Rezumat executiv
În actualul mediu dificil de creditare, unii potențiali cumpărători de locuințe au descoperit că cea mai bună modalitate de a finanța o achiziție nu este de la o mare bancă comercială, ci de la „banca familiei” prin intermediul unui credit intrafamilial. Și, atâta timp cât sunt respectate orientările IRS, tranzacția poate fi remarcabil de atractivă, cu condiții de creditare mai flexibile, rate federale aplicabile impuse de IRS care sunt încă mai mici decât ratele ipotecare comerciale, posibilitatea de a deduce în continuare plățile dobânzilor ipotecare pentru împrumutat, evitarea comisioanelor de inițiere și a multor altor comisioane de tranzacție ipotecară, precum și simplul beneficiu că toate plățile de dobândă și de capital rămân în cele din urmă în familie.
Un dezavantaj major, cu toate acestea, este că, pentru a se asigura că Fiscul respectă cu adevărat tranzacția – și pentru a primi, de asemenea, unele dintre beneficiile fiscale – trebuie onorate formalitățile împrumutului, inclusiv redactarea unui bilet la ordin, înregistrarea ipotecii asupra reședinței în jurisdicția corespunzătoare și finalizarea plăților efective ale dobânzii și/sau ale principalului.
Din fericire, a apărut o nouă soluție – o companie numită National Family Mortgage, care completează toată documentația necesară, înregistrează ipoteca, ajută la deservirea împrumutului și chiar emite formularele de raportare IRS necesare, toate acestea pentru o fracțiune din costul unui comision de inițiere a unui împrumut ipotecar tradițional. Deși acest lucru nu va marca probabil un mare boom al împrumuturilor ipotecare intrafamiliale, cu toate acestea, face ca strategia să fie mult mai ușor de implementat în mod eficient de către consilieri pentru clienți!
Autor: Michael Kitces
Michael Kitces este șef al strategiei de planificare la Buckingham Wealth Partners, un furnizor de servicii de gestionare a averii la cheie care sprijină mii de consilieri financiari independenți.
În plus, este co-fondator al XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder și New Planner Recruiting, fostul editor practician al Journal of Financial Planning, gazda podcastului Financial Advisor Success și editorul popularului blog al industriei de planificare financiară Nerd’s Eye View prin intermediul site-ului său Kitces.com, dedicat avansării cunoștințelor în domeniul planificării financiare. În 2010, Michael a fost distins cu unul dintre premiile FPA „Heart of Financial Planning” (Inima planificării financiare) pentru dedicarea și munca sa în avansarea profesiei.
Strategii de împrumut intrafamilial
Principiul de bază al unui împrumut intrafamilial este destul de simplu – mai degrabă decât să împrumute bani de la o bancă, un membru al familiei care are nevoie împrumută bani de la altcineva din familie, cum ar fi un copil care împrumută bani de la părinții săi. Avantajele acestui procedeu sunt semnificative: costurile dobânzilor plătite de copil rămân în familie (pentru a fi folosite de părinți sau, în extremis, moștenite înapoi de copil în viitor!); pot fi evitate comisioanele de inițiere și alte comisioane de tranzacție; costul împrumutului pentru copil este, de obicei, mult mai mic decât ratele dobânzilor de la bancă; cu toate acestea (mai ales în contextul actual), rata dobânzii plătite este totuși mai bună decât ceea ce părinții ar fi putut câștiga dintr-un portofoliu de obligațiuni.
De exemplu, pe piața de astăzi, părinții ar putea împrumuta bani copilului pentru un credit ipotecar pe 30 de ani la 2,5%, ceea ce este mult mai puțin costisitor decât un credit ipotecar cu rată fixă pe 30 de ani la 3,5% (sau mai mult, în funcție de raportul împrumut/valoare, de mărimea împrumutului și de scorul de credit al împrumutatului). Cu toate acestea, părinții generează în continuare o dobândă de 2,5%; deși slabă, aceasta este mai bună decât cea pe care o vor obține probabil de la CD-uri (deși, în special, împrumutul de bani sub formă de ipotecă este mult mai puțin lichid pentru creditor!). În plus, dacă împrumutul este un credit ipotecar garantat cu reședința pe care copilul o cumpără și este înregistrat în mod corespunzător, copilul poate deduce dobânda ipotecară plătită părinților! (Desigur, părinții vor trebui să raporteze dobânda primită în declarația de impozit, la fel ca orice altă dobândă la „obligațiuni”). Iar împrumutul poate fi structurat ca fiind doar cu dobândă pentru a reduce obligațiile de flux de numerar pentru copil (deși, evident, neamortizarea principalului împrumutului scade și plățile de flux de numerar către părinți).
Un beneficiu suplimentar al împrumuturilor intrafamiliale, în special ca ipotecă pentru achiziționarea unei locuințe, este că unele dintre constrângerile legate de subscrierea tradițională a împrumuturilor nu mai reprezintă o problemă; de exemplu, membrii familiei nu trebuie să ceară mai mult pentru un copil cu un scor de credit prost și pot oferi în mod liber împrumuturi de până la 100% din prețul de achiziție, fără a solicita un avans. Împrumutul poate fi pentru o achiziție primară, o refinanțare sau o renovare, și poate fi structurat chiar ca un al doilea sau al treilea gaj asupra casei. O strategie populară este ca copiii să împrumute până la 80% folosind un credit ipotecar tradițional pentru achiziționarea unei case noi, dar să împrumute bani de la părinți pentru a finanța avansul pentru restul de 20% (înregistrat ca un al doilea gaj asupra locuinței).
Desigur, avertismentul este că angajarea în astfel de strategii creează un risc real pentru creditor ca dobânda și/sau principalul împrumutului să nu fie rambursate în totalitate (există un motiv pentru care băncile solicită rate mai mari pentru a compensa riscurile de credit mai mari și avansurile mai mici!), astfel încât membrul familiei ca creditor ar trebui să fie precaut să nu împrumute fonduri într-o manieră în care o neplată parțială a împrumutatului familiei ar putea crea de fapt dificultăți financiare pentru familie! În mod similar, membrul familiei ca împrumutător trebuie să fie precaut pentru a nu rămâne blocat într-o poziție prea ilichidă, deși este întotdeauna posibil să introducă o clauză de cerere în împrumutul familial (care, desigur, prezintă totuși riscul ca împrumutatul familial să nu fie capabil să refinanțeze sau să ramburseze biletul în întregime în timp util!).
Un cadou de la părinți sau un împrumut?
O atenționare importantă cu privire la împrumuturile intrafamiliale este că, pentru a fi respectate de către IRS, acestea trebuie să fie într-adevăr împrumuturi, și nu cadouri.
Problema este că codul fiscal permite persoanelor fizice să facă un cadou de până la 14.000 de dolari (în 2013) altcuiva în fiecare an, fără a suporta consecințe asupra impozitului pe cadouri; această sumă se numește excluderea anuală a impozitului pe cadouri. Cu toate că 14.000 de dolari reprezintă o sumă mare pentru multe familii, totuși, este foarte puțin pentru alții, care ar prefera, de fapt, să transfere și mai mulți bani deodată către altcineva din familie. Din nefericire, însă, darurile mai mari încep să epuizeze scutirea de impozit pe donații pe viață a individului, ceea ce ar putea crește expunerea viitoare la impozitul pe succesiune.
În consecință, o strategie folosită în trecut pentru a evita această limitare este de a transfera banii sub formă de împrumut, nu de cadou… și apoi pur și simplu de a ierta o parte din dobânda și/sau din principalul împrumutului în fiecare an, până când suma împrumutată a fost stinsă. Cu toate acestea, Fiscul a analizat cu atenție multe dintre aceste tranzacții de-a lungul anilor, adesea cu rezultate negative; la urma urmei, dacă s-au transferat 100.000 de dolari, nu s-a plătit nicio dobândă, iar creditorul pur și simplu a iertat dobânda și principalul în fiecare an, timp de 8 ani, până la stingerea împrumutului, se poate spune că, în realitate, „creditorul” tocmai a făcut un cadou de 100.000 de dolari în primul an, iar tranzacția ar trebui să fie impozitată în consecință (cadou). În plus, în cazul împrumuturilor familiale mai mari de 10.000 de dolari, IRS presupune că dobânda a fost plătită, dar a fost iertată ca un cadou – ceea ce înseamnă că nu numai că împrumutătorul trebuie să raporteze potențialul impozit pe donații, dar trebuie să raporteze în declarația de impozit și dobânda imputată din împrumut! (Nota editorului: Unele excepții privind dobânda imputată se aplică pentru sume de împrumut cuprinse între 10.000 și 100.000 de dolari; a se vedea secțiunea IRC 7872(d).)
De-a lungul anilor, codul fiscal și jurisprudența au fost împletite pentru a formula câteva linii directoare cu privire la modul de gestionare a unui împrumut intrafamilial, astfel încât acesta să fie cu adevărat respectat ca un împrumut, și nu ca un cadou.
Reguli și cerințe fiscale privind împrumutul intrafamilial
Cheia împrumutului intrafamilial este că, pentru ca împrumutul să fie onorat de către IRS, trebuie să fie tratat ca un împrumut de bună credință, incluzând condiții de împrumut la o rată a dobânzii „de piață”, plăți corespunzătoare ale dobânzii și/sau ale principalului și, în mod ideal, formalitățile unei documentații corespunzătoare (deși documentația nu este strict necesară).
Pentru a aplica o rată a dobânzii „de piață”, termenii împrumutului trebuie să specifice o rată a dobânzii cel puțin la fel de mare ca așa-numitele „Applicable Federal Rates” (sau AFR) pe care IRS le publică lunar în conformitate cu secțiunea 1274 din IRC. Tabelul 1 din ghidul AFR al IRS include trei rate: pe termen scurt, pe termen mediu și pe termen lung. Ratele pe termen scurt sunt pentru împrumuturi cu o durată de 3 ani sau mai puțin; rata pe termen mediu este pentru împrumuturi cu o durată mai mare de 3 ani, dar mai mică de 9 ani; iar rata pe termen lung este pentru împrumuturi cu o durată de 9 ani sau mai mare.
Ceea ce este remarcabil, totuși, este că, deși ratele federale aplicabile sunt considerate rate „de piață”, în măsura în care plata dobânzilor la împrumuturile intrafamiliale la aceste rate evită tratamentul de cadou, acestea sunt totuși rate remarcabil de favorabile; în ultimele luni, rata pe termen scurt a fost de numai 1/4 din 1%, rata pe termen mediu este puțin sub 1%, și chiar și rata pe termen lung este mai mică de 2,5%! Prin contrast, media națională pentru un credit ipotecar pe 15 ani este de aproximativ 2,8% (în momentul scrierii acestui articol), iar un credit ipotecar pe 30 de ani este de aproape 3,5%. Prin urmare, împrumuturile ipotecare intrafamiliale pot fi încă foarte atractive ca rate de împrumut, chiar și atunci când ratele trebuie să fie „suficient de ridicate” pentru a îndeplini cerințele AFR ale IRS.
Implementarea împrumuturilor ipotecare intrafamiliale
Una dintre cele mai mari provocări pentru multe familii care iau în considerare împrumuturile intrafamiliale – în special împrumuturile ipotecare intrafamiliale – este pur și simplu munca administrativă și cerințele pentru a finaliza împrumutul în mod corespunzător, mai ales că împrumutul trebuie să fie înregistrat în mod corespunzător în raport cu reședința pentru ca dobânda să fie deductibilă pentru împrumutat (și, în special, o documentație clară a împrumutului este, de asemenea, necesară în cazul în care creditorul dorește vreodată o deducere fiscală pentru sumele nerambursate în cazul în care împrumutatul intră în incapacitate de plată).
În plus, unele familii preferă, de fapt, un aranjament de împrumut mai formal; de exemplu, atunci când părinții-ca-prestatori intenționează cu adevărat ca tranzacția să fie un împrumut (și nu un cadou mascat), ei vor să fie siguri că copilul-împrumutat o respectă în mod corespunzător și învață o anumită responsabilitate financiară (deși se bucură în continuare de condiții de împrumut mai favorabile decât cele primite de la o bancă și păstrează dobânda împrumutului în familie). Alternativ, în cazul în care banii sunt împrumutați de la un trust de familie, administratorul va dori probabil ca împrumutul să fie documentat și înregistrat în mod corespunzător pentru a dovedi că obligațiile fiduciare de a gestiona în mod responsabil fondul fiduciar sunt îndeplinite.
O nouă soluție interesantă în acest spațiu este National Family Mortgage, o companie care funcționează ca „intermediar” pentru a ajuta la procesarea și întreținerea împrumuturilor ipotecare intrafamiliale, ocupându-se de tot, de la redactarea biletului la ordin între părți, la documentarea actului de fiducie care angajează proprietatea ca garanție și înregistrarea acestuia în jurisdicția corespunzătoare, stabilirea aranjamentelor de transfer electronic de fonduri pentru plățile împrumutului (inclusiv escrow pentru asigurarea proprietarilor de locuințe și impozitul pe proprietate, dacă se dorește) și trimiterea notificărilor de plată și a extraselor de sold, și chiar emiterea formularelor de raportare IRS corespunzătoare (formularul 1098 pentru împrumutat pentru dobânda ipotecară plătită și formularul 1099-INT pentru creditor pentru dobânda primită). În cazul în care împrumutul este structurat ca fiind doar cu dobândă, serviciul National Family Mortgage poate ajuta, de asemenea, să aranjeze ca o parte a împrumutului să fie iertată anual (ceea ce este mult mai puțin probabil să declanșeze controlul IRS atunci când dobânda este plătită, documentele împrumutului sunt înregistrate și toate celelalte formalități ale tranzacției sunt respectate).
Costul pentru acest serviciu este o taxă unică cuprinsă între 725 și 2.100 de dolari (în funcție de mărimea împrumutului) pentru documentele împrumutului (care, în special, este în general încă mult mai mică decât taxa de inițiere pentru un credit ipotecar tradițional!), o taxă suplimentară de înregistrare plătită direct către stat/județ (pentru jurisdicțiile care o cer), iar deservirea continuă a împrumutului (cu declarațiile, transferul electronic de fonduri, raportarea la IRS etc.) costă 15 dolari/lună (sau puțin mai mult pentru împrumuturi mai mari și cu o taxă suplimentară de 15 dolari/lună pentru serviciile de escrow). Cititorii acestui blog pot primi o reducere de 15% la taxa unică pentru oricare dintre clienții lor care utilizează serviciul, introducând codul de cupon „KitcesBlogDeal” (fără ghilimele) atunci când clientul se înscrie. (Nota editorului: Aceasta este pur și simplu o ofertă complimentară pentru cititorii acestui blog; nu există nicio remunerație financiară sau altă relație între Nerd’s Eye View și National Family Mortgage.)
În cele din urmă, împrumuturile ipotecare intrafamiliale sunt încă o strategie destul de „de nișă”, deoarece este nevoie de anumite mijloace financiare semnificative pentru ca familia să își permită în primul rând împrumutul pentru copii sau alți membri ai familiei. Cu toate acestea, servicii precum National Family Mortgage fac procesul semnificativ mai ușor de implementat și de administrat și pentru un cost care este încă mult mai mic decât comisionul de inițiere pentru un credit ipotecar tradițional, păstrând în același timp toate plățile curente ale dobânzilor în familie. Iar la ratele federale aplicabile în prezent, există o mulțime de oportunități pentru părinți de a-și ajuta copiii sau alți membri ai familiei să facă achizițiile de case mai accesibile, chiar și în timp ce generează ceea ce este încă un randament rezonabil, având în vedere mediul de randament scăzut de astăzi!
(Acest articol a fost inclus în Carnavalul bogăției, și rămâneți în afara ediției pe Control Your Cash, Carnavalul investițiilor #13 pe Investeem, Carnavalul planificării financiare pe My Personal Finance Journey, și, de asemenea, Carnavalul finanțelor personale #397 pe My Personal Finance Journey).
.