Recent, în cadrul BiggerPockets Podcast, am intervievat-o pe Ashley Kehr, care a povestit cum a început să investească în imobiliare fără bani, oferind alte servicii, cum ar fi găsirea afacerii, aducerea cunoștințelor și asigurarea managementului proprietății.
Învățând la locul de muncă
În cadrul BiggerPockets Podcast #348, am întrebat-o pe Ashley cum a obținut prima ei afacere și cum a arătat prima ei investiție. Iată ce a spus ea.
Atunci, când am absolvit facultatea, am obținut o slujbă de contabilitate la o firmă de contabilitate. Am rezistat șase luni – bine, sezonul de taxe.
Și am decis că voi fi doar o mamă casnică. Apoi, tatăl prietenului meu avea neapărat nevoie de cineva cu jumătate de normă pentru a administra niște complexe de apartamente. Așa că am fost de acord să o fac.
Era o cămăruță mică, cu cutii de hârtii și un sertar plin de chei, iar el a spus: „Poftim. Poți să lucrezi cu asta?”
A început cu 40 de unități; acum sunt 80 de unități. Așa că m-am uitat la ceea ce făcea el. Are o grămadă de proprietăți comerciale, de asemenea. Și am spus: „De ce nu pot face și eu asta?”
Am găsit un partener care avea bani și i-am spus: „Știi, fac asta de un an pentru acest complex mare. Știu ce fac și mă pot descurca cu un duplex.”
Ne-am uitat la un duplex și l-am cumpărat imediat. Nu au existat alte oferte. Era într-un oraș foarte mic.
Și apoi, de acolo, am început să cresc și să mă descurc pe cont propriu. Așa am avut un început. Mi-am luat o slujbă în care eram implicat în viața de zi cu zi. Și asta chiar m-a făcut să acționez.
Cred că, dacă nu aș fi renunțat la slujba mea de contabilitate și nu m-aș fi dus la asta, probabil că nu aș fi intrat deloc în investiții imobiliare.
Sunt de acord cu Ashley! Acesta este un punct de vedere atât de bun.
Cred că a începe în acest fel este o idee excelentă. Cred că mulți oameni trec cu vederea acest lucru – ideea de a începe într-o situație de muncă, mai degrabă decât să sari direct în ea. Acesta poate fi primul pas sau pasul de copil sau roțile de antrenament de care cineva are nevoie pentru a se îndrepta spre investiții.
Am vopsit case pentru mentorul meu Kyle. Am vopsit case pentru el pentru vreo 300 de dolari. Am fost cel mai ieftin zugrav de case care a trăit vreodată.
Dar asta m-a făcut să mă simt din ce în ce mai confortabil cu deținerea de chirii, pe măsură ce am lucrat cu el din ce în ce mai mult. Avem și astăzi o relație grozavă. Așadar, este o modalitate foarte bună de a începe.
Puterea în parteneriat
Am vrut să aflu mai multe despre modul în care Ashley și-a găsit parteneri la începutul carierei sale de investitor. Iată ce a spus ea.
De fapt, a fost tipul care m-a angajat , fiul său.
I-am spus: „Uite ce face tatăl tău. Ar trebui să faci și tu asta. Și el a spus: „Ai dreptate.””
Așa că i-am descompus afacerea, i-am explicat cum funcționează și el a pus banii pentru a cumpăra prima proprietate. Am format împreună un SRL, iar apoi am cumpărat proprietatea în numerar. El a deținut ipoteca.
Relaționat: Ultimate Beginners Guide to Real Estate Investing
Bine, câteva luni mai târziu, am găsit un alt apartament pe care voiam să îl cumpărăm. Ne-am dus la bancă, am pus o ipotecă pe prima proprietate și i-am luat banii înapoi. El a deținut ipoteca pe cea de-a doua proprietate și așa stau lucrurile și astăzi – cele două proprietăți.
Cel mai important lucru a fost să îi explic cum poate funcționa acest lucru și să îi arăt exemple din ceea ce făcea tatăl său și să îi arăt că și el ar putea să o facă.
I-am arătat doar ce fel de bani ar putea face, pentru că ar fi acumulat capital în clădire, ar fi obținut o parte din fluxul de numerar și ar fi obținut și dobânda la ipotecă. A fost de fapt o afacere destul de profitabilă pentru el. Apoi, eu am gestionat totul. El nu face nimic pentru asta, ceea ce sună ca un lucru rău, dar el este tipul care se ocupă de bani și eu mă ocup de tot.
Îmi place, îmi place, îmi place asta și vorbesc mult despre asta în cadrul seminariilor web.
Dacă poți aduce ceva experiență și poți aduce niște cunoștințe la masă, nu trebuie să aduci banii. Găsiți pe altcineva care este acolo care are banii și nu are cunoștințele, experiența. Folosiți această pârghie. Cred că oamenii subestimează acest lucru. Ashley a continuat:
Deci, lucrăm împreună de ceva timp. Chiar acum avem patru proprietăți împreună, iar una dintre ele are șase unități. Și apoi am vândut și două pe care le aveam în portofoliu.
Am început cu un alt partener probabil acum doi ani. Era doar un prieten și avea câteva proprietăți proprii. Am găsit acest oraș care pur și simplu… era un oraș al chiriașilor. Oamenii pur și simplu nu-și puteau permite locuințele. Așa că am cumpărat câteva proprietăți acolo. Am făcut totul 50/50; am împărțit banii.
Apoi, când am refinanțat, amândoi eram la ipotecă. El se ocupă de partea de întreținere, iar eu mă ocup de închiriere și de relațiile cu chiriașii.
Deci, acesta este cel de-al doilea partener al meu. Am doi acum.
Este cu siguranță un lucru demn de luat în seamă. Parteneriatele pot fi diferite. Unii parteneri sunt parteneri de bani, iar ei pun toți banii și nu fac nicio muncă. Am și eu câțiva parteneri de genul acesta.
Și alteori, partenerul tău este 50-50. Pur și simplu vă împărțiți rolurile și împărțiți banii. Este bine și așa.
Relaționat: 5 întrebări pe care să le puneți atunci când vă gândiți la un partener de investiții
Deci, din nou, atunci când oamenii se simt blocați și ca și cum nu pot investi pentru că nu au bani, există întotdeauna o modalitate de a găsi o soluție.
Există întotdeauna o modalitate de a găsi bani, de asemenea. Învățați.
Aproșarea potențialilor parteneri
În continuare, co-prezentatorul meu David Greene a vrut să știe exact ce a spus Ashley când s-a dus la fiul șefului ei și i-a spus că ar trebui să facă o afacere împreună. Cum a făcut ea propunerea și cum l-a ajutat să vadă că este o idee bună?
OK. Primul lucru pe care l-am făcut – și îmi amintesc că, de fapt, a fost destul de mizerabil – este că i-am pus mici pepite de informații în ureche. Nu l-am copleșit cu cifre sau ceva de genul ăsta. I-am dat doar exemple de oameni pe care îi cunoșteam, inclusiv pe tatăl său.
I-am spus, uită-te la succesul pe care l-au construit. Unchiul lui a făcut același lucru cu imobiliarele. Eu doar i-am pus mici pepite în ureche. Și apoi, când am găsit efectiv proprietatea, i-am adus cifrele și totul. Și până atunci, el era deja interesat de investițiile imobiliare, iar eu îi trezisem acest interes.
S-a uitat la cifre și a mers cu mine să vadă proprietatea. Avea de fapt un coleg de cameră la acea vreme care era destul de îndemânatic. Colegul său de cameră a spus: „Hei, pot să vă ajut să renovați și să luați parte la asta.”
Așa că a fost un fel de a-i băga microfonul în ureche și de a-l construi. Apoi, când am fost gata să acționez – cum ar fi: „Hei, uite aici este această oportunitate chiar acum” – i-am arătat cât ar câștiga din dobânzi în 15 ani și care era fluxul de numerar potențial.
Și apoi doar capitalul pe care l-am putea construi în ea.
Este grozav. Cheia este să ai deja totul gândit. Nu a trebuit să facă ceva cu care nu se simțea confortabil. Ea a spus: Iată ce am nevoie de la tine. Iată cum va arăta afacerea. Iată ce vom face.
Acesta face foarte ușor pentru el să spună: OK, sunt de acord. A făcut să fie ușor pentru persoana respectivă să se asocieze cu ea.
Consilii excelente mai puțin cunoscute
Un lucru pe care l-am făcut a fost să înființăm SRL-ul și ne-am făcut polițe de asigurare de viață unul pentru celălalt. Astfel, dacă i s-ar întâmpla ceva, aș putea folosi o poliță de asigurare de viață pentru a-l cumpăra și invers.
Wow, m-am gândit. Am făcut 350 de episoade și nu cred că am dat vreodată un astfel de pont. Este un sfat atât de bun.
Se adresează mai mult fricii oamenilor de a pierde bani decât „iată toți banii pe care îi poți face”. Ea a venit și i-a arătat acestei persoane cum sunt protejate înainte de a spune ce are nevoie de la ele.
Am făcut un acord de funcționare și apoi polițele de asigurare de viață. Eu eram căsătorită, iar el nu era căsătorit la acel moment. Așa că, dacă i s-ar fi întâmplat ceva, ar fi ajuns la membrii familiei sale. Iar eu nu am vrut să administrez aceste proprietăți cu cei doi frați ai lui și cu părinții lui. Iar el nu a vrut să administreze proprietățile deloc.
Vreți mai multe articole ca acesta?
Creează-ți un cont astăzi pentru a primi cele mai bune articole de pe blogul BiggerPocket în cutia ta poștală
Înscrieți-vă gratuit
Așa că, dacă mi s-ar întâmpla ceva, el ar prefera să cumpere familia mea și apoi să vândă totul, probabil.
Am folosit un avocat pentru a structura acordul. Același pe care l-am făcut și pentru încheierea proprietății. De fapt, am mai folosit-o înainte pentru când mi-am construit propria casă. Am folosit-o pentru diverse lucruri, așa că este doar un avocat mic, local.
De fapt, ea mi-a dat proiectul pe care îl folosește pentru acordul de funcționare. Și m-a lăsat să intru și să îl fac specific așa cum am vrut eu. Și apoi ea l-a aprobat, l-a recitit și totul. Dar a economisit o mulțime de costuri legale pentru că am completat eu de fapt informațiile.
Cred că a costat poate cel mult 200 de dolari.
Ce mod minunat de a cheltui 200 de dolari – pentru a face ca investitorul tău să se simtă confortabil să se asocieze cu tine.
Pentru mai multe sfaturi utile de la Ashley, urmăriți interviul complet de podcast aici: https://youtu.be/GMMMgcgrE28.
Dacă v-a plăcut videoclipul de mai sus, dați-i un thumbs up și distribuiți-l! De asemenea, abonați-vă la canalul nostru de YouTube și la podcasturi, pentru a nu pierde nimic!