega Healthcare Investors vinstsamtal.
Stort och starkt
De flesta investerare som är intresserade av assistansboende kommer att vara bäst betjänta av att hålla sig till de största aktörerna som sportar solida finansiella fundament. Welltower, Ventas och Omega passar alla in på den listan. Trots en lång och framgångsrik historia har Welltower lite av en turnaround-känsla. Företaget har flyttat runt sin portfölj för att minska risken och verkar nu vara tillbaka i tillväxtläge. Ventas har gjort en liknande förändring, men fokuserar på nybyggnation – en mer långsam och stadig strategi som konservativa, värdemedvetna investerare förmodligen kommer att finna attraktiv. Och Omega, med sitt fokus på vårdhem och sin höga utdelningsavkastning, lämpar sig bäst för risktoleranta investerare.