En 1031 Exchange, även känd som Like Kind Exchange, är ett sätt att strukturera en försäljning av vissa typer av egendom så att säljarens vinst eller vinst inte beskattas för närvarande. I stället ersätts den egendom som säljs med en annan ”likadan” egendom. Om transaktionen är korrekt utformad skjuts säljarens vinst eller vinning upp till ett framtida datum. Ett 1031-utbyte kan vara ett utmärkt sätt att sälja en befintlig investeringsfastighet och sedan köpa en ny investeringsfastighet, samtidigt som man undviker påföljder för kapitalvinstskatt. Nedan har vi en del användbar information för att bättre förklara vad ett 1031-utbyte är, hur det fungerar och några av de regler och bestämmelser som är involverade.
***Detta är avsett att helt enkelt ge dig en snabb sammanfattning av 1031-utbyten och är inte avsett att vägleda dig genom processen.***
Om du tror att ett 1031-utbyte kan fungera bra för din personliga situation kan vi hjälpa dig att komma i kontakt med en kvalificerad 1031-utbytesmottagare.
Avsnitt 1031 används oftast i samband med försäljningar av fast egendom. Vissa utbyten av personlig egendom kan kvalificera sig enligt avsnitt 1031. Utbyten av företagsaktier i olika företag kommer inte att kvalificera sig. Inte heller utbyten av andelar i olika partnerskap och utbyten av boskap av olika kön kan komma i fråga. Vid utbyte av fast egendom enligt avsnitt 1031 kommer all egendom som betraktas som ”fast egendom” enligt lagen i den stat där egendomen är belägen att betraktas som ”likadan” så länge som både den gamla och den nya egendomen innehas av ägaren för investering eller för aktiv användning i en handel eller ett företag eller för produktion av inkomster.
För att erhålla full nytta måste ersättningsegendomen vara av samma eller högre värde, och alla intäkter från den överlåtna egendomen måste användas för att förvärva ersättningsegendomen. Skattebetalaren kan inte ta emot intäkterna från försäljningen av den gamla egendomen; om han gör det diskvalificeras utbytet för den del av försäljningsintäkterna som skattebetalaren fick. Av denna anledning är byten (särskilt icke-simultana byten) vanligtvis strukturerade så att skattebetalarens intresse i den överlåtna fastigheten överlåts till en kvalificerad mellanhand innan försäljningen avslutas. På så sätt har skattebetalaren inte tillgång till eller kontroll över medlen när försäljningen av den gamla fastigheten avslutas.
När försäljningen av den överlåtna fastigheten avslutas skickas intäkterna av den avslutande agenten (vanligtvis ett titelföretag, ett escrow-företag eller en avslutande advokat) till Qualified Intermediary, som förvarar medlen tills transaktionen för förvärvet av ersättningsfastigheten är redo att avslutas. Därefter deponerar den kvalificerade förmedlaren intäkterna från försäljningen av den överlåtna fastigheten för att köpa ersättningsfastigheten. När förvärvet av ersättningsfastigheten har slutförts levererar den kvalificerade förmedlaren fastigheten till skattebetalaren, allt utan att skattebetalaren någonsin har fått ”konstruktivt mottagande” av medlen.
Den förhärskande idén bakom 1031-utbytet är att eftersom skattebetalaren bara byter en fastighet mot en annan fastighet (eller andra fastigheter) av ”likartat slag” har skattebetalaren inte fått något som kan användas för att betala skatt. Dessutom har skattebetalaren en kontinuitet i investeringen genom att byta ut den gamla fastigheten. All vinst är fortfarande inlåst i den utbytta egendomen och därför ”redovisas” eller begärs ingen vinst eller förlust för inkomstskatteändamål.
Exempel på ett 1031-utbyte
En investerare köper en kommersiell fastighet i ett köpcentrum för 200 000 US-dollar. Efter sex år kan han sälja fastigheten för 250 000 dollar. Detta skulle resultera i en vinst på 50 000 dollar som investeraren skulle behöva betala en kapitalvinstskatt på, men om han investerar intäkterna från försäljningen på 250 000 dollar i en annan fastighet behöver han inte betala någon skatt på vinsten vid den tidpunkten. En ägare av ett fristående hus på 3 tunnland förflyttas av sin arbetsgivare till en annan stat. I stället för att sälja huset, som inte längre kommer att vara hans personliga bostad, väljer han att hyra ut det under en period. Efter tio år beslutar han att han vill sälja det, men samtidigt har han en vuxen son som kommer att gå på college i en annan stat. Han bestämmer sig för att köpa ett hyreshus i universitetsstaden som sonen och andra studenter kan hyra medan de går i skolan. Hans hus har värderats från 200 000 dollar till 300 000 dollar. Därför ordnar han ett IRC 1031-utbyte och köper den nya fastigheten och undviker därmed kapitalvinsten vid den tidpunkten.
Tidsgränser:
Det finns MYCKET VIKTIGA tidsgränser att vara medveten om vid ett 1031-utbyte. Kontakta oss, så kan vi förse dig med någon som är helt uppdaterad om gällande lagar och förordningar.
Både den överlåtna egendomen och ersättningsegendomen måste innehas antingen för investering eller för produktiv användning i en handel eller ett företag. En personlig bostad kan inte bytas ut.
Föremålet måste vara av samma slag. Fastigheter måste bytas ut mot fastigheter, även om en bred definition av fastigheter gäller och inkluderar mark, kommersiell egendom och bostadsfastigheter. Personlig egendom måste bytas ut mot personlig egendom. (Det finns en del komplicerade regler kring detta – till exempel betraktas boskap av motsatt kön inte som likadan egendom i samband med ett 1031-utbyte). Intäkterna från försäljningen måste investeras i en likadan tillgång inom 180 dagar efter försäljningen. Egendomen måste dock identifieras inom 45 dagar, men upp till tre fastigheter kan identifieras. Det finns begränsningar för antalet ersättningsfastigheter som kan identifieras som potentiella ersättningsfastigheter. Fler än en potentiell ersättningsfastighet kan identifieras så länge du uppfyller en av dessa regler.
Boot
Och även om det inte används i Internal Revenue Code, är termen ”Boot” vanligt förekommande när man diskuterar de skattemässiga konsekvenserna av ett 1031-utbyte. Boot är en gammal engelsk term som betyder ”något som ges utöver”. ”Boot received” är de pengar eller det verkliga marknadsvärdet av ”Other Property” som skattebetalaren erhåller i samband med ett byte. Pengar innefattar alla kontanta motsvarigheter, skulder, skulder eller inteckningar från skattebetalaren som övertas av den andra parten, eller skulder som den egendom som skattebetalaren byter är föremål för. ”Annan egendom” är egendom som inte är av samma slag, t.ex. personlig egendom, ett skuldebrev från köparen, ett löfte om att utföra arbete på egendomen, ett företag etc.
Det finns många sätt för en skattebetalare att ta emot ”Boot”, även om det sker oavsiktligt. Det är viktigt att en skattebetalare förstår vad som kan resultera i boot om skattepliktig inkomst ska undvikas.
De vanligaste källorna till boot är följande:
Boot i kontanter som tas från utbytet. Detta kommer vanligtvis att vara i form av ”Net cash received”, eller skillnaden mellan de kontanter som erhållits från försäljningen av den överlåtna egendomen och de kontanter som betalats för att förvärva ersättningsegendomen/ersättningarna. Nettokassan kan bli resultatet när en skattebetalare ”handlar ner” i utbytet (dvs. försäljningspriset för ersättningsfastigheten/fastigheterna är lägre än försäljningspriset för den avstående fastigheten).
Skuldminskningar som uppstår när en skattebetalares skuld på ersättningsfastigheten är lägre än den skuld som fanns på utbytesfastigheten. Liksom i fallet med cash boot kan skuldminskningsboot uppstå när en skattebetalare ”Trading down” i utbytet.
Säljintäkter som används för att betala icke-kvalificerade utgifter. Till exempel servicekostnader vid avslutningen som inte är avslutningsutgifter. Om intäkterna från försäljningen används för att betjäna icke-transaktionskostnader vid avslutningen är resultatet detsamma som om skattebetalaren hade fått kontanter från utbytet och sedan använt kontanterna för att betala dessa kostnader. Skattebetalare uppmuntras att ta med sig kontanter till avslutningen av försäljningen av sin fastighet för att betala följande: Icke-transaktionskostnader: dvs. hyresavgifter, avgifter för spärrmedel, depositioner för skador som överförs till köparen och andra avgifter som inte är relaterade till avslutningen.
Överdriven upplåning för att förvärva en ersättningsfastighet. Att låna mer pengar än vad som är nödvändigt för att slutföra köpet av ersättningsfastigheten leder inte till att skattebetalaren får skattefria pengar från avslutet. Pengarna från lånet kommer att vara de första som används för köpet. Om tillägget av bytesmedel skapar ett överskott vid avslutningen kommer alla oanvända bytesmedel att återlämnas till den kvalificerade förmedlaren, förmodligen för att användas för att förvärva mer ersättningsfastigheter. Låneanskaffningskostnader (uppläggningsavgifter och andra avgifter för att förvärva lånet) med avseende på ersättningsfastigheten ska tas med till avslutningen från skattebetalarens personliga medel. Skattebetalarna anser vanligen att låneanskaffningskostnaderna betalas med låneintäkterna. IRS kan dock hävda att dessa kostnader betalas med Exchange Funds. Denna ståndpunkt är vanligtvis också finansieringsinstitutets ståndpunkt. Tyvärr finns det för närvarande ingen vägledning från IRS i denna fråga som är till hjälp.
Non-liknande egendom som erhålls från utbytet, utöver likadan egendom (fastigheter).
Begränsningar av fotboja: Utbytare rekommenderas att följa följande riktlinjer:
Alltid byta ”tvärs över” eller uppåt, men aldrig byta nedåt för att undvika mottagande av boot, antingen i form av kontanter, skuldminskning eller bådadera. Den erhållna köpeskillingen kan kompenseras av kvalificerade kostnader som betalas av bytaren.
Varje gång ska man ta med sig kontanter vid köpet av ersättningsfastigheten för att täcka låneavgifter eller andra avgifter som inte är kvalificerade kostnader. (Se ovan)
Inte ta emot egendom som inte är likadan.
Inte överfinansiera ersättningsfastigheten, eftersom finansieringen bör begränsas till det belopp som krävs för att slutföra köpet av ersättningsfastigheten utöver de bytesmedel som kommer att tas med till slutförhandlingen av ersättningsfastigheten.
The Three-Property Rule – Tre fastigheter oavsett marknadsvärde.
The 95% Rule – Ett obegränsat antal ersättningsfastigheter om det verkliga marknadsvärdet av de fastigheter som faktiskt erhålls vid utbytesperiodens slut är minst 95 % av det sammanlagda marknadsvärdet av alla identifierade potentiella ersättningsfastigheter.
200%-regeln – Valfritt antal fastigheter så länge det sammanlagda verkliga marknadsvärdet för ersättningsfastigheterna inte överstiger 200% av det sammanlagda marknadsvärdet för alla utbytta fastigheter vid det ursprungliga överföringsdatumet.
Tidsgränser och svårigheter att uppfylla dem
Frekvent är den svåraste komponenten i ett 1031-utbyte att identifiera en ersättningsfastighet inom de första 45 dagarna efter försäljningen av den överlåtna fastigheten. IRS är strikt när det gäller att inte tillåta förlängningar.
Ett 1031-utbyte liknar en traditionell IRA- eller 401K-pensionsplan. När någon säljer tillgångar i skatteuppskjutna pensionsplaner skjuts de kapitalvinster som annars skulle vara beskattningsbara upp tills innehavaren börjar ta ut pengar ur pensionsplanen. Samma princip gäller för skatteuppskjutna utbyten eller fastighetsinvesteringar. Så länge pengarna fortsätter att återinvesteras i andra fastigheter kan kapitalvinstskatterna skjutas upp. Till skillnad från ovannämnda pensionskonton kommer hyresintäkter från fastighetsinvesteringar att fortsätta att beskattas i takt med att nettointäkterna realiseras.
Ett alternativ till ett 1031-utbyte för någon som vill skjuta upp kapitalvinstskatten, men som inte vill fortsätta att inneha fastigheten, är en strukturerad försäljning. Denna metod erbjuder både köpare och säljare många fördelar och anses vara idealisk för dem som vill dra sig tillbaka från eller lämna fastighets- eller företagsmarknaden.
Hur ett 1031-utbyte genomförs
Följande sekvens representerar ordningen på stegen i ett typiskt 1031-utbyte:
Steg 1. Anlita en skatterådgivare/jurist. Bli rådgiven av denne.
Steg 2. Sälj fastigheten och inkludera samarbetsklausulen i försäljningsavtalet. ”Köparen är medveten om att säljaren har för avsikt att genomföra ett 1031-utbyte genom denna transaktion och samtycker härmed till att samarbeta med säljaren för att åstadkomma detta, utan extra kostnad eller ansvar för köparen.” Se till att din escrow officer/slutagent kontaktar Qualified Intermediary för att beställa utbytesdokumenten.
Steg 3. Ingå ett 1031-utbytesavtal med din kvalificerade förmedlare, där den kvalificerade förmedlaren anges som huvudman vid försäljningen av din överlåtna fastighet och det efterföljande köpet av din ersättningsfastighet. 1031-utbytesavtalet måste uppfylla IRS krav, särskilt när det gäller intäkterna. Tillsammans med detta avtal undertecknas ett tillägg till escrow-avtalet där den kvalificerade förmedlaren anges som säljare. Normalt förbereds fortfarande en handling för registrering från skattebetalaren till den verkliga köparen. Detta kallas direkt överlåtelse. Det är inte nödvändigt att identifiera ersättningsfastigheten vid denna tidpunkt.
Steg 4. Den överlåtna escrowen avslutas, och slutredovisningen återspeglar att Qualified Intermediary var säljaren, och intäkterna går till din Qualified Intermediary. Medlen bör placeras på ett separat, helt åtskilt penningmarknadskonto för att garantera likviditet och säkerhet. Slutdatumet för escrowen av den överlåtna egendomen är dag 0 i utbytet, och det är då utbytesklockan börjar ticka. Skriftlig identifiering av adressen till ersättningsfastigheten måste skickas inom 45 dagar och den identifierade ersättningsfastigheten måste förvärvas av skattebetalaren inom 180 dagar.
Steg 5. Skattebetalaren skickar skriftlig identifiering av adressen eller den juridiska beskrivningen av ersättningsfastigheten till Qualified Intermediary, på eller före dag 45 av utbytet. Den måste undertecknas av alla som undertecknat bytesavtalet och den kan faxas, överlämnas personligen eller postas antingen till Qualified Intermediary, säljaren av ersättningsfastigheten eller dennes ombud, eller till en helt orelaterad advokat. Skicka det med rekommenderat brev, med begäran om returreservation. Du kommer då att ha ett bevis på mottagande från en myndighet.
Steg 6. Skattebetalaren ingår ett avtal om köp av ersättningsfastigheten, som återigen innehåller samarbetsklausulen. ”Säljaren är medveten om att köparens avsikt är att genomföra ett 1031-utbyte genom denna transaktion och samtycker härmed till att samarbeta med köparen för att åstadkomma detsamma, utan extra kostnad eller ansvar för säljaren.” Ett tillägg undertecknas där Qualified Intermediary namnges som köpare, men återigen sker överlåtelsen från den verkliga säljaren till skattebetalaren.
Steg 7. När villkoren är uppfyllda och escrow är förberedd för att stänga och definitivt före den 180:e dagen, i enlighet med 1031-utbytesavtalet, skickar den kvalificerade förmedlaren utbytesmedlen och tillväxtavkastningen till escrow, och i slutredovisningen anges den kvalificerade förmedlaren som köpare. Den kvalificerade förmedlaren skickar en slutredovisning till skattebetalaren, där det framgår vilka medel som kommit in från den ena depån och gått ut till den andra, allt utan att skattebetalaren har tagit emot dem i praktiken.
Steg 8. Skattebetalaren lämnar in blankett 8824 till skattemyndigheten (IRS) när skattedeklarationen lämnas in, och alla liknande dokument som krävs i din delstat.