Un schimb 1031, cunoscut și sub numele de „Like Kind Exchange”, este o modalitate de a structura o vânzare a anumitor tipuri de proprietăți astfel încât profitul sau câștigul vânzătorului să nu fie impozitat în prezent. În schimb, proprietatea care este vândută este înlocuită cu o altă proprietate „de același tip”. Dacă tranzacția este structurată corespunzător, profitul sau câștigul vânzătorului este amânat pentru o dată viitoare. Un schimb 1031 poate fi o modalitate excelentă de a vinde o proprietate de investiții existentă și apoi de a cumpăra o nouă proprietate de investiții, evitând în același timp penalitățile fiscale pentru câștigurile de capital. Mai jos, avem câteva informații utile pentru a explica mai bine ce este un schimb 1031, cum funcționează și unele dintre regulile și reglementările implicate.
***Aceasta este menită să vă ofere pur și simplu un rezumat rapid al schimburilor 1031 și nu este menită să vă ghideze pe parcursul procesului.***
Dacă credeți că un schimb 1031 ar putea funcționa bine pentru situația dvs. personală, vă putem ajuta să luați legătura cu un agent de acomodare calificat pentru schimbul 1031.
Secțiunea 1031 este cel mai adesea utilizată în legătură cu vânzările de proprietăți imobiliare. Unele schimburi de bunuri personale se pot califica în cadrul secțiunii 1031. Schimburile de acțiuni corporative în diferite companii nu se vor califica. De asemenea, nu se califică nici schimburile de participații în parteneriate diferite și schimburile de animale de sexe diferite. În cazul schimburilor de bunuri imobile în temeiul secțiunii 1031, orice bun care este considerat „bun imobil” în conformitate cu legislația statului în care este situat va fi considerat „similar-kind”, atâta timp cât atât vechiul cât și noul bun sunt deținute de proprietar pentru investiții, sau pentru utilizare activă într-o activitate comercială sau de afaceri, sau pentru producerea de venituri.
Pentru a obține beneficii depline, bunul de înlocuire trebuie să fie de valoare egală sau mai mare, iar toate veniturile obținute din bunul cedat trebuie să fie utilizate pentru a achiziționa bunul de înlocuire. Contribuabilul nu poate primi veniturile din vânzarea vechii proprietăți; dacă face acest lucru va descalifica schimbul pentru partea din veniturile din vânzare pe care a primit-o contribuabilul. Din acest motiv, schimburile (în special schimburile nesimultane) sunt de obicei structurate astfel încât interesul contribuabilului în proprietatea cedată să fie atribuit unui intermediar calificat înainte de încheierea vânzării. În acest fel, contribuabilul nu are acces sau control asupra fondurilor atunci când se încheie vânzarea vechii proprietăți.
La încheierea vânzării proprietății cedate, veniturile sunt trimise de către agentul de încheiere (de obicei, o companie de titluri, o companie de escrow sau un avocat de încheiere) către Intermediarul calificat, care păstrează fondurile până în momentul în care tranzacția de achiziție a proprietății de înlocuire este gata să se încheie. Apoi, veniturile obținute din vânzarea proprietății cedate sunt depuse de către intermediarul calificat pentru achiziționarea proprietății de înlocuire. După ce achiziția proprietății de înlocuire se încheie, intermediarul calificat livrează proprietatea contribuabilului, toate acestea fără ca contribuabilul să aibă vreodată o „primire constructivă” a fondurilor.
Ideea predominantă din spatele schimbului 1031 este că, din moment ce contribuabilul nu face decât să schimbe o proprietate cu o altă (alte) proprietate (proprietăți) „similară (similare)”, nu există nimic primit de contribuabil care să poată fi folosit pentru plata impozitelor. În plus, contribuabilul are o continuitate a investiției prin înlocuirea vechii proprietăți. Toate câștigurile sunt în continuare blocate în proprietatea schimbată și, prin urmare, niciun câștig sau pierdere nu este „recunoscut” sau solicitat în scopuri de impozit pe venit.
Exemple de schimb 1031
Un investitor cumpără o proprietate comercială de tip strip mall pentru 200.000 de dolari. După șase ani, el ar putea vinde proprietatea pentru 250.000 de dolari. Acest lucru ar duce la un câștig de 50.000 de dolari pentru care investitorul ar trebui să plătească un impozit pe câștigurile de capital, dar, dacă investește veniturile obținute din vânzarea de 250.000 de dolari într-o altă proprietate, atunci nu va trebui să plătească niciun impozit pe câștig în acel moment. Un proprietar al unei case unifamiliale pe 3 acri este transferat de către angajatorul său în alt stat. În loc să vândă casa, care nu va mai fi reședința sa personală, el alege să o închirieze pentru o perioadă de timp. După zece ani, decide că vrea să o vândă, dar, în același timp, are un fiu adult care va merge la facultate în alt stat. El decide că vrea să cumpere o clădire de apartamente în orașul universitar pentru ca fiul său și alți studenți să o închirieze pe perioada studiilor. Casa sa s-a apreciat de la 200.000 de dolari la 300.000 de dolari. Prin urmare, el aranjează un schimb IRC 1031 și cumpără noua proprietate, evitând astfel câștigul de capital la acel moment.
Limitele de timp:
Există limite de timp FOARTE IMPORTANTE de care trebuie să țineți cont în cadrul unui schimb 1031. Contactați-ne și vă putem pune la dispoziție o persoană care este pe deplin la curent cu legile și reglementările actuale.
Atât proprietatea cedată, cât și proprietatea de înlocuire trebuie să fie deținute fie pentru investiții, fie pentru utilizare productivă într-un comerț sau o afacere. O reședință personală nu poate fi schimbată.
Bunurile trebuie să fie de aceeași natură. Bunurile imobile trebuie să fie schimbate cu bunuri imobile, deși se aplică o definiție largă a bunurilor imobile, care include terenuri, proprietăți comerciale și proprietăți rezidențiale. Bunurile personale trebuie să fie schimbate cu bunuri personale. (Există unele reguli complicate în acest sens – de exemplu, animalele de sex opus nu sunt considerate bunuri de același fel în scopul unui schimb 1031). Veniturile din vânzare trebuie să fie investite într-un bun de același tip în termen de 180 de zile de la vânzare. Cu toate acestea, proprietatea trebuie să fie identificată în termen de 45 de zile, dar pot fi identificate până la trei proprietăți. Sunt impuse restricții în ceea ce privește numărul de proprietăți de înlocuire care pot fi identificate ca potențiale proprietăți de înlocuire. Mai mult de o proprietate de înlocuire potențială poate fi identificată atâta timp cât satisfaceți una dintre aceste reguli.
Boot
Deși nu este utilizat în Codul fiscal intern, termenul „Boot” este utilizat în mod obișnuit în discuțiile privind implicațiile fiscale ale unui schimb 1031. Boot este un termen englezesc vechi care înseamnă „Ceva dat în plus față de”. „Boot received” reprezintă banii sau valoarea justă de piață a „Alte bunuri” primite de contribuabil în cadrul unui schimb. Banii includ toate echivalentele în numerar, datoriile, pasivele sau ipotecile contribuabilului asumate de cealaltă parte sau pasivele la care este supusă proprietatea schimbată de către contribuabil. „Alte bunuri” sunt bunuri care nu sunt în natură, cum ar fi bunuri personale, un bilet la ordin de la cumpărător, o promisiune de a efectua lucrări la proprietate, o afacere etc.
Există multe modalități prin care un contribuabil poate primi „Cizmă”, chiar și din neatenție. Este important ca un contribuabil să înțeleagă ce poate duce la „boot” dacă se dorește evitarea venitului impozabil.
Cele mai frecvente surse de „boot” includ următoarele:
„Boot” în numerar luat din schimb. Aceasta va fi, de obicei, sub forma „numerarului net primit” sau a diferenței dintre numerarul primit din vânzarea proprietății cedate și numerarul plătit pentru a achiziționa proprietatea (proprietățile) de înlocuire. Numerarul net încasat poate rezulta atunci când un contribuabil „negociază în minus” în cadrul schimbului (adică prețul de vânzare al proprietății (proprietăților) de înlocuire este mai mic decât cel al proprietății cedate.)
Reducerea datoriei, care apare atunci când datoria contribuabilului pentru proprietatea de înlocuire este mai mică decât datoria pe care o avea pentru proprietatea care face obiectul schimbului. La fel ca și în cazul cash boot, debt reduction boot poate apărea atunci când un contribuabil este „Trading down” în cadrul schimbului.
Încasările din vânzare fiind folosite pentru a plăti cheltuieli necalificate. De exemplu, costurile de serviciu la închidere care nu sunt cheltuieli de închidere. În cazul în care veniturile din vânzare sunt utilizate pentru deservirea costurilor care nu sunt cheltuieli de tranzacție la închidere, rezultatul este același ca și cum contribuabilul ar fi primit numerar din schimb, iar apoi ar fi utilizat numerarul pentru a plăti aceste costuri. Contribuabilii sunt încurajați să aducă numerar la încheierea vânzării proprietății lor pentru a plăti următoarele: Costuri care nu țin de tranzacție: de exemplu, perorații de chirie, taxe de garanție pentru utilități, depozite de daune ale chiriașilor transferate cumpărătorului și orice alte taxe care nu au legătură cu încheierea tranzacției.
Împrumuturi excedentare pentru achiziționarea unei proprietăți de înlocuire. Împrumutând mai mulți bani decât este necesar pentru a încheia achiziția unei proprietăți de înlocuire, contribuabilul nu va primi bani neimpozabili în urma încheierii. Fondurile din împrumut vor fi primele care vor fi aplicate pentru achiziție. În cazul în care adăugarea de fonduri de schimb creează un excedent la închidere, toate fondurile de schimb neutilizate vor fi returnate intermediarului calificat, probabil pentru a fi utilizate pentru a achiziționa mai multe proprietăți de înlocuire. Costurile de achiziție a împrumutului (comisioanele de inițiere și alte comisioane legate de achiziționarea împrumutului) cu privire la proprietatea de înlocuire ar trebui să fie aduse la închidere din fondurile personale ale contribuabilului. Contribuabilii adoptă de obicei poziția conform căreia costurile de achiziție a împrumutului sunt plătite din veniturile împrumutului. Cu toate acestea, IRS poate adopta poziția că aceste costuri sunt plătite din fondurile de schimb. Această poziție este, de obicei, și poziția instituției finanțatoare. Din nefericire, în prezent, nu există nicio îndrumare din partea IRS cu privire la acest aspect care să fie utilă.
Bunuri neasemănătoare care sunt primite în urma schimbului, pe lângă bunurile asemănătoare (bunuri imobile).
Limitări ale bootului: Schimbatorii sunt sfătuiți să urmeze următoarele orientări:
Întotdeauna să facă schimb „transversal” sau în sus, dar niciodată să nu facă schimb în jos pentru a evita primirea de boot, fie sub formă de numerar, fie sub formă de reducere a datoriei sau ambele. Valoarea inițială primită poate fi compensată de costurile calificate plătite de către Exchanger.
Întotdeauna să aducă numerar la închiderea proprietății de înlocuire pentru a acoperi comisioanele de împrumut sau alte taxe care nu sunt costuri calificate. (A se vedea mai sus)
Nu primiți o proprietate care nu este similară.
Nu finanțați excesiv proprietatea de înlocuire, deoarece finanțarea ar trebui să fie limitată la suma de bani necesară pentru a închide proprietatea de înlocuire, în plus față de fondurile de schimb care vor fi aduse la închiderea proprietății de înlocuire.
Regula celor trei proprietăți – Orice trei proprietăți, indiferent de valoarea lor de piață.
Regula celor 95% – Orice număr de proprietăți de înlocuire, dacă valoarea de piață justă a proprietăților primite efectiv până la sfârșitul perioadei de schimb este de cel puțin 95% din valoarea de piață justă agregată a tuturor proprietăților de înlocuire potențiale identificate.
Regula 200% – Orice număr de proprietăți atâta timp cât valoarea de piață justă agregată a proprietăților de înlocuire nu depășește 200% din FMV agregată a tuturor proprietăților schimbate la data transferului inițial.
Limitele de timp și dificultățile pe care le implică respectarea acestora
De multe ori, cea mai dificilă componentă a unui schimb 1031 este identificarea unei proprietăți de înlocuire în primele 45 de zile de la vânzarea proprietății cedate. Fiscul este strict în a nu permite prelungiri.
Un schimb 1031 este similar cu un IRA tradițional sau cu un plan de pensionare 401K. Atunci când cineva vinde activele din planurile de pensii cu impozit amânat, câștigurile de capital care altfel ar fi impozabile sunt amânate până când titularul începe să încaseze banii din planul de pensii. Același principiu este valabil și în cazul schimburilor cu impozit amânat sau al investițiilor imobiliare. Atâta timp cât banii continuă să fie reinvestiți în alte bunuri imobiliare, impozitul pe câștigurile de capital poate fi amânat. Spre deosebire de conturile de pensii menționate mai sus, veniturile din chirii din investițiile imobiliare vor continua să fie impozitate pe măsură ce se realizează venitul net.
O alternativă la un schimb 1031 pentru cineva care dorește să amâne impozitul pe câștigurile de capital, dar care nu dorește să continue să dețină proprietatea este o vânzare structurată. Această metodă oferă atât cumpărătorului, cât și vânzătorului multe beneficii și este considerată ideală pentru cei care doresc să se retragă sau să se retragă de pe piața imobiliară sau de pe piața afacerilor.
Cum se realizează un schimb 1031
Următoarea secvență reprezintă ordinea etapelor unui schimb 1031 tipic:
Etapa 1. Angajați serviciile unui consilier fiscal/CPA. Deveniți consiliați de acesta.
Etapa 2. Vindeți proprietatea, incluzând clauza de cooperare în contractul de vânzare. „Cumpărătorul este conștient de faptul că intenția vânzătorului este de a finaliza un schimb 1031 prin această tranzacție și, prin prezenta, este de acord să coopereze cu vânzătorul pentru a realiza acest lucru, fără costuri suplimentare sau răspundere pentru cumpărător.” Asigurați-vă că ofițerul de escrow/agentul de încheiere contactează Intermediarul calificat pentru a comanda documentele de schimb.
Pasul 3. Încheiați un acord de schimb 1031 cu Intermediarul calificat, în care Intermediarul calificat este numit ca mandant în vânzarea proprietății la care ați renunțat și în achiziționarea ulterioară a proprietății de înlocuire. Acordul de schimb 1031 trebuie să respecte cerințele IRS, în special în ceea ce privește veniturile. Împreună cu acest acord, se semnează un amendament la escrow care îl numește pe Intermediarul calificat ca vânzător. În mod normal, actul de proprietate este încă pregătit pentru înregistrare de la contribuabil către adevăratul cumpărător. Acest lucru se numește „direct deeding”. Nu este necesar ca proprietatea de înlocuire să fie identificată în acest moment.
Etapa 4. Se închide escrow-ul renunțat, iar declarația de închidere reflectă faptul că intermediarul calificat a fost vânzătorul, iar încasările merg către intermediarul dumneavoastră calificat. Fondurile trebuie plasate într-un cont de piață monetară separat, complet segregat, pentru a asigura lichiditatea și siguranța. Data de închidere a escrow-ului proprietății cedate este Ziua 0 a schimbului și atunci începe să curgă ceasul schimbului. Identificarea în scris a adresei proprietății de înlocuire trebuie trimisă în termen de 45 de zile, iar proprietatea de înlocuire identificată trebuie să fie achiziționată de către contribuabil în termen de 180 de zile.
Etapa 5. Contribuabilul trimite o identificare scrisă a adresei sau a descrierii legale a proprietății de înlocuire către intermediarul calificat, în ziua 45 a schimbului sau înainte de aceasta. Aceasta trebuie să fie semnată de toți cei care au semnat acordul de schimb și poate fi trimisă prin fax, înmânată de mână sau trimisă prin poștă fie Intermediarului calificat, fie vânzătorului proprietății de înlocuire sau agentului acestuia, fie unui avocat fără nicio legătură. Trimiteți-l prin poștă certificată, cu confirmare de primire. Veți avea astfel dovada de primire de la o agenție guvernamentală.
Etapa 6. Contribuabilul încheie un acord de cumpărare a proprietății de înlocuire, incluzând din nou clauza de cooperare. „Vânzătorul este conștient de faptul că intenția cumpărătorului este de a finaliza un schimb 1031 prin această tranzacție și, prin prezenta, este de acord să coopereze cu cumpărătorul pentru a realiza acest lucru, fără costuri suplimentare sau răspundere pentru vânzător.” Se semnează un amendament prin care se numește intermediarul calificat drept cumpărător, dar, din nou, cesiunea este de la adevăratul vânzător către contribuabil.
Etapa 7. În cazul în care condițiile sunt îndeplinite și escrow este pregătit pentru închidere și, cu siguranță, înainte de a 180-a zi, în conformitate cu Acordul de schimb 1031, Intermediarul calificat transmite fondurile de schimb și veniturile din creștere către escrow, iar declarația de închidere reflectă Intermediarul calificat ca fiind cumpărătorul. Intermediarul calificat trimite contribuabilului o situație contabilă finală, în care se arată că fondurile au intrat de la un escrow și au ieșit din celălalt, toate acestea fără ca contribuabilul să le primească în mod constructiv.
Etapa 8. Contribuabilul depune formularul 8824 la IRS în momentul depunerii impozitelor, precum și orice document similar cerut de statul dumneavoastră.
.