Un proprietar poate recupera posesia unei unități locative pentru a fi ocupată de proprietar sau de o rudă a proprietarului ca reședință principală pentru o perioadă de cel puțin 36 de luni neîntrerupte. O evacuare prin mutare a unei rude este permisă numai pentru anumite rude apropiate ale proprietarului, inclusiv un copil, un părinte, un bunic, un nepot, un frate sau o soră sau soțul/soția proprietarului sau soții unor astfel de rude. Termenul „soț/soție” include partenerii casnici. Cu toate acestea, proprietarii care evacuează pentru ca aceste rude să se mute trebuie să locuiască deja în clădire sau să se mute în clădire în același timp cu ruda.
Proprietarul sau ruda ar trebui să se mute în unitate în termen de trei luni și să intenționeze să ocupe unitatea ca reședință principală a persoanei respective timp de cel puțin 36 de luni neîntrerupte. În cazul în care o unitate comparabilă din clădire este vacantă sau devine vacantă în timpul perioadei de preaviz de încetare a contractului de închiriere, atunci preavizul trebuie să fie anulat. O unitate vacantă, necomparabilă, deținută în San Francisco trebuie să fie oferită chiriașului care este evacuat.
Un proprietar care dorește să evacueze un chiriaș pentru a fi ocupat de proprietar sau de o rudă trebuie să aibă o participație de cel puțin 25 % în clădire, în cazul în care participația a fost înregistrată după 21 februarie 1991. În cazul în care dreptul de proprietate a fost înregistrat la sau înainte de 21 februarie 1991, atunci proprietarul este obligat să aibă doar un interes minim de 10%. Partenerii casnici își pot combina interesele pentru a obține participația necesară de 10% sau 25% pentru a ocupa o unitate.
Ordonanța permite, în general, evacuarea chiriașilor dintr-o singură unitate pe clădire pentru uzul și ocuparea proprietarului. În cazul în care un chiriaș este evacuat pentru ocuparea de către proprietar după 18 decembrie 1998, unitatea respectivă este desemnată ca unitate a proprietarului în scopul evacuărilor ulterioare pentru ocuparea de către proprietar, cu excepția cazului în care handicapul proprietarului sau alte greutăți similare împiedică ocuparea acelei unități.
Locatarii care au cel puțin 60 de ani sau care îndeplinesc liniile directoare privind handicapul pentru venitul federal de securitate suplimentară și care locuiesc în unitate de cel puțin 10 ani, sau chiriașii care sunt bolnavi în mod catastrofal și care locuiesc în unitate de cel puțin 5 ani, au un statut protejat și nu pot fi evacuați pentru ca proprietarul sau o rudă a proprietarului să se mute într-o clădire care are 2 sau mai multe unități. Cu toate acestea, chiriașii care altfel ar avea statut protejat pot fi evacuați dacă unitatea este singura unitate de închiriat deținută de proprietar în clădire sau dacă ruda calificată a proprietarului care se va muta are 60 de ani sau mai mult și dacă fiecare unitate de închiriat deținută de proprietar în aceeași clădire (cu excepția unității ocupate de proprietar) este ocupată de un chiriaș cu statut protejat. Refuzul de a închiria unei persoane în vârstă pe motiv că persoana respectivă ar dobândi drepturi în temeiul Ordonanței privind chiriile constituie o infracțiune.
În plus, orice chiriaș care a locuit într-o unitate timp de 12 luni sau mai mult nu poate fi evacuat pentru ca un proprietar sau o rudă să se mute în timpul anului școlar pentru San Francisco Unified School District, dacă un copil sub 18 ani sau o persoană care lucrează la o școală din San Francisco locuiește în unitatea de închiriere, este chiriaș în unitate sau are o relație de custodie sau de familie cu un chiriaș din unitate.
Care chiriaș care pretinde că are un statut protejat trebuie să notifice proprietarul cu privire la statutul protejat al chiriașului în termen de 30 de zile de la primirea fie a unei notificări de evacuare, fie a unei cereri scrise din partea proprietarului de a declara statutul protejat al chiriașului. De asemenea, chiriașul trebuie să includă dovezi care să susțină cererea de statut protejat. Nedepunerea de către chiriaș a unei declarații în termenul de 30 de zile este considerată o recunoaștere a faptului că chiriașul nu are statut protejat. Proprietarii care doresc să recupereze posesia unității locative pentru a fi ocupată de proprietar sau de o rudă pot contesta declarația chiriașului privind statutul protejat fie prin depunerea unei petiții la Consiliul pentru chirii, fie prin intermediul unei proceduri de evacuare în instanță.
Dacă o notificare de evacuare a proprietarului sau a rudei care se mută în locuință a fost notificată înainte de 1 ianuarie 2018 și unitatea locativă este oferită spre închiriere în perioada de trei ani de la notificarea notificării de evacuare, proprietarul trebuie să ofere mai întâi unitatea locativei chiriașului strămutat.
În cazul în care o notificare de evacuare a proprietarului sau a unei rude care se mută la domiciliu a fost notificată la 1 ianuarie 2018 sau după această dată, iar unitatea locativă este oferită spre închiriere în perioada de cinci ani de la notificarea notificării de evacuare, proprietarul trebuie să ofere mai întâi unitatea locatarului strămutat, iar proprietarul trebuie să depună o copie a ofertei de relocare la Consiliul pentru chirii în termen de 15 zile de la ofertă. Chiriașul are la dispoziție 30 de zile de la primirea ofertei pentru a notifica proprietarul cu privire la acceptarea sau respingerea ofertei și, în cazul în care aceasta este acceptată, trebuie să reocupe unitatea în termen de 45 de zile de la primirea ofertei.
În cazul în care o notificare de evacuare a proprietarului sau a unei rude a fost notificată înainte de 9 noiembrie 2015, iar proprietarul relochează unitatea chiriașului strămutat sau unui nou chiriaș în termen de trei ani de la notificarea notificării, chiria inițială este limitată la nu mai mult decât cea pe care chiriașul strămutat ar fi plătit-o dacă chiriașul strămutat ar fi rămas să o ocupe, plus orice majorare permisă.
În cazul în care o notificare de evacuare a proprietarului sau a unei rude care se mută în locuință a fost notificată la 9 noiembrie 2015 sau după această dată, iar proprietarul închiriază din nou locuința chiriașului strămutat sau unui nou chiriaș în termen de cinci ani de la notificarea notificării, chiria inițială este limitată la cel mult valoarea pe care chiriașul strămutat ar fi plătit-o dacă chiriașul strămutat ar fi rămas să o ocupe, plus orice majorare permisă.
Pentru notificările de evacuare a proprietarului sau a rudelor care se mută în locuință, notificate la 1 ianuarie 2018 sau după această dată, există noi cerințe de raportare privind utilizarea unei unități locative în urma unei astfel de notificări de evacuare. Proprietarii vor fi obligați să depună la Comisia pentru chirii o Declarație de ocupare cu cel puțin 2 formulare de documente justificative pentru perioada de cinci ani de la recuperarea posesiei unității, cu excepția cazului în care Declarația de ocupare dezvăluie faptul că proprietarul nu mai depune eforturi pentru a recupera posesia unității și Comisia pentru chirii a aprobat cererea scrisă a proprietarului de anulare a notificării de evacuare, caz în care nu este necesară depunerea unei noi Declarații de ocupare. Sancțiunile administrative pentru neîndeplinirea obligației de depunere a Declarației de ocupare și/sau a documentelor justificative sunt obligatorii în valoare de 250 de dolari pentru prima încălcare, 500 de dolari pentru a doua încălcare și 1.000 de dolari pentru fiecare încălcare ulterioară.
Consiliul pentru chirii va trimite o copie a fiecărei Declarații de ocupare chiriașului strămutat la adresa înregistrată la Consiliul pentru chirii, sau o notificare că proprietarul nu a depus Declarația de ocupare necesară. Comisia pentru chirii va trimite, de asemenea, o notificare anuală la unitatea din care chiriașul a fost strămutat, indicând chiria maximă pentru unitatea respectivă.
Un proprietar care încearcă să recupereze posesia unei unități pentru ca un proprietar sau o rudă să se mute în ea, trebuie să facă acest lucru cu bună credință, fără motive ascunse și cu intenții oneste.
Probele că proprietarul nu a acționat cu bună credință în cazul evacuării unui proprietar sau a unei rude care se mută în locuință pot include, dar nu se limitează la oricare dintre următoarele:
- Proprietarul temporizează notificarea sau depunerea unei acțiuni de recuperare a posesiei, astfel încât să evite mutarea într-o unitate comparabilă sau să evite să ofere chiriașului o unitate de înlocuire;
- Proprietarul nu a depus notificarea de evacuare la Comisia pentru chirii;
- Proprietarul sau ruda pentru care chiriașul a fost evacuat nu s-a mutat în unitate în termen de trei luni după ce proprietarul a recuperat posesia unității și apoi a ocupat unitatea ca reședință principală a acelei persoane timp de cel puțin 36 de luni consecutive;
- Proprietarul sau ruda pentru care chiriașul a fost evacuat nu are un motiv legitim și de bună credință pentru a nu se muta în unitate în termen de trei luni și/sau a nu ocupa unitatea ca reședință principală a acelei persoane timp de cel puțin 36 de luni consecutive;
- Proprietarul nu a depus la Comisia pentru chirii o declarație de ocupare obligatorie;
- Proprietarul a închiriat unitatea unui nou chiriaș la o chirie mai mare decât ar fi plătit chiriașul strămutat dacă ar fi rămas să o ocupe în mod continuu;
- Proprietarul a notificat o notificare separată de evacuare a proprietarului pentru o altă unitate și nu a solicitat anularea sau retragerea notificării respective;
- Proprietarul a evacuat chiriașii din mai multe unități locative din aceeași clădire în termen de 180 de zile de la notificarea notificării de evacuare a proprietarului; și
- Proprietarul a finalizat negocierile de răscumpărare în conformitate cu secțiunea 37.9E(c) cu orice alți chiriași din aceeași clădire în care se solicită punerea în posesie.
În fiecare lună, Comisia pentru chirii va selecta un eșantion aleatoriu de 10 % din toate declarațiile de ocupare depuse la Comisia pentru chirii și va întocmi o listă cu toate unitățile pentru care nu a fost depusă declarația de ocupare necesară și le va transmite procurorului districtual pentru anchetă. Orice proprietar care percepe o chirie excesivă pentru o unitate de locuit în termen de cinci ani de la notificarea de părăsire a locuinței pentru mutarea proprietarului sau a unei rude se face vinovat de o infracțiune și va fi pedepsit cu o amendă obligatorie de 1.000 de dolari pentru fiecare lună sau porțiune de lună în care proprietarul percepe o chirie excesivă. Pe lângă amenda obligatorie, proprietarul poate fi, de asemenea, pedepsit cu închisoarea în închisoarea județeană pentru o perioadă de cel mult șase luni.
În plus față de sancțiunile penale, în cazurile în care un proprietar a închiriat din nou o unitate în termen de cinci ani de la notificarea unei notificări de evacuare a proprietarului sau a unei rude pentru mutarea proprietarului sau a unei rude și percepe de la noul chiriaș o chirie excesivă, chiriașul îl poate da în judecată pe proprietar pentru obținerea unei măsuri asigurătorii și/sau despăgubiri bănești de cel puțin trei ori mai mari decât valoarea chiriei excesive percepute. Organizațiile non-profit pentru drepturile chiriașilor din San Francisco au, de asemenea, calitatea procesuală, în anumite circumstanțe, pentru a intenta o acțiune civilă în vederea obținerii unei măsuri asiguratorii și/sau a unor daune-interese împotriva unui proprietar care a perceput o chirie excesivă de la un nou chiriaș în urma evacuării proprietarului sau a unei rude care se mută.
Proprietarii sunt obligați să plătească cheltuielile de relocare chiriașilor care sunt evacuați pentru mutarea proprietarului sau a unei rude. Fiecare ocupant autorizat, indiferent de vârstă, care a locuit în unitate timp de cel puțin un an, are dreptul la o plată de relocare de 4.500,00 $, cu o plată maximă de 13.500,00 $ pe unitate. În plus, fiecare chiriaș în vârstă de 60 de ani sau mai mult, fiecare chiriaș cu handicap și fiecare gospodărie cu unul sau mai mulți copii minori are dreptul la o plată suplimentară de 3.000,00 USD. În fiecare an, începând cu 1 martie 2007, valoarea acestor plăți de relocare, inclusiv cheltuielile maxime de relocare pe unitate, este ajustată în funcție de inflație. Informații cu privire la sumele actuale ale plăților de relocare pot fi obținute de la Consiliul pentru chirii la numărul de telefon 415-252-4602 sau accesând site-ul nostru de internet www.sfrb.org. O listă a cuantumurilor plăților de relocare este, de asemenea, disponibilă la biroul Comisiei pentru chirii.
Proprietarul este obligat să ofere tuturor ocupanților unității o notificare scrisă privind drepturile de relocare până la data notificării notificării de evacuare sau înainte de aceasta și va furniza, de asemenea, o copie a secțiunii 37.9C din Ordonanță. Această notificare trebuie să includă o declarație care să descrie cheltuielile suplimentare de relocare disponibile pentru chiriașii eligibili care sunt persoane în vârstă sau cu handicap și pentru familiile cu copii. Proprietarul trebuie să depună o copie a acestei notificări la Comisia pentru chirii în termen de 10 zile de la notificarea, împreună cu o copie a notificării de evacuare și cu dovada de notificare a chiriașului. În termen de 30 de zile de la primirea unei cereri a chiriașului pentru plata suplimentară din cauza vârstei, a handicapului sau a faptului că are copii în gospodărie, proprietarul trebuie să informeze în scris Consiliul pentru chirii cu privire la cererea chiriașului și să precizeze dacă proprietarul contestă sau nu cererea. Cu toate acestea, Consiliul pentru chirii nu are autoritatea de a accepta sau de a decide asupra petițiilor referitoare la cererea unui chiriaș pentru cheltuieli suplimentare de relocare pe motiv de vârstă, handicap sau că are copii în gospodărie. Astfel de litigii trebuie să fie soluționate într-un alt for.