Înainte de a prezenta regulile specifice schimbului 1031 în California, să prezentăm mai întâi conceptul de bază al unui schimb 1031. Într-o vânzare tradițională a unei proprietăți, vânzătorul este obligat să plătească impozite pe câștigurile de capital pentru orice câștig realizat în urma vânzării. O modalitate de a evita plata impozitelor pe câștigurile de capital este de a amâna plata prin încheierea unui schimb conform Secțiunii 1031. După cum sugerează și numele, un schimb 1031 are în vedere un „schimb” de proprietăți similare în locul unei vânzări tradiționale. În cazul în care tranzacția se califică, orice câștig realizat este amânat până când proprietatea de înlocuire este vândută la o dată ulterioară. O concepție greșită frecventă este că proprietatea vândută în California trebuie să fie înlocuită cu o proprietate în California, ceea ce nu este adevărat. Cerința „similar-kind” este foarte generală și permite unui Exchangor să achiziționeze proprietăți în afara Californiei dacă dorește să facă acest lucru.
Codul Internal Revenue Service stabilește cerințele care trebuie îndeplinite pentru ca o tranzacție să beneficieze de tratamentul 1031 Exchange. În plus față de cerințele care se găsesc în Codul IRS, intermediarii calificați trebuie să respecte reguli suplimentare legiferate de statul California pentru schimburile în care proprietatea veche sau renunțată sau proprietatea parcată cu titularul de schimb este situată în California.
Cum funcționează un schimb 1031 în California? Normele privind schimbul 1031 în California prevăd, în general, că orice persoană care facilitează un schimb în schimbul unei taxe, menține un birou în stat în scopul facilitării schimburilor sau face publicitate serviciilor de facilitator în stat, trebuie să respecte normele specifice californiene.
Un intermediar calificat care își desfășoară activitatea în California trebuie să mențină o cauțiune în valoare de 1 milion de dolari, să depună o sumă de numerar sau titluri de valoare sau scrisori de credit irevocabile în valoare de cel puțin 1 milion de dolari sau să depoziteze toate fondurile de schimb într-un cont escrow calificat sau într-un cont fiduciar. Orice persoană care a suferit daune ca urmare a încălcării de către un facilitator a normelor privind schimbul 1031 din California poate depune o cerere de despăgubire împotriva cauțiunii, a contului sau a fiduciei.
În plus, un intermediar calificat care își desfășoară activitatea în California trebuie să mențină o poliță pentru erori și omisiuni de cel puțin 250.000 de dolari sau trebuie să depună numerar, valori mobiliare sau scrisori de credit într-un cont desemnat în același scop. În cele din urmă, un intermediar calificat din California trebuie să acționeze în calitate de custode pentru toate fondurile de schimb și trebuie să investească aceste fonduri în conformitate cu un standard de investitor prudent.
De asemenea, California Franchise Tax Board solicită unui intermediar calificat, în majoritatea cazurilor, să rețină o sumă egală cu trei și o treime din prețul de vânzare al oricărei proprietăți californiene ca rezervă în cazul în care schimbul nu se finalizează.
Clawback Provision
California are o cerință de „clawback” pentru proprietatea californiană vândută într-un schimb 1031 și înlocuită cu o proprietate de înlocuire din afara statului, conform California FTB Publication 1100 Irev 2007, secțiunea F. Nerezidenții sunt obligați să depună o declarație de impozit pe venitul nerezidenților în anul în care proprietatea de înlocuire este vândută în cadrul unei cesiuni impozabile.
Vreți să aflați mai multe despre situațiile în care un schimb 1031 are sens? Faceți clic aici pentru a descărca o carte electronică gratuită despre „Zece motive pentru care un schimb 1031 are sens”.
.